中证智能财讯 城建发展（600266）3月28日披露2022年年度报告。2022年，公司实现营业总收入245.62亿元，同比增长1.56%；归母净利润亏损9.26亿元，上年同期盈利6.41亿元；扣非净利润亏损5.02亿元，上年同期盈利9.35亿元；经营活动产生的现金流量净额为83.37亿元，同比增长169.64%；报告期内，城建发展基本每股收益为-0.5591元，加权平均净资产收益率为-5.55%。公司2022年度分配预案为：拟向全体股东每10股派1元（含税）。

报告期内，公司合计非经常性损益为-4.24亿元，其中持有金融资产负债公允价值变动损益以及相关投资收益为-7.58亿元。

数据统计显示，城建发展近三年营业总收入复合增长率为14.34%，在住宅开发行业已披露2022年数据的11家公司中排名第4。近三年净利润复合年增长率为-176.27%，排名10/11。

分产品来看，2022年度公司主营业务中，房地产开发收入237.24亿元，同比增长0.30%，占营业收入的96.59%；租赁收入收入4.03亿元，同比增长8.63%，占营业收入的1.64%；物业管理收入0.36亿元，同比增长24.14%，占营业收入的0.15%。

截至2022年末，公司员工总数为942人，人均创收2607.42万元，人均创利-98.32万元，人均薪酬58.58万元，较上年同期分别变化7.71%、-253.17%、9.60%。

2022年，公司毛利率为13.73%，同比下降8.53个百分点；净利率为-3.60%，较上年同期下降7.43个百分点。

分产品看，房地产开发、租赁收入、物业管理2022年毛利率分别为11.24%、84.12%、86.11%。其中，物业管理连续3年上升。

数据显示，2022年公司加权平均净资产收益率为-5.55%，较上年同期下降7.21个百分点；公司2022年投入资本回报率为-0.44%，较上年同期下降1.93个百分点。

截至2022年末，公司经营活动现金流净额为83.37亿元，同比增长169.64%，主要系项目销售回款增加所致；筹资活动现金流净额-86.20亿元，同比减少84.61亿元，主要原因是借款所收到的现金减少所致；投资活动现金流净额1.06亿元，上年同期为6.53亿元，主要因为上年收回投资不可持续所致。

进一步统计发现，2022年公司**现金流为58.55亿元，相比上年同期下降12.04%。

2022年，公司营业收入现金比为163.45%，净现比为-900.15%。

营运能力方面，2022年，公司总资产周转率为0.18次，上年同期为0.18次（2021年行业平均值为0.20次，公司位居同行业53/87）；固定资产周转率为39.70次，上年同期为40.06次（2021年行业平均值为23.86次，公司位居同行业27/87）；公司应收账款周转率、存货周转率分别为219.28次、0.23次。

2022年全年，公司期间费用为16.61亿元，较上年增加1415.42万元；但期间费用率为6.76%，较上年同期下降0.05个百分点。其中，销售费用同比下降0.43%，管理费用同比增长3.16%，研发费用同比增长44.88%，财务费用同比下降2.37%。

资产重大变化方面，截至2022年末，公司存货较上年末增加4.97%，占公司总资产比重上升3.51个百分点，主要系项目投资增加；预付款项较上年末减少62.53%，占公司总资产比重下降1.15个百分点；货币资金较上年末减少1.60%，占公司总资产比重下降0.12个百分点，主要系货币资金减少；应收账款较上年末增加185.81%，占公司总资产比重上升0.08个百分点。

负债重大变化方面，截至2022年末，公司合同负债较上年末增加60.32%，占公司总资产比重上升7.42个百分点，主要系预收房款增加；长期借款较上年末减少20.24%，占公司总资产比重下降5.08个百分点；一年内到期的非流动负债较上年末减少45.29%，占公司总资产比重下降3.55个百分点；应付债券较上年末增加81.99%，占公司总资产比重上升3.47个百分点。

从存货变动来看，截至2022年末，公司存货账面价值为958.38亿元，占净资产的395.71%，较上年末增加45.37亿元。其中，存货跌价准备为11.83亿元，计提比例为1.22%。

2022年全年，公司研发投入金额为3859.44万元，同比增长44.88%；研发投入占营业收入比例为0.16%，相比上年同期上升0.05个百分点。此外，公司全年研发投入资本化率为0。

在偿债能力方面，公司2022年末资产负债率为80.20%，相比上年同期上升0.74个百分点；有息资产负债率为32.38%，相比上年同期下降5.15个百分点。

2022年，公司流动比率为2.04，速动比率为0.42。

年报显示，2022年末公司十大流通股东中，新进股东为中信证券股份有限公司、苗圣贤、林依菊，取代了此前的周红卫、应京、闰桂兰。在具体持股比例上，徐仁桥、丁素娥、方英、黄宝平、丁亚南持股有所下降。

**集中度方面，截至2022年末，公司股东总户数为5.01万户，较三季度末下降了3548户，降幅6.61%；户均持股市值由三季度末的16.01万元上升至20.93万元，增幅为30.73%。

001299美能能源估值分析及打新申购建议

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