21世纪经济报道记者唐韶葵 上海报道

2月7日下午，新城控股（601155.SH）在杭州新年首场土拍中，与龙湖等知名房企抢夺崇贤核心区一幅商业综合体地块的时候，幸运摇中了，约25.37亿元拿下这幅商业综合体地块，楼面价2.9506万元/平方米。

这幅地块包含有建筑面积约20万平方米的住宅、建筑面积不少于10万平方米的商业、2万平方米的商务办公及2万平方米的文体设施等等。

虽然在规模上也算是进入了国内商业***第一梯队，新城控股却一直没有在杭州开出一座吾悦广场。此次幸运中签意味着杭州将迎来首座吾悦广场，也为业内对新城控股收缩商开投资的猜测画下休止符。

过去两年，新城控股架构大调整，将住开、商开的业务结构优化，外界一度认为，新城控股将淡化商业开发，收缩投资，重点放在住宅销售上。

可以说，在这一轮房地产流动性危机中尚算企稳的新城控股，重启商业用地投资，某种程度上代表了房企投资意愿的复苏。

投资收放之间

2月7日的土拍，既是杭州2023年第一场土拍，也是杭州集中供地政策优化调整之后首次卖地试水。结果实现了“***”：5幅土地揽金89.6亿，成交面积392.98亩，平均地价2279万元/亩。其中3幅封顶摇号，1幅溢价9.5%，1幅底价成交。近30家房企报名角逐位于艮北的商业综合体地块，最终由新城控股中签。

***息显示，新城控股已在浙江的嘉兴、宁波、温州、台州、义乌、衢州布局吾悦广场，但缺失杭州。此次落子杭州，除了填补崇贤新城商业综合体空缺，新城控股拿地信心的恢复也具有关注度。

早于2019年，新城控股就已表态收缩投资规模，主动通过审慎的土地投资策略与**项目股权为后续发展增厚安全垫。2020年、2021年，房地产行业逐渐进入深度调整周期，新城控股却因为提前开启投资收缩策略，平滑了流动性风险，也腾挪出调整空间，优化公司组织架构。

翻阅新城控股近几年来关于项目获取的公告可见，该公司在2017年多次拿地，2018年与歌菲资产管理共同设立地产投资基金，称将用于新城控股及其子公司*盘或控股的房地产开发、 运营企业、房地产行业相关企业进行投资。进入2019年，新城控股发布了多宗转让项目公司股权的相关公告。

从近几年拿地数据来看，新城控股投资呈现曲线下降趋势。2018 年，新城控股新增土储 4773万平方米；2019年新增土储近2200万平方米，2020年新增土储约4139万平方米；2021年新增土储约2158万平方米。

投资收缩，销售业绩亦步亦趋。2022年1月，新城控股销售78亿元，同比下滑50%；2022年全年，新城控股预计全年归母净利润同比减少70%-95%。2023年1月，新城控股的销售金额约为57.76亿元，同比减少26.54%。

坚守商业运营

与销售规模下滑相对应的，是新城控股融资渠道逐渐开启。作为首批创设信用保护合约发债示范房企，新城控股2022年在公开市场发行债券约43亿元，处于民营房企中发债规模前列。

2022年5月，新城控股通过信用风险缓释凭证成功发行10亿元中期**，融资渠道重新打开；9月和12月，在中债增信公司全额担保支持下分别发行10亿元和20亿元中期**，票面利率分别为3.28%和4.30%，处于近年来该公司发债最低利率水平；11月，新城控股150亿元储架式发行获交易商协会受理，目前仍有130亿元额度未使用。根据该公司2023年公开市场到期债务122.4亿元匡算，储架式发行额度可予以覆盖。此外，新城控股还获得浦发银行和光大银行等多家银行意向授信额度支持。

值得一提的是，作为自持资产，吾悦广场为新城控股融资提供增信，在这一轮降杠杆中也发挥了较大作用。2022年1-8月，台州黄岩吾悦广场、**泰山吾悦广场等20座吾悦广场经营性物业贷落地，累计融资约62亿元，融资成本6%-8%。

回顾2022年，新城控股偿还了境内外公开市场债券127.9亿元；合联营公司权益有息负债合计60.62亿元，有息负债水平持续保持低位。

降杠杆显效，商业投资进退之间，新城控股终于在2023年伊始，迈出拿地步伐。选择杭州，也基于吾悦广场在江浙地区的人气指数爆表。日前，新城控股董事长兼总裁王晓松对外表示，2022年受疫情等影响，该公司整体商业运营效率存在一定下滑，但规模扩张和收入成长速度仍保持稳健，其中江浙地区商场出租率保持97%以上高位。

据统计，截至2022年末，新城控股管理的已开业吾悦广场共140个，较2021年末增加15个，其中自持商场126个；可供出租面积796.5万平方米，同比增长32%；商场平均出租率95.15%，较2021年末降低2.49pct；商业运营总收入（含税）100.1亿元，同比增长约15.9%，且首次突破百亿规模。

王晓松认为，随着国内经济复苏，新城控股商业板块短线修复有望加速，从而扩大利润贡献，成为稳定的业绩增长点。

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