宁波富达江湾城项目拿地8年减值计提10.1亿 四块待开发土地何去何从？
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每经记者 唐洁 每经编辑 梁秋月
近日，宁波富达（600724.SH）披露了《2017年度业绩预亏公告》，公司预计2017年度将亏损8.39亿元左右，扣除非经常性损益后亏损8.56亿元。公告称业绩预亏主要原因系计提减值准备14亿元左右，巨额预亏引发资本市场强烈关注，并引起上交所问询，而就上交所询问多个项目减值计提的相关事宜，宁波富达进行了回复。值得注意的是，公司2016年度盈利1.27亿元。
宁波富达公告对宁海桃源路项目、维拉小镇三期以及江湾城项目的预计计提金额、原因、减值测试计算过程进行了详细说明，其中，对于计提存货跌价准备高达10.1亿元的江湾城项目，宁波富达在公告中提到，受2016年**的新商住政策以及2017年以来的调控政策影响使得商住房市场的预期明显降低。
据了解,江湾城项目为宁波富达全资子公司宁波城投置业于2010年以总价近30亿元取得，总面积达104516平方米，由8块土地组成。从拿地距今已有8年时间，但其中仍有4块土地处于待开发状态，而已经开发的江湾城二期其去化情况也不容乐观。宁波富达证券代表施亚琴在接受《每日经济新闻》记者采访时表示：“江湾城所处位置十分优越，但整个项目建设周期过长，三年规划加上开发建设已经远远超过业内8~12个月的黄金开发周期，项目上市后，又遇到了商住政策**以及限购政策使得项目去化缓慢”，同时施亚琴也坦言：“我们把握市场趋势的能力确实弱了些。”
“就像是买到了一条很好看的裙子但此时已是冬天一样。”对江湾城项目的运营，施亚琴在接受《每日经济新闻》记者采访时发出这样的感慨。
图为：富达江湾城项目现场图 唐洁摄
拿地8年计提减值10.1亿
2018年1月18日，宁波富达（600724.SH）披露了《2017年度业绩预亏公告》，公司预计2017年度将亏损8.39亿元左右，扣除非经常性损益后亏损8.56亿元。公告称业绩预亏主要原因系计提减值准备14亿元左右。值得注意的是，公司2016年度盈利1.27亿元。
根据公告，经减值测试，宁波富达需计提存货跌价准备“宁海桃源路项目”3.5亿元、“江湾城项目”10.1亿元、“维拉项目”0.4亿元，合计计提存货跌价准备14亿元左右，影响2017年归属于上市公司股东的净利润13.10亿元左右。同时，公司表示，旗下与万科合作开发的“依云郡”项目因经营情况好于预期，转回存货跌价准备产生投资收益3.40亿元左右。
宁波富达的这一业绩预告发出后引起了上交所的注意，上交所发问询函要求宁波富达分类别、分项目详细列示预计计提金额、原因、减值测试计算过程以及使用主要数据及来源等。并要求宁波富达自查说明其他资产是否还存在减值迹象，是否已足额计提减值。
而对于本次计提金额高达10.1亿元的江湾城项目，《每日经济新闻》记者查询相关资料发现，该项目由宁波城投置业的全资子公司宁波海曙城投置业有限公司开发，该地块位于海曙区解放南路以东，规划尹江岸路以西，总面积达104516平方米，地价总额29.25亿元，平均楼面价7742元/平方米,项目共八块土地，分期实施，建筑类型为住宅及商务金融，约2/3为商务金融。另外，截至目前，宁波鄞奉路2-8#、2-9#、2-10#地块、2-6#地块尚未启动开发。
宁波富达公告称因规划设计原因分别于2013年12月、2014年3月、2016年1月取得2-13#、2-14#~15#地块、2-12#的建筑工程施工许可证。项目总可售面积36.31万平方米，其中住宅12.26万平方米，商业办公24.05万平方米。截至2017年末，已签约住宅面积7.08万平方米，未售住宅面积5.18万平方米，商业办公24.05万平方米。也就是说，宁波富达在拿地三年以后才拿到了第一宗开发地块的建筑工程施工许可证，除了自身规划原因外，宁波富达方面认为，商住政策的**以及限购等调控政策对商业住宅项目都有影响。
图为：2-12#地块工程项目部 唐洁摄
公开资料显示，宁波市于2016年4月1日发布了《关于深化住房制度**，促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》：其中一项意见指出：在不改变用地性质、容积率等必要规划条件和土地出让约定前提下，允许对不适应市场需求的产品类型、住房户型做出调整。宁波富达在公告中表示，计划将商务金融用地用于开发商住房。
但是，2017年4月23日，宁波限购、限贷政策落地，2017年10月1日限购政策升级，按揭政策持续收紧，宁波富达在公告中表示随着商住房的住宅特性被驱赶，对商住房的市场预期明显降低。
宁波富达公告称由于政策调整，公司对未销售部分房产采用“剩余法”估测，根据2017年末实际销售**测算，精装修住宅36000元/平方米,白坯住宅均价为28500元/平方米,车位15万元/个。根据相似地段、同等类型市场交易**测算，办公20000元/平方米，商业***00元/平方米。
已开发项目去化缓慢
此前公司董秘办人士在接受《每日经济新闻》记采访时者表示，江湾城住宅项目销售情况良好，二期**已高达4万元/平方米。不过，下半年受限购等因素影响，销售速度下降，同时其他商业金融项目去化率低，项目拿地时间太久，各项费用成本高，导致未来仍有可能对业绩造成影响。
近日，《每日经济新闻》记者以购房者身份实地走访了位于宁波的江湾城项目，在江湾城售楼处了解到，上述所说的一期项目已基本售罄，营销人员称，二期项目的销售均价约在3.6万元/平方米，位置好的楼层接近4万元/平方米，据了解二期项目大约是在2016年年底进行开盘售卖，至今为止，去化情况却不尽如人意。宁波房管部门旗下的官网我国宁波住宅与房地产网显示，江湾城2-14#、2-15#项目当前住宅的可销售套数共计208套，已售92套，去化约44%。
记者以购房者的身份在售楼处看到了15-2#号楼目前所剩可选房源的公示图，图中的红色部分表示已经**，其余房源为可挑选房源，从公示图显示的房源信息来看整个楼栋的去化十分缓慢，当记者以购房者身份表示希望拍一下整个房源明示图时，遭工作人员拒绝。
记者在走访时注意到，宁波江湾城地处海曙区的核心位置，距宁波火车站仅有一站公交的距离，且整个项目紧邻奉化江，高层住宅可望江观景，周围交通便捷，车流量较大。身处绝佳位置但江湾城项目开发以及销售却不尽如人意，施亚琴在接受《每日经济新闻》记者采访时表示“江湾城在规划上占用的时间长达三年，错过了入市的**时机，其次整个江湾城项目的商务用地占比过高，公司在产品结构和设计方面有所欠缺，并且受到商住政策以及调控政策的影响使得江湾城失去了部分客源。”
记者在走访时注意到，隔着鄞奉路与江湾城对相的是我国金茂开发的南塘金茂府。公开资料显示2013年9月，中化集团在港上市企业方兴地产（我国）有限公司以总价约14.24亿元人民币竞得宁波市鄞奉片启动区西侧地块国有建设用地使用权。该地块占地面积62458平方米，用途为**零售、住宿餐饮、城镇住宅、商务金融用地。2015年9月，方兴地产更名为我国金茂控股集团有限公司（简称我国金茂）。
据悉，南塘金茂府住宅项目已售罄，其售楼处的工作人员告诉记者，目前售楼处只有6、7套酒店式公寓在售卖。一位二手房中介人员告诉记者，南塘金茂府开发的二手房均价在3万元/平方米，精装修交付并且室内采用了恒温恒氧**。同样是走高端产品路线，住宅面积同样是140平方米以上的大户型，仅一街之隔，与南塘金茂府相比，江湾城3.6万元~4万元/平方米的均价显然高出不少。
尽管如此，南塘金茂府在合理的建设周期内完成了项目，并且此后我国金茂继续在宁波市场进行拓展。其2015年年报显示，2015年我国金茂在宁波再拿一宗土地，占地面积93464平方米，项目名称为宁波江东金茂府。该项目于2016年7月首次开盘，取得10.1亿的销售业绩。
而彼时，鄞奉路对面的江湾城拿地六年后，在2016年的1月份才取得2-12#地块的建筑工程施工许可证，截至目前，整个项目的8块土地中仍有4块土地处于待建中，问及未来这部分土地的开发建设时，施亚琴表示：“已经开发出来的项目市场接受程度尚且不高，接下来的项目不能再出错，目前还未有具体（规划）。”
一 公司基本情况速览总股本：1.879亿 总发行量 :4690万 发行**：10.69元 募资总额：5.01亿发行市盈率:20.42倍 行业市盈率:19.12倍所属行业：燃气生产和供应 所属区域：陕西
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