年报点评28|中交地产:销售拿地优于百强,偿债压力仍在

销售、拿地力度均优于百强平均;少数股东权益蚕食利润,归母净利不足1亿元;“三条红线”未达监管要求。

作者 /沈晓玲、羊代红





核心观点


【业绩降幅优于同规模企业,回款率98%保持较高水准】2022年中交地产实现销售金额459亿元,销售面积196万平方米,分别同比下降18%和14%,销售金额同比较TOP50强房企的约-39%的下滑幅度小,业绩降幅表现优于同规模企业。中交地产积极推动销售回款,2022年实现销售回款451亿元,回款率98%,保持较高水准。从中交房地产集团(剔除绿城我国)来看,即包含中交地产及其他非上市部分,根据CRIC《2022年我国房地产企业销售TOP200排行榜》数据,2022年集团实现整体销售额649.5亿元,排名由44名上升到第28名,一举进入30强,行业排名实现较大的提升。

【拿地销售金额比达0.51优于百强,超9成位于二线城市】2022年新增土储总建面128.6万平方米,新增土储总价234.4亿元,分别同比下降65.4%和39.6%。拿地总量远低于2021年,不过拿地销售金额比达到0.51,高于百强平均的0.18。从拿地方式看,中交投资拿地方式较为多元,新增的11个项目中,有4个项目通过股权收购,3个项目增资获得,较为多元化的拿地方式可以助力企业获取优质土地。区域分布方面,珠三角拿地金额占比达到59.4%,同比上涨47.6个百分点,长三角拿地占比28.1%,同比上升18.6个百分点,投拓区域偏东南方向移动。拿地能级上以二线为主,占比达到90.9%。

【营收同比增超1.6倍,归母净利不足1亿】2022年中交地产实现营业收入384.7亿元,同比增长164.5%,合约负债为277.84亿元,覆盖2022年的营收规模倍数为0.72,合约负债未能覆盖营业收入,企业应加快项目竣工速度保证营业收入的增长稳定。实现整体毛利润约51.67亿元,同比上升55.1%,毛利率约为13.4%,同比大幅下降9.5个百分点。同时,仅实现归母净利润0.34亿元,同比大幅下滑85.6%,归母净利率仅有0.1%,未来企业仍需加大项目权益占比,提升股东盈利水平。

【获母公司近200亿元借款支持,“三条红线”处于红档】截止至2022年末,中交地产共持有现金104.8亿元,较2021年底下降15.3%,包含银行**、信托融资、债券融资的总体债务合计421亿元,其中,短债总额186.2亿元,现金短债降至0.56,短期偿债压力较大;净负债率高达166.6%,剔除预收账款资产负债率82.61%,均不满足“三道红线”要求,仍处于红档。与其他房企不同的是,面对当前偿债压力,2021年12月到2022年底,合计获得母公司中交房地产195亿元借款额度,截至2022年底实际借款余额达178亿元。加上其他借款总计融资余额达240.07亿元。若加上股东和其他借款部分,中交地产的净负债率则由166.6%增长到达到293%,整体的财务杠杆进一步拉高,存在较大的偿债压力。


01 销售

业绩降幅优于同规模企业
回款率98%保持较高水准

销售业绩降幅优于同规模企业,销售回款率98%。2022年中交地产实现销售金额459亿元,销售面积196万平方米,分别同比下降18%和14%,销售金额同比较TOP50强房企的约-39%的下滑幅度小,业绩降幅表现优于同规模企业。销售权益达到64.7%,同比下降6.4个百分点。地产积极推动销售回款,2022年实现销售回款451亿元,回款率98%,保持较高水准。此外,代建业务在 2022 年度签约销售面积 8.77 万平方米,签约销售金额 13.63 亿元,分别同比上升293%和33%。

从中交房地产集团(剔除绿城我国)来看,即包含中交地产及其他非上市部分,根据CRIC《2022年我国房地产企业销售TOP200排行榜》数据,2022年集团实现整体销售额649.5亿元,排名由44名上升到第28名,一举进入30强,行业排名实现较大提升。


02 投资

拿地销售金额比达0.51优于百强
超9成位于二线城市

拿地态度较为积极,拿地销售金额比0.51。2022年中交地产共新增11个项目,新增土储总建面128.6万平方米,新增土储总价234.4亿元,分别同比下降65.4%和39.6%,拿地金额权益为46.7%,而2021年权益达到81%,权益相对较低。从拿地强度来看,整体的拿地总量远低于2021年,不过拿地销售金额比达到0.51,权益拿地销售金额比也达到了0.37,高于百强平均的0.18。

中交投资拿地方式较为多元。新增的11个项目中,4个项目是通过股权收购拿地, 3个项目通过增资获得,另有4宗地来自招拍挂,保证较为多元化的拿地方式可以助力企业获取优质土地。在当前市场下行的情况下,中交地产发挥央企优势,保持一定的投资强度。

区域分布方面,珠三角占比近6成,着重布局二线城市。从企业公布的拿地明细来看,2022年中交地产在环渤海区域没有拿地,而珠三角拿地金额占比达到59.4%,同比上涨47.6个百分点,长三角和中西部的拿地占比分别为28.1%和12.5%,分别同比上升18.6个百分点和下降27.3个百分点,投拓区域偏东南方向移动。具体来看,珠三角的投资主要是在厦门拿了2块地,总价139.2亿元,权益地价59.72亿元,而长三角主要聚焦合肥、台州和常熟。整体的拿地能级上以二线为主,占比达到90.9%,使得新增土储楼板价走高,拿地均价为18219元/平方米,同比上升75%,若剔除厦门项目的影响,拿地均价为10085元/平方米,相比当前23435元/平米的售价,拿地成本仍相对较低。

土地储备充足,超七成位于二线城市,土储质量较高。截止2022年末,中交地产共拥有总土储建面2248万平方米,较2021年末下降30%。整体来看,中交总土储权益比例相对稳定,2022年权益比为59%。总土储中,在建及待建的累计土地储备建筑面积为1648万平方米,同比下降8%,按照企业当下的开发节奏预估,可以满足企业未来5年以上的发展所需。在建及待建总土储的分布方面,71.1%位于二线城市,中西部占比达到48.1%,值得注意的是,中交地产的三四线主要布局经济发展潜力较强的沿海城市,长三角和珠三角的三四线城市占比达到13.2%,中西部土储98%位于二线城市,土地储备质量相对较高。


03 营收

营收同比增超1.6倍
归母净利不足1亿

营收同比增长164.5%,归母净利润不足五千万。2022年中交地产实现营业收入384.7亿元,同比增长164.5%,其中地产销售收入382.9亿元,同比增长165.1%,占营收比例进一步提升至99.5%,房产租赁收入0.49亿元,为企业贡献0.13%营收。特别值得注意的是,合约负债为277.84亿元,覆盖2022年的营收规模倍数为0.72,合约负债未能覆盖营业收入,企业应加快项目竣工速度保证营业收入的增长稳定。

物业开发毛利率降至13.4%,归母净利率仅0.1%。2022年中交地产实现整体毛利润约51.67亿元,同比上升55.1%,整体毛利率约为13.4%,同比大幅下降9.5个百分点。共实现净利润10.22亿元,整体净利润率2.7%。但仅实现归母净利润0.34亿元,同比大幅下滑85.6%,归母净利率仅有0.1%。从所有者权益来看,中交地产的归属于母公司的所有者权益占比从2019年的 44%水平进一步下降至20%左右,到2022年占比仅为18%。同时相应地,归母净利占比持续下降,到2022年占比仅有3%,未来企业仍需加大项目的权益占比,提升股东盈利水平。


04 偿债

获母公司近200亿元借款支持
“三条红线”处于红档

现金短债比0.56,长短债比1.27。截止至2022年末,中交地产共持有现金104.8亿元,较2021年底下降15.3%,包含银行**、信托融资、债券融资的总体债务合计421亿元,同比下降16.1%。其中,短债总额186.2亿元,同比增长6.1%,现金短债降至0.56,难以满足“三道红线”要求,短期偿债压力较大。截止至2022年末,企业长短债比为1.27,较2021年底也有明显下降。杠杆率水平方面,截止至2022年末,中交地产净负债率高达166.6%,剔除预收账款资产负债率82.61%,但仍不满足“三道红线”要求,企业债务水平仍处于红档。

与其他房企不同的是,面对当前偿债压力,2021年12月到2022年底,合计获得母公司中交房地产195亿元借款额度,截至2022年底实际借款余额达178亿元。加上其他借款总计融资余额达240.07亿元。不过值得注意的是,母公司的借款有利也有弊,关联方相关借款不计入常规杠杆率指标中,若加上这部分的借款,中交地产的净负债率则由166.6%增长到达到293%,企业整体的财务杠杆进一步拉高,存在较大的偿债压力。

排版丨Jenny




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