星空独家︱公募REITs，带基建飞起来
文/星空下的馍馍
编辑/菠菜的星空
排版/菠菜的星空
9月27日，上交所蔡先生在我国REITs论坛年会上慷慨激昂的为即将面世的公募REITs打call，并赋予其“深化金融供给侧结构性**”和“增强上海国际金融中心功能”两杆大旗。
虽然此次公募REITs是首次屈尊向普通小韭菜们**，但早在2014年国内其实就已经发行了类REITs产品。
REITs也就是房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts）。按照美国SEC定义，REITs是指可供投资者购买的，拥有并运营可产生回报的房地产（或相关资产）的基金，这些资产包括办公楼、购物中心、公寓、酒店、度假村、自助仓储设施、仓库、抵押**等。
今天，馍馍就带大家回顾下REITs的前世今生。
01
生于危难时，发于税优期
REITs萌芽于19世纪末的美国马萨诸塞商事信托，然而这个萌芽被扼杀在“信托不能享有税收优惠”的政策反复之下。
1960年之前的两年，美国经济短期内急剧下滑，成为REITs能够走上历史舞台的关键转折点。为促进美国经济复苏，时任总统的艾森豪威尔将军大笔一挥，正式颁布了《REITs法案》，确立了其税收优惠待遇，并且开始引导包括社会资本参与地产类项目投资（这种做法有没有似曾相识的赶脚？）。
REITs粉墨登场的过程表明，其发生和发展极大的依赖于相关税收政策是否到位。
在初期，抵押型REITs一度领先。然而，由于这种REITs实质上是通过将募集资金用于发放各类抵押**、不动产**，导致后期形成了高风险、高杠杆等诸多问题，也就预示了其回落的必然结局。
从这个角度看，不论在美国还是我国，通道业务都是无法长期维持高回报的。
此后，权益REITs凭借创新结构，实现了税收优惠落地。特别是在资产持有和运营环节规避了所得税与资本利得税。同时，在养老金机构强势入局的情况下，REITs得以发展壮大。
今天，美国已发展成为全球规模最大、最发达的REITs市场。截至2020年5月，美国存续236支REITs产品，市值超过1万亿美元，规模约占全球REITs市场的一半。
美国REITs的成功，带动了全球REITs金融创新。
1999年，新加坡金管局颁布《新加坡房地产信托基金指引》，标志着REITs在新加坡正式起步。与美国主要采用公司制不同，新加坡REITs采用契约制结构，即以协议约定REITs投资范围、杠杆比例、投资分红等约束条件。截至2020年5月，新加坡存续35支REITs，总市值超过600亿美元。
香港REITs发展略晚于新加坡。2003年8月，香港金管局发布《房地产投资信托基金守则》，标志着香港REITs正式起步。
与新加坡REITs一样，香港REITs同样采用契约结构，但是香港REITs在资产转让、运营和分红三个环节都有税收优惠，即免所得税、资本利得，以及部分印花税、契税等。故香港REITs的税收优惠力度在全球都是首屈一指的。截至2020年5月，香港存续12支REITs，总市值超过300亿美元。
02
2020年的公募REITs，比以往来的更猛一些
如前文所述，我国的类REITs最早可查至2014年《证券公司及基金管理子公司资产证券化管理规定》，此后中信启航作为国内首支权益类REITs产品登录深交所，这也为此次“公募基金+ABS”模式探索奠定了基础。此后，几十支类REITs产品陆续推出，目前总市值已达千亿规模，不过红墙始终没有让这些REITs由“私”转“公”。
直到2020年4月30日，红墙才陆续发布公募REITs试点通知及相关配套政策，REITs的星星之火，在国内后疫情的这个秋天，有了点燎原的趋势。
与美国一样，我国公募REITs的出场也有点临危受命之感。国内经济近几年一直面临增速换挡、转型升级，新的增长点尚欠火候，贸易摩擦又疑云重重，加上突如其来的新冠疫情和全球低迷的经济大环境，当前也确实需要烧一把自资本市场至实体市场的大火来暖暖场子。
但是，前有“房住不炒”的红线，后有金融体内循环的风险，故此次公募REITs附加了一些指引性条件。
01聚焦重点区域
- 京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲；
- ***新区，有条件的***经济技术开发区。
02聚焦重点行业
- 仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目；
- 信息网络等新型基础设施，国家战略性新兴产业集群，高科技产业园区，特色产业园区。
03聚焦优质项目
项目权属清晰，成熟的经营模式及市场化运营能力，发起人/原始权益人/基础设施运营企业信用稳健、内部控制制度健全。
三个“聚焦”将商业类地产和住宅类地产挡在门外，严格贯彻了“房住不炒”的原则，同时又合理引导社会公众资本流向****且经济拉动作用大的基础设施等实体领域。这样一方面能够解决相关企业杠杆压力和资金缺口问题，另一方面也为养老金、保险机构等急需配置长期资产的投资方提供了流动性较好、透明度较高的标准化标的。
03
结语
公募REITs发行能够为基础设施相关企业缓解资金压力，利好新基建和信息网络板块。这些重资产行业在过去几年杠杆率居高不下，严重制约了其规模增长，而在这些规模效应明显的行业，规模如果上不去，成本就难以降下来。而公募REITs发行能够为这些企业实现资产出表，快速降低企业负债水平，减小银行**负担，腾挪空间做大规模。以美国为例，其REITs市场占比最高的也是基础设施行业，占比超过20%。
公募REITs发行为持续面临资产荒的长线资金提供了投资机会。包括社保基金在内的养老金机构、保险机构，过去很大程度上依赖明股实债的非标资管产品获取高额回报。但近年来随着风险暴露加剧，这些机构也逐渐收缩非标风险敞口，使得自身面临较大的长久期资产配置缺口问题。而以基础设施为底层资产的公募REITs，恰好具备期限较长、透明度较高、流动性较好等优势。比如说，亚太地区REITs10年期股息率在3.5%-4%之间，香港REITs10年期股息率更是高达5%-8%，故能够显著利好长线投资机构的资产端。
然而，公募REITs虽然即将起航，但是相关税优政策并没有落地。资产转让、持有、分红环节的优惠程度有待进一步考证，而这恰恰是公募REITs能否成功的关键。但无论如何，这都是我国资本市场多层次发展**的又一进步。
也许在下一个国庆假期，手握XX REITs份额的馍馍驾车驶过YY高速时，也能自豪的吹一波：自己好歹也是这条高速公路的投资人之一呢~
一 公司基本情况速览总股本：1.879亿 总发行量 :4690万 发行**：10.69元 募资总额：5.01亿发行市盈率:20.42倍 行业市盈率:19.12倍所属行业：燃气生产和供应 所属区域：陕西
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沪深交易所2022年11月7日公布的交易***息显示，美能能源（001299）因日换手率达到20%的前5只证券登上**榜。此次是近5个交易日内第3次上榜。截至2022年11月7日收盘，美能能源(001
