百联股份研究报告：定位年轻化转型，奥莱加速扩张
（报告出品方/作者：国泰君安证券，刘越男、陈笑、宋小寒）
1. 盈利预测
关键假设： （1）百货业态：预计公司百货 2023 年受益消费复苏，后续年度中于逐 步缩减门店规模，营收贡献略有下降。预计百货业态 2023-2025 年收入 分别为 17.2/16.2/15.2 亿元，同比+5%/-5.58%/-6.36%。 （2）购物中心业态：处于疫情冲击后的缓慢修复进程，门店规模持续稳 定增长，预计购物中心业态 2023-2025 年收入分别为 18.2/22.75/25.03 亿 元，同比增长 46.09%/25%/10% （3）奥特莱斯业态：规模的有序扩张将延续营收高速增长态势，预计奥 特莱斯业态 2023-2025 年收入分别为 16.12/23.06/26.51 亿元，同比增长 66.67%/43%/15%。 （4）超市及便利店业态：由于公司精简布局以集中效用，预计超级市场 业态 2023-2025 年收入分别为 120.39/124/127.72 亿元，同比增长 5%/3%/3%；预计便利店业态 2023-2025 年收入分别为 16.77/17.60/18.48 亿元，同比增长 8%/5%/5%；预计大型综合超市业态 2023-2025 年收入 分别为 139.66/142.45/145.3 亿元，同比增长 2%/2%/2%。 （5）专业专卖业态：门店规模调整中可见复苏态势，预计专业专卖业态 2023-2025 年收入分别为 6.19/6.5/6.83 亿元，同比增长 8%/5%/5%。 基于以上关键假设，我们预计公司 2023-2025 年营业收入分别为 346.00/364.47/377.19 亿元，增速分别为 7.2%/5.3%/3.5%。
2. 公司历经近三十年发展，覆盖零售业态广泛
2.1. 上市于 1994 年，历经多次合并重组
公司上市于 1994 年，总部位于上海，打造以零售商业为主，百货商店、 连锁超市、购物中心、奥特莱斯四大业态为核心的业务。
公司总部位于上海，证券 A 股代码为 600827，证券 B 股代码为 900923，分别最早于 1994 年 2 月 4 日和 1994 年 1 月 5 日上市。公 司是百联集团有限公司辖下的核心企业。2011 年 7 月，上海友谊集 团股份有限公司吸收合并原百联股份， 重组后的友谊股份于 2014 年 8 月更名为百联股份。
公司是国内一流的大型综合性商业股份制上市公司，资产规模、销 售规模等关键性指标始终名列 A 股商业类上市公司前列，拥有总商 业建筑面积超过 500 万平方米，年营业收入近 350 亿，经营网点遍 布全国 20 多个省市超过 1500 家，几乎涵盖了零售业现有的各种业 态，如百货、标准超市、大卖场、便利店、购物中心、品牌折扣店、 专业专卖店等。
公司以百货商店、连锁超市、购物中心、奥特莱斯为核心业务，控 股三联集团有限公司及香港上市的联华超市股份有限公司，旗下拥 有一批享誉国内外的知名企业，如第一百货商店、永安百货、东方 商厦、第一八佰伴等百货商店；百联南方、百联西郊、百联中环、 百联又一城等购物中心；百联奥特莱斯广场、联华超市、华联超市、 等一批知名企业。
2.2. 股权结构集中，董监高拥有丰富的行业从业经验
公司股权结构集中，主要高管团队拥有丰富的行业从业经验。 公司股权结构集中，公司第一大股东百联集团有限公司持股比例达 47.62%。 公司董监高拥有丰富的行业从业经验，包括在商业零售、消费服务、 电子商务、商业金融等领域和方向，对业务未来的发展趋势具有深 刻理解。
2.3. 营收、毛利等指标有待恢复，净利指标表现良好
（一）主营构成：连锁超市业务收入占比均超四成
2020 年起，连锁超市业务成为公司第一大主营业务： 2018-19 年连锁超市业务收入占比为 19%左右，2020-22 年收入占比 基本保持在 42%-46%之间，从 2020 年以来成为公司第一大主营业务；而超级市场业务由 2018 年的 33.92%上升至 2022 年的35.53%， 超级市场业务占比虽有小幅度上升，但已从 2018 年和 2019 年的第 一大业务下滑至第二大业务，预计未来的营业收入占比仍是第二大 业务，短期内不会超过连锁超市业务；综合百货业务（由 13.06%下 降至 5.08%）、购物中心业务（由 11.30%下降至 3.86%）和奥特莱 斯业务（由 13.73%下降至 3.00%）在 2018-22 年营收占比下滑幅度 较大，分别下降 7.98%、7.44%和 10.73%；便利店业务、专业连锁 业务营收占比变动幅度较小。
2018-22 年连锁超市业务的毛利占比从 2018 年的 17.50%大幅度提 升至 2022 年的 37.71%，2020 年及以后业务毛利占比上升至第一； 超级市场业务毛利占比从2018年的33.46%下降至2022年的27.34%； 2022 年便利店、综合百货、购物中心、专业连锁和奥特莱斯业务毛 利占比相对较低，均未达到 10%。
（二）核心财务指标：营收、毛利等指标有待恢复，净利指标表现良好
公司业绩受疫情影响短期承压明显，业绩增长有待恢复： 总体来看，2018-22 年营收从 484.27 亿元下降至 322.69 亿元，年复 合下降率为-7.80%；归母净利从 8.72 亿元下降至 6.84 亿元，年复合 下降率为-4.73%。 分阶段来看，2018-2019 两年，营收、归母净利保持稳步增长，2019 年营收增至 504.59 亿元/4.20%，2019 年归母净利增至 9.58 亿元 /9.87%。2020 年收入准则调整，营收下降至 322.69 亿元/-30.22%， 归母净利下降至 7.70 亿元/-19.62%。2021 年疫情影响减弱，营收同 比-1.59%；归母净利同比-2.03%。2022 年仍收到疫情等外部因素的影响，业绩有待恢复。2022 年营收 322.69 亿元/-6.87%%，归母净利 6.84 亿元/-9.06%。 2023Q1：营收 94.87 亿元/-7.77%，归母净利 2.12 亿元/+36.14%；今 年一季度归母净利方面表现良好，但营收仍处于下降趋势。
2022 年净利率有上升趋势：毛利率：毛利率自 2018 年的 20.93%上升至 2022 年的 24.94%，主 要因连锁超市业务的毛利率提升(自 17.50%上升至 37.71%)且营收 占比提升，此外奥特莱斯业务的毛利率亦小幅度提升。 净利率：净利率自 2018 年的 1.87%上升至 2020 年的 2.26%，又从 2020 年的 2.26%下降至 2022 年的 1.90%，主要原因系国内消费市 场受到持续冲击及落实减免租政策导致。 ROE:ROE 自 2018 年的 5.53%下降至 2022 年的 3.89%，我们认为 主要因净利率有所下降。2023Q1:毛利率为 25.05%，净利率为 3.52%，毛利率净利率明显好 转。百货行业净利率水平普遍较低，但利润增长过程更显弹性，随 公司单店盈利能力提升、组织能力升级、运营提质增效，预计 2023 年公司盈利弹性有望放大。
2018-22 年各项费用率均有上升：期间费用率：自 2018 年的 17.96%上升至 2022 年的 24.06%，主要 因销售费用率上升较多。 销售费用率：自 2018 年的 13.34%下降至 2019 年 12.71%，后又上升至 2022 年的 16.84%，然而 2022 年销售费用 54.35 亿元/-5.67%， 所以我们认为主要原因是疫情后营收有所下滑，所以销售费用率呈 现出微上升的趋势。管理费用率：自 2018 年的 4.83%上升至 2022 年的 6.87%，整体上 升趋势不大，保持在一个较稳定的水平。 财务费用率：整体保持较低水平。
资产负债率提升，经营现金流较充足： 资产负债率：2018-21 年资产负债率由 56.32%上升至 65.23%，资产 负债率水平较高。 经营净现金流：2020-22 年经营净现金流较此前实现好转，分别为 44.49/37.23/34.07 亿元，经营净现金流比营收保持在 10-12%之间， 主要因：1) 2020 年公司下属子公司联华超市收回风险保证金；2)公 司费用支出同比下降；3) 根据新租赁准则规定，支付的固定租金部 分作为偿还租赁负债本金和利息所支付的现金，计入筹资活动现金 流出。 2023Q1：经营净现金流 29.34 亿元/+242.02%，比营收 30.93%，主 要系公司下属联华超市收回受限货币资金所致；资产负债率为 64.12%，同比下降 1.7%。
3. 行业复苏势不可挡，疫后结构有望优化
3.1. 消费基础设施首次纳入 REITs，百货行业迎政策利好
（一）重磅政策落地，首次将消费基础设施纳入 REITs。
3 月 24 日，***发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资 信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》；同日，国家发改 委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金 (REITs)项目申报推荐工作的通知》两个文件同时提出“研究支持增 强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基 础设施 REITs。”并指出会优先支持百货商场、购物中心、农贸市 场等城乡商业网点项目等。 将消费基础设施纳入 REITs 资产范围，是我国公募 REITs 底层资产 的又一次扩容，是 REITs 市场建设迈出的重要一步。 推出消费基础设施 REITs，有助于扩大消费基础设施投资规模，改 善运营水平，通过“便民”和“提质”促进消费。
（二）对百货行业影响：增强资本实力、利好经营扩张。
消费基础设施纳入 REITs，将利好国内庞大的商业资产实现流通， 尤其对于头部百货/商管公司具重大意义。国内有大量商业项目(如 购物中心、百货商场、社区商业等)是由非房地产开发企业所投资和 持有。对百货公司，发行 REITs 可盘活存量资产外、增强资本实力， 且一方面可利用回收资金，用于新的商业项目建设；另一方面可发 挥 REITs 的特点和优势，加大资本性改造投入、改善商场条件、创 新消费场景。
发行 REITs 可改善现金流、资产负债率等指标；运营管理能力更强 的龙头公司将借助 REITs 实现经营扩张；发行 REITs 本质上是轻资 产运营，可以让零售公司将资源和精力集中于核心的服务、供应链 管理等业务；同时将推动实体零售行业数字化转型和服务升级。
3.2. 消费场景修复，消费支持政策密集落地
（一）多地持续推出促消费政策，作为重要零售渠道的百货行业有望受 益。
2023 年以来，多地区政府为拉动内需、促进经济复苏推出消费券政 策，直接有效的资金补助有助于快速提振消费信心。百货公司作为 重要零售渠道积极配合地方政府，也可以从中受益。 上海市：一季度印发了《2023 年上海建设国际消费中心城市工作要 点》，其中提到市、区将联动发放餐饮、零售、文旅等专项消费券。 并将深入开展部市合作，共同举办第四届“五五购物节”，聚焦首 发经济、品牌经济、夜间经济、直播经济等四大经济以及新型消费、 服务消费、汽车消费、绿色消费等四大消费。上海商业旗舰百联集 团通过“i 百联”平台与线下门店共计发放 12 亿元优惠券。 浙江省：2023 年将会争取省市县**联动举办促消费活动 1000 场 以上，发动企业 10000 家以上，带动销售额超 4000 亿元，形成“季季有主题、月月有展会、周周有场景”的促消费活动态势，助力实 现社会消费品零售总额增长目标。
（二）Q1 全国购物中心客流数据情况达预期水平。 2023 年 Q1 全国购物中心场均日客流 1.91 万人次，同比 2022 年 Q1 上升 18%。2023 年 Q1 全国 1 月场均日客流同比 2022 年基本持 平，2 月场均日客流同比 2022 年略有上升，3 月场均日客流同比 2022 年上升明显。 各区域客流同比 2022 年表现均有明显提升，西北、东北、华南同比 表现好于其他区域。 各等级城市客流同比 2022 年表现均有明显提升，一线城市、二线 城市客流同比表现好于新一线和三线及以下城市。
3.3. 平价消费兴起，奥莱业态受益
（一）市场定位独树一帜：以名品价优满足消费需求，以高效渠道消化 品牌库存。奥特莱斯（Outlets）在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断 码商品的商店组成的购物中心，因此也称为“品牌**购物中心”。 其最早诞生于美国，迄今已有近一百年的历史，真正有规模的发展 是从 1970 年左右开始的，现已逐渐发展成为一个**的零售业态。 名品价优吸引消费者：奥莱各大热门品牌单品相对官网**的最大 折扣力度可以达到 2-3 折，最小折扣也在 7-8 折水平，且低于电 商平台**，这是奥莱客流量大的根本原因。 具备抗周期性：经济下行时，品牌方易出现库存大量积压的情况， 造成供给端过剩，会考虑促销以消化库存；消费者收入水平下降，消费能力减弱，会倾向于购买打折商品，因此奥莱相较于其他业态 拥有更大的市场机会。 销售成本低：为降低租金成本，奥莱选址通常远离城区，同时商场 设施也相对简洁，降低了对于设施成本的投入。因此其销售成本较 低，有助于维持利润水平。
（二）国内奥莱数量体量齐增，发展势头强劲。奥莱具备一定抗周期性，在性价比消费的大趋势下逆势增长。据赢商大 数据，截至 2022 年底，全国已开业奥特莱斯项目共 266 个，其中 2022 年新开业奥莱项目 26 个，2012 至 2022 年年均复合增速约 18%；全国奥 莱项目总体量 2350 万平方米，2012 至 2022 年年均复合增速约 16%。 2022 年，在经济增长受到扰动的背景下，奥莱项目数量增速超过购物中 心，展现出抗周期性。纵观奥莱历年增量，2022 年为历史之最，新开项 目 26 个、体量 294 万平方米，这是基于疫情背景下的数据，由此可见奥 莱发展前景广阔。 奥莱项目主要集中一二线城市。根据我国奥特莱斯研究院，截至2021年， 1 线至 2.5 线城市奥莱合计数量占比达到 85.1%，而三四线城市合计数 量占比只有 14.9%。
（三）五一假期多地奥莱创纪录。青浦百联奥莱在 17 周年庆之际，推出 400 多家品牌限时折上折优 惠、100+品牌超值福袋，“五一”单日销售规模近 4500 万元，打破 开业 17 年的销售额历史纪录。武汉百联奥莱 300 多个名品大牌低至 1 折起，“五一”当日较 2021 年假期同期销售增长超四成，且创下历年来五一小长假的单日销售 新高。 北京燕莎奥莱、首创奥莱“五一”假期销售额同比分别增长 3.8 倍、 2.7 倍。 长沙友阿奥特莱斯园区的客流量超 30 万+，车流量累计 7 万+，总 销售同比去年增长高达 35%。
4. 多元业务矩阵，奥莱加速扩张
奥特莱斯毛利率最高，利润贡献有望提升。公司各业态的主要经营模式 为联营联销、经销、租赁等方式。2020 年收入准则调整后，各业态中， 奥特莱斯毛利率最高，约为 70-80%；其次是购物中心，毛利率约 40-60%； 百货、超市、专业专卖等业态毛利率约 20%左右。
4.1. 奥特莱斯：华东奥莱龙头，轻重并举发展精品奥莱
百联股份现拥有 9 家奥特莱斯广场，布局以华东区域为主。在百联“十 四五”规划指引下，百联深耕华东、拓展全国，将轻重并举择机发展精 品奥莱，继续保持百联奥特莱斯在我国奥莱行业的领先地位。
上海青浦百联奥特莱斯广场销售规模处于第一梯队。2006年开业的上海 百联青浦奥特莱斯是国内首家花园式**型奥特莱斯，销售规模全国领 先，2021 年销售额超 50 亿元。2012 年开业的百联武汉奥特莱斯是全国 首家大型奥特莱斯购物主题公园，同样在全国奥莱销售排名中位居前列， 2021 年销售额超 30 亿元。
2023Q1 奥特莱斯收入高增，展现高弹性复苏。2022 年疫情扰动下，公 司奥莱业务收入9.67亿元，同比-12.7%，毛利率同比减少4.58pct。2023Q1， 奥莱在各业态中复苏表现最为显著，客流较 2021 年同比增长近 50%。 2023Q1 公司奥莱营收 3.73 亿元，同比+30.6%，毛利率同比+8.32pct 至 77.3%。
4.2. 百货：行业优化转型期，受益消费场景修复
宏观环境挑战下，百货零售业态销售疲软。近年来，随着数字化进程的 加快以及商品同质化趋势的加深，传统百货业态整体呈下降趋势，自 2013 年以来百货零售额以低速率增长，百货门店数量也从 2017 的 6148 家降至 2019 年的 4148 家。2020 年百货门店数量增至 5732 家，但由于 疫情导致的到店客流大幅减少以及顾客消费力不足，百货零售总销售额 跌至 3082 亿元，同比-12%。
百货业亟待转型升级。总结来看，传统百货零售业发展主要面临时尚特 质与理念不符、发展方向和发展道路不明、业绩增长手段匮乏、数字化 突破难度大、商品吸引力不足等问题，需要通过转型升级适应消费趋势的变化。
百联百货门店经营历史较长，在发展过程中不断升级改造。百联现有百 货门店 12 家，除宁波东方商厦位于浙江，其余 11 家均在上海。百联百 货门店经营时间均在十年以上，其中最早建成的上海妇女用品商店于 1956 年 2 月在上海市黄浦区开业，迄今已有 67 年。门店商业面积大多 超过 1 万平方米，最大的第一八佰伴面积达 13 万平方米。
新消费趋势下百货门店规模缩减，2023Q1表现出复苏趋势。疫情影响下， 百联百货门店收入由 2019 年的 52 亿，降至 2020 年的 19 亿，同比63.4%，近三年收入始终处于低位，为疫情前年份收入的约三分之一。 2022 年公司因经营调整，门店数量由 16 家缩减至 12 家。2023Q1 百货 收入 3.82 亿元，同比+0.8%。2023Q1 百货毛利率 24.06%，同比+1.25pct.
4.3. 购物中心：发展态势良好，门店数量连年上升
购物中心发展态势良好。近年来，我国购物中心数量持续增长，由 2011 年的 800 家增至 2021 年的 5936 家，数量增加近 7 倍。购物中心规模也 呈现逐年增长的态势，体量在 2011 年的基础上翻了 7 倍，达到 48832 万 平方米。
百联在不同城市拥有共 23 家购物中心，多数位于上海市。现存购物中心 中，开业时间距今最长为 26 年，14 家购物中心为 2010 年之后开设。其 中世博源规模最大，面积接近 29 万平方米。购物中心的持有方式多为自 有或租赁，仅有两家采取委托管理的方式。
购物中心门店数量连年上升，2023Q1 收入同比略增。百联购物中心门店 数自 2018 年以来持续增长，5 年内增加了 5 家，现存 23 家。2022 年受 疫情影响购物中心收入 12.46 亿，同比-34.5%；2023Q1 收入 5.51 亿元， 同比+0.1%，小幅回升。2023Q1 购物中心毛利率 42.05%，同比+10.44pct.
4.4. 超市：收入及毛利占比最高，必选韧性强
超市业态贡献过半营收，必选属性韧性较强。超市业态包括超级市场、 便利店和大型综合超市，其中超级市场在疫情后营收逐渐回升，2022 全 年同比增长 13.1%；2023Q1 实现收入 34 亿元，同比-1.63%。大型综合 超市贡献营收份额近年来略有缩减，收入呈下降趋势，2022 全年同比减 少 9.13%；便利店经营平稳上升，2023Q1 实现收入 5 亿元，同比增长 3.84%，实现正增长。
超级市场规模不断扩张。截止 2022 年，百联股份共开设 769 家超级市 场，面积达 49.16 平方米，涵盖华东区和华南区。超级市场聚焦现有区 域加速扩张，规模增长显著。 大型综合超市规模缩减，便利店业态精简集中。大型综合超市在各个区 域布局完整，近年门店数量和面积均呈下降态势，主要来自华东地区的 规模收缩。便利店业态自 2020 年起分离华北地区业务，同期华东区和东 北区的门店数量均出现大幅度减少，而收入并未随之骤降，店效得到提 升。
4.5. 专业卖场：主打眼镜与钟表品类，经营策略优化
百联专业专卖店位于华东区，在现有的 102 家门店中，仅有 2 家为自有 物业门店，其余 100 家持有方式均为租赁。专业连锁作为公司核心业务， 拥有“亨达利”、“亨得利”、“茂昌”、“吴良材”、“冠龙”等知名品牌，主要销售商品为眼镜、钟表等。 专业卖场收入稳中有升。2018 年到 2020 年，专业卖场收入稳定，2021 年升至 11.36 亿元，2022 年收入同比-49.5%至 5.73 亿。2023Q1 实现营 收 2.43亿元，同比+4.8%，呈现复苏态势。2023Q1专业专卖毛利率25.62%， 同比-11.93pct.
专业专卖门店规模调整。2022 年华东区专业专卖门店数量增至 102 家， 较 2018 年增加了 10 家，较 2021 年增加了 2 家。2022 年门店面积 2.98 万㎡，较 2021 年总面积有所下降，说明 2022 年在新增门店的同时，对 原有门店也进行了规模调整，单店面积减小，店效下降。
5. 立足上海优质物业，转型定位年轻化
5.1. 存量升级与新项目建设并举，多元营销实现年轻化
百联积极推动存量门店升级改造，提升单店盈利能力。2014年起，公司 制定**转型方案，以满足消费者的多元需求，增加客流，提升销售。 转型方向主要包括：重点商圈转型门店；复合时尚店；个性主题店；城 市奥莱店，突出品质+折扣概念，打造荟萃国内外知名品牌的百联城市奥 莱店，并增加餐饮和体验业态占比；既存百货调整提升，根据所处区位 及定位，强化优势大类、优化品类配比，并对调整目标品牌设定更为量 化的指标与要求。
业态创新, 构建高品质年轻态商业。百联TX淮海｜年轻力中心2019年 底试营业，2020 年底正式开业，成为全球首个策展型零售商业空间。百 联 TX 淮海率先在国内商场引进 innersect 潮流展会，开启对潮流街区的 探索。在入驻品牌选择上，百联 TX 淮海遵循策展理念，考察品牌的策 展能力、社群组织和传播能力以及文化个性，拥有了 NIKE STYLE 我国 首家零售概念店、DICKIES ENERGY STORE 我国**首家工装概念店、 INNERSECT 我国首家线**验店等众多首店。
百联 ZX 创趣场于 2023 年 1 月 15 日试营业，瞄准 Z 时代人群，以二次 元潮流文化为亮点，营造多元文化爱好者的创意基站、年轻世代的线下 社交场。百联 ZX 创趣场以“Play Together”为口号，把更多的品牌养成、 内容创作交还给消费者，把可玩、可造、可孵化融入商业模式中，集聚 围绕多次元文化产品的社群同盟。百联 ZX 创趣场 60%的入驻商户是品 牌首店和旗舰店，引入各类国漫 IP。
特色活动构筑爆款消费场景，艺术策展与 IP联名实现创意营销。公司 通过传统节点的营销活动整合门店资源，将艺术策展赋能门店，2022 年 全年实施 15 场整合营销活动，开展了近 500 场特色营销活动。2023 年 五一期间，公司结合运动、美食、公益、夜生活等维度，推出 Let's Joy 系列活动，叠加旗下各门店的特色活动，聚焦新世代年轻客群，客流可 比口径恢复至 2019 年同期的 145%。 五一期间，百联 ZX 创趣场推出一系列二次元超级活动，推出航海王卡 牌对战、BJD **市集、主题漫展、明日方舟罗德岛限定新品等 12 大主 题新玩法；青浦百联奥莱举办乌龙剧团巡游、想听你说声音邮局、趣玩 扭蛋、奥莱文旅微度假等沉浸式体验活动。
5.2. 战略合作优化供应链，加速形成业态升级核心资源
打造差异化供应链，积累品牌资源。公司聚焦“品牌库建设”、“自营 品牌”及“时尚产业平台”打造差异化供应链，积极推进战略品牌计划，全面提升全渠道供应链能力，与众多国内外著名品牌建立了稳定的长期 战略合作关系。百联旗下精品**买手店the balancing打通跨国供应链， 与众多国际设计师品牌合作，覆盖时尚消费领域各品类，沉淀了超过 200 个核心品牌及独家经营的品牌库。
构建生态供应链资源储备，从产业链视角助推商业协同。百联投资我国 规模最大的时尚设计师品牌管理孵化平台 Ontimeshow，为国内外**时 尚设计师提供了展会平台、品牌管理服务与行业社交空间。2018 年，衍 庆里国际时尚产业中心开幕，与设计师及行业标杆合作，举办跨界人文 艺术类活动，孵化设计师品牌。衍庆里国际时尚产业中心与 the balancing 买手店、TX 淮海等门店终端链接，实现产业链协同。
5.3. 数字化赋能门店提质增效，沉淀会员提高复购
百联数字化转型历经三个阶段，数字化赋能门店提质增效。第一阶段基 于 i 百联平台探索门店 O2O 和 B2C 电商，第二阶段通过“百联到家” 和“百联云店”，深化对线下门店的数字化赋能，第三阶段深度融合数 字化，形成服务业务化、业务数据化、数据资产化、资产服务化的闭环。
与科技企业合作提升数字化能力。2022年，百联与华为签署战略合作协 议，根据协议，双方在企业数字化转型、商业零售数字化和科创孵化等 领域开展深度战略合作，华为将全力支持百联打造面向未来的数字商业 体。 “社群+直播”营销模式提高消费者粘性。公司持续探索社群运营新模 式，推进实施企微社群设立及运营活动开展；通过各类营销活动及老会 员拉新，提升会员规模，带动会员销售。同时，通过门店云店小程序直 播常态化运营，沉淀门店直播能力。2022 年，公司线上销售交易额为 18.58 亿元，同比增长 5.68%。截至 2022 年末，公司注册会员 3045 万 人，年消费会员规模达到 1170 万人。
5.4. 立足上海优质物业，消费基础设施 REITs 促进资产重估
百联股份立足上海、辐射长三角，区位优势显著。公司围绕“立足上海， 辐射长三角，面向全国”的总体规划，已经在上海乃至长三角形成比较 显著的区域性优势，与此同时下属门店所处地理位置优越，基本都处于所在城市核心商圈，网点区位优势明显。 自有物业占比较高，物业资产优质。公司自有物业资产大多分布在寸土 寸金的长三角地区，以上海为主。上海优质零售物业空置率不足 8%，较 为稀缺，且单位租金高，公司具备先发优势。截至 2022 年报，公司自有 物业面积 223.5 万平方米，占总面积 48%。其中百货自有物业面积占比 提升，2022 年达到 73%；购物中心自有物业面积占比为 56%；奥特莱斯 除了一家门店物业属性为自有+租赁，其余均为自有物业。
百联股份于 2022 年发行类 REITs。2022 年度，公司下属全资子公司上 海百联百货经营有限公司将所持上海百联金山购物中心有限公司、上海 百联川沙购物中心有限公司 100%股权及债权通过公开**转让方式进 行**，并开展资产证券化（类 REITs）事项。2022 年 11 月 15 日，中 联上海证券-百联股份第一期资产支持专项计划正式成立，实际收到的认 购金额为 21.06 亿元。
5.5. 积极关注市内免税牌照申请进展
上海推进国际消费中心城市建设，支持免税业发展。2021年，经 批准，上海、北京、广州、天津、重庆率先开展“国际消费中心城市”的 培育建设。2021 年 9 月，上海市人民政府发布《上海市建设国际消费中 心城市实施方案》，支持本市企业申请免税品经营资质，鼓励免税店设 立国产****专区；在机场、港口等入境口岸，重点商圈、涉外宾馆 酒店、重点文旅体育设施和会展场馆，加大免税店和退税商店推介力度。 2023 年**之际，有委员建议，以“国际消费中心城市”为试点，率先开 展扩大免税经济的相关工作，放开市场准入，调整优化免税政策，加快 布局市内免税店。在 2023 年 4 月 26 日举行的浦东新区国际消费中心全 球推介大会上，浦东发布了建设国际消费中心三年行动计划和支持政策， 相关部门表示将积极推动陆家嘴商圈免税店试点。
出入境放开后迎来免税政策调整窗口期，市内免税政策将迎来重大变化。 市内出境免税在额度、资格、品类、提货方式上存在宽松空间。尤其是 如果购买资质能放开至国内居民，将形成显著的截留消费的效果。 积极关注百联股份免税牌照申请进展。2020年7月，百联股份向政府相 关部门提出免税品经营资质的申请，目前免税资质申请仍在积极推进中。 公司作为华东零售龙头，并且是上海市国有企业，在免税政策调整窗口 期，具备获得免税牌照的潜力。
上海市内免税店规模预计 150-200 亿元，基本假设如下： 1）客流：离境前市内免税政策放开至国人；2025 年出入境客流恢复至 2019 年，即上海国际旅客吞吐量为 3851 亿人次； 2）购物转化率：预计介于 10-30%之间。我们预计市内免税店会较早开 通线上销售渠道，购物转化率高于海南 2018 年 12 月前 10%水平，但相 对机场而言，由于市内店并非位于交通枢纽，不在旅客必经路途中，因 此预计市内店购物转化率将略低于机场 30%左右的水平。 3）客单价：预计至少 4000 元以上，有望达到 5000-6000 元。离境前市 内免税店销售对象预计放宽至国人，免税购物额度将至少放宽到 1 万元 以上。同时，出入境客流相较海南客流的购买力更强，消费水平更高， 客单价也将高于海南同额度时期。
（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）
精选报告来源：【未来智库】。「链接」
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深交所2022年11月25日交易***息显示，美能能源因属于连续三个交易日内收盘**涨幅偏离值累计20%、当日换手率达到20%的证券而登上**榜。美能能源当收24.83元，涨跌幅为10.01%，换
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11月7日美能能源（001299）**榜数据：机构净卖出1216.39万元
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