地产元老万通发展转型之问：通信业务仅占1%，何时挑大梁？
一方面持续出清传统房产业务，另一方面通过自建、投资、合作等方式不断加码通信与数字科技领域，老牌房地产企业万通发展正在努力推动主业转型。
2022年，公司通信相关业务实现营收约460万元；房产销售收入同比下降68.45%，为1.88亿元；房屋租赁业务维持稳定，取得2.04亿元营收。2023年1季度，万通发展营业收入同比大涨92.17%，至1.26亿元，房产销售、租赁业务仍是重要组成部分。
多方位转型通信与数字科技，研发费用尚低
“万通”可谓地产**不折不扣的元老级玩家，前身“海南农业高技术投资公司”可以追溯到1991年，由冯仑、王功权、王启富、**、易小迪、潘石屹“万通六君子”合力打造。
后经时代浮沉、利益纠葛，其余五人相继退出，只剩冯仑独自掌舵。2014年，随着王忆会旗下嘉华东方控股（集团）有限公司（下称“嘉华东方”）成为万通地产（后更名“万通发展，600246.SH”）新的实控方，冯仑亦全面身退，一个篇章落下了帷幕。
虽然创办历史久远，但近年来，万通发展在房地产行业已逐渐掉队，业务同样呈收缩状态。2018年至2021年，公司营业收入分别为36.45亿元、11.03亿元、13.62亿元、8.13亿元，到2022年，更是只剩下了4.22亿元，仅约五年前的一成。
万通发展五年以来营收状况。图源：百度
其中，房地产销售业务对应营业收入为1.88亿元，与2018年的32.05亿元相比，下降了94.13%。
当然，除了客观因素外，主动出清、谋求转型是万通发展房地产销售业务收缩的重要因素。
早在2010年前后，冯仑掌舵期间，万通就已经大幅减少拿地动作，并向工业地产、商用物业等方向转型。王忆会接手后，继续着“转型”步伐，试水过文娱、新能源、金融服务等方向，只是进程都不算顺利。
2022年，万通发展将目光投向了“通信与数字科技”领域，并试图通过自建、投资、合作等多种方式切入：
4月，与北京大唐永盛科技发展有限公司合资成立北京万通盛安通信科学技术发展有限公司（下称“万通盛安”），布局稀布相控阵技术。该技术主要应用在5G基站和低轨卫星互联网产业链；
5月，筹备设立万通信研院，沿着信息通信产业相关的前沿科技发展脉络，链接资源开展包括基础理论、重大政策、前沿技术等方面的研究；
7月，通过增资方式控股成都知融科技（下称“成都知融”）。知融科技专注微波毫米波芯片和宽带卫星通信相控阵天线整体解决方案的研发和销售，主要面向卫星互联网、5G毫米波基站以及国产化微波射频芯片三个市场；
12月，控股子公司北京太极通工电子技术有限责任公司与某单位签署了《频率项目业务合作协议》，应协议要求为加大科研建设投入，为频率合作项目准备充足的研发运营资金。同时拟以自有资金5亿元人民币投资设立北京万通信通技术有限公司，以“专项保障频率合作项目的顺利推进”。
2022年全年，公司“其他”业务实现营业收入464.14万元，占营收比重约为1%，而“其他”业务收入正是由成都知融、万通盛安等公司带来。
2023年1季度，万通发展实现营业收入1.26亿元，并未披露各子业务数据。不过可以看到，报告期内，公司房地产租赁营收合计0.51亿元，房地产销售业务签约金额（未披露对应营收）合计约0.37亿元。
或许是因为处于起步阶段，万通发展通信与数字科技业务尚未带来太多营业收入。更有意思的是，作为一个技术壁垒较高的行业，跨界通信领域的万通发展，研发费用同样尚处在低位。
公司研发费用从2021年的0元上升至302.75万元，研发人员总数为8人；2023年1季度，研发费用为66万元。
房屋租赁业务相对平稳，探索文旅、演唱会方向
起家之业的房地产销售业务正被出清，通信与数字科技业务尚在起步，悄然之间，房屋租赁成为万通发展第一大业务。
年报中，房屋租赁又被归类为“城市更新与运营”业务下，即写字楼及配套商业等经营性物业运营。万通发展旗下相关物业主要集中在北京、上海、天津、杭州等城市的核心商务区，因此近年来虽同样有所下滑，但相对还算平稳。
2020年、2021年、2022年，公司该业务分别实现营业收入2.49亿元、2.05亿元、2.04亿元，同比降幅分别为2.41%、17.66%、0.08%。
另在2023年1季度，公司四座写字楼出租率分别为86%、65%、53%、82%，与去年同期相比均处于增长或持平状态。
当然，为了进一步拉动该板块业绩回暖，万通发展还进行了诸多尝试。
一方面，进军文旅、演艺行业。
去年1月，万通发展成立合资公司北京万域山川文化传媒有限公司，从事文化和旅游演艺项目的内容整合与开发、IP 孵化、策划制作、营销推广、运营管理等；11月，万通发展子公司北京万通新新文化传媒有限公司所投资的My Love Andy Lau***World Tour 星马站演唱会全网进行首播。
另一方面，继续加强产业园项目的推进。
2022年4月，万通发展控股子公司万通米贝商业运营管理（杭州）有限公司与杭州未来科技**委会就数字产业大厦的合作签署了战略协议，打造万通米贝创新产业示范园。
当然，与尚在试水阶段的通信业务类似，城市更新与运营领域新的尝试到底会获得怎样的市场反馈，还有待时间的检验。
资产负债有喜有忧，控股方股权质押率近九成
企业向新业务转型，除了经营层面的资源、经验外，资金是另一层必不可少的支撑。
与19.61亿元融资总额（有息负债）相比，截至2022年末，万通发展货币资金为17.94亿元，看似不算充裕，但公司债务结构尚可，以长期借款为主。
根据财报，公司账面短期借款为0，一年内到期的非流动负债为2.62亿元，长期借款为17.03亿元。同时，公司流动资产合计37.67亿元、流动负债13.7亿元，对应流动比率2.74，有着不错的短期偿债能力。
不过，该数字较2021年末的3.92下降较大，且仔细分析发现，流动资产中，存在7.04亿元其他应收账款，主要来自香河万通房地产开发有限公司（下称“香河万通”）。
结合历年年报可知，截至2019年底，公司对香河万通就已经存在9.71亿元应收账款余额，到去年末，余额依旧达到6.26亿元，财报披露，相关款项账龄类别“1至2年、2至3年及3年以上”均存在。
南都记者注意到，香河万通原为万通发展全资子公司，2019年已**了其70%股份，接盘方为北京茂新企业管理有限公司（下称“北京茂新”），交易对价13.32亿元，预计实现约6.6亿元投资收益。其中股权转让款7.68亿元，同时由北京茂新向香河万通提供股东借款5.64亿元，以偿还万通发展借款。
北京茂新实控人为世茂房地产控股有限公司。世茂旗下拥有世茂集团（0813.HK）、世茂服务（0873.HK）、世茂股份（600823.SH）等上市公司。同为老牌房地产玩家的“世茂系”未能在此轮地产企业爆雷潮中独善其身，世茂集团于2022年出现违约，世茂股份则因162亿元巨额涉诉事项，2022年年报被出具非标意见，公司“带帽”变为“ST世茂”。
与上市公司相比，控股股东嘉华东方及万通投资控股股份有限公司（下称“万通控股”）的资金状况更值得重视。
截至目前，两家公司合计持有万通发展47.90%股份，其中89.96%处于质押状态。并且，在2023年2月6日，双方所持5.17%（占万通发展总股本）股份，还被中融信托**冻结。原因为2018年嘉华东方向中融信托借款14.08亿元，尚未偿还全部本金及利息。
万通发展在相关公告中强调，上述借款均有足额担保抵押物，正在积极解决，且事项仅涉及公司控股股东，对万通发展的正常经营不会产生影响。
采写：南都记者 缪凌云 发自上海
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