河北前首富续命8年
作者 | 曹安浔
这个春节，是华夏幸福暴雷两年以来，董事长王文学过得最踏实的新年了。作为曾经的河北首富，**风云的地产大佬，他和他的公司迎来了转机。
1月30日，华夏幸福预告2022年度实现扭亏为盈，预计实现归母净利润11亿元-16亿元。比很多预亏的地产公司状况好很多。
接着2月2日，华夏幸福称，通过境外子公司发行的全部存续 49.6亿美元债（约合336.46亿元人民币）重组协议已获英格兰及威尔士高等**裁决生效，并已完成重组交割，全部境外债展期8年。
而据此前公告，截至2022年12月底，华夏幸福《债务重组计划》中已签约实现债务重组的债务金额累计为1388.08元。啃下境外债这块硬骨头后，初步估算华夏幸福境内外2192亿元债务重组金额已达到1722.54亿元左右，也就是说，华夏幸福全部金融债务重组已完成近八成，华夏幸福活下来的概率大大提高了。
值得注意的是，王文学这波境外债重组，不仅是近年房企境外债重组最大规模的成功案例,也是目前唯一一例成功以股抵债的房企债务整体重组案例。
华夏幸福拿出物业平台、代建平台的股权进行“债转股”。公告显示，截至 2022 年底，华夏幸福境外债债权人选择债转股的金融债务为24.65 亿元，经营债务为 25.53 亿元，换取了物业平台7.87%的股权，代建平台5.29%的股权。
这是王文学坚持不躺平的结果，也是大股东我国平安和河北省政府协调运作的结果。在暴雷半年后的2021年9月，王文学交出了债务重组方案，此后两年间，王文学通过变卖资产、展期、抵押、以股抵债等多种*作，千亿债务逐渐消弭或展期。
为此，王文学不惜忍痛割肉。2021年中，华夏幸福将城市更新业务整体转让给鹏瑞；2022年底，华夏幸福作价124亿元，将武汉长江中心项目、武汉中北路项目和***校场项目三个南方总部最核心的资产卖给华润置地，交割之后，华夏幸福南方总部将名存实亡。
大股东我国平安虽没直接出钱输血，但亦在背后助推王文学化债。平安资管在第一次金融机构债权人开会时表示“绝不抽贷，不断贷，努力化解债务危机”，并带头展期。2022年4月，平安旗下四家子公司公告称，已与华夏幸福签署约300亿元的债务重组协议，这给其他债权人起到了示范作用。
可见，王文学能够实现八成债务重组，是自身壮士断腕和大股东平安支持双重努力下的结果。
接下来，王文学依然要为**华夏幸福而搏命，除了要对剩下二成金融债务进行重组，还需要加紧盘活经营面。
因为2022年华夏幸福预期扭亏为盈，是债务重组取得重大进展而确认的非经常性损益导致的，并非经营真的实现盈利。
若扣除非经常性损益，2022年度华夏幸福预期亏损至少168亿元。
经历过两次债务危机和行业深度调整的王文学，已领教过市场的威力，决定靠专业运营和服务吃饭，赚小钱、辛苦钱。
王文学在2022年7月华夏幸福战略宣贯大会上称，华夏幸福正式向轻资产转型。到2025年，华夏幸福将全面转型为产业新城服务商。华夏幸福副总裁林成红更是直言，华夏幸福要由躺着赚钱向跪着赚钱转变。“未来房地产将是服务驱动型，只有依靠专精特新，依靠技术，依靠服务。”
华夏幸福深产发官微显示，截至2022年9月19日，华夏幸福轻资产模式**已签约突破100亿元。
对行业而言，王文学的化债和转型之路，亦将给其他出险房企以信心和参考。
许是受到华夏幸福的启发，1月13日，花样年也公告了一份“债转股+展期”的境外债初步重组方案，计划对13亿美元债进行“债转股”，债权人将获得花样年的普通股。
易居研究院研究总监严跃进认为，无论如何，华夏幸福归母净利润扭亏为盈，都是一个积极信号，出险房企应主动学习华夏幸福的化债模式。随着交易行情回暖，2023年房企化债会更容易，预计出险房企的利好消息会不断增多。
实际上，房地产政策的暖风已开始吹向部分出险房企。
去年12月以来，宝龙、合景泰富、旭辉等五家发生过信用风险的房企都获准发行中票。融创、龙光的境内债已整体重组，正在进行境外债谈判。佳兆业也释放了积极信号，在1月10日公告称，正在审核2021年年报和2022年半年报，争取3月复牌。不过，境外债重组未有实质性进展，佳兆业依然在与境外债权人洽谈。
但接下来，如何**销售端复苏，才是决定出险房企能否真正活下来的关键。
如今的房地产市场难以回到鼎盛时期。克而瑞数据显示，2022年全国商品房销售面积为13.6亿平方米，已跌回七年前。易居企业集团CEO丁祖昱预测：“明年上半年楼市压力依然会很大。”
生死之战仍未到终局，包括出险房企在内的每一家房企，都还在等待春天。
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