滨江集团仍在凶猛拿地,500亿有息负债压力大不大?

2023-01-03 小债看市


当其他出险企业在泥淖中艰难自救时,为何偏安一隅的滨江集团还在凶猛拿地呢?

01

拿地凶猛

11月29日,杭州2022年度第四批集中供地土拍结束,在出让的共8宗土地中,滨江集团(002244.SZ)斩获其中2宗土地,总金额36.6亿元。

在全年房地产形势严峻,行业艰难大背景下,2022年以来滨江集团共斩获土地41宗,其中权益土地金额达到373亿,公司总土储已超3000亿。

而2021年,滨江集团收获38个项目,可见在民营房企拿地意愿普遍走弱的背景下,滨江集团仍然拿地凶猛。

今年,滨江集团在售、待售项目预计超120个,较2021年翻了一倍,其中杭州市场占34个。

另外,近日滨江集团公告称,“21滨江房产CP004”拟于12月6日兑付。本期债券发行总额为9亿元,票面利率为4.2%。

《小债看市》统计,目前滨江集团存续债券13只,存续规模109.3亿元,其中有9只债券将于一年内到期,公司面临集中兑付压力较大。

未来偿债现金流

目前,滨江集团主体和相关债项信用等级为AAA,评级展望“稳定”。

当其他出险企业在泥淖中艰难自救时,为何偏安一隅的滨江集团还在凶猛拿地呢?它不仅占据了江浙沪的“辐射效应”,也搭乘了杭州楼市的快车。

02

财务指标好于同行

据官网介绍,滨江集团成立于1992年,具有建设部一级开发资质,全国民营企业500强,我国房地产企业50强,长三角房地产领军企业。

2008年5月,滨江集团在深圳上市,成为该年度唯一一家国内A股IPO上市的房地产企业。

在区域布局方面,滨江集团形成了“聚焦杭州、深耕浙江、辐射华东,开拓粤港澳大湾区,关注中西部重点城市”的发展战略。

滨江集团官网

从股权结构看,滨江集团的控股股东为杭州滨江投资控股有限公司(以下简称“滨江控股”),持股比例为45.41%;戚金兴持有滨江控股64%的股权,并直接持有公司11.94%股权,为公司实际控制人。

股权结构图

2022年前10个月,滨江集团销售金额达到1182亿,虽同比下滑16%,但远远好于行业平均水平。


据克而瑞数据,今年1-10月滨江集团以1084.2亿*盘金额位居房企第12位;以209.9万平方米*盘面积排第39名,属于千亿大型房企。


克而瑞数据

与开发和销售规模相比,滨江集团未开发土储规模较小,预计可满足两年左右销售需求,存在补库存需求。


从业绩上看,今年前三季度滨江集团实现营业收入198.7亿元,同比下降18.7%;实现归母净利润20.56亿元,同比增长55.2%。

归母净利润

虽然业绩增长,但由于土地成本较高,滨江集团的盈利能力持续下滑,今年前三季度其销售毛利率和净利率分别为16.65%和11.63%。

销售毛利率

截至2022年9月末,滨江集团总资产有2739.81亿元,总负债2277.68亿元,净资产462.13亿元,资产负债率为83.13%。


近年来,随着业务规模扩张,滨江集团的债务有所增长,公司财务杠杆水平逐步攀升。

财务杠杆水平

在“三道红线”方面,滨江集团扣除预收款后的资产负债率为67.6%,净负债率为60.8%,现金短债比为1.5倍,保持“绿档”。


《小债看市》分析债务结构发现,滨江集团主要以流动负债为主,占总债务的84%。


截至相同报告期,滨江集团流动负债有1915.54亿元,主要为其他应付款项,其一年内到期的短期债务合计有145.94亿元。


相较于短债压力,滨江集团的流动性较好,其账上货币资金有219.29亿元,除去受限资金仍可覆盖短债,公司短期偿债压力不大。


在备用资金方面,截至2022年9月末,滨江集团银行授信总额有1171.33亿元,其中未使用授信额度为663.61亿元,可见其财务弹性较好,间接融资渠道较为通畅。

银行授信

此外,滨江集团还有非流动负债362.14亿元,主要为长期借款,其长期有息负债合计有354.24亿元。


整体来看,滨江集团刚性债务总规模有500.18亿元,主要以长期有息负债为主,带息债务比为22%。


2021年和2022年前三季度,滨江集团财务费用分别为7.4亿和6.24亿元,截至2021年底公司综合融资成本为4.9%,可见其融资成本较低。


从融资渠道看,除了发债和借款,滨江集团还通过股权、应收账款、股权质押以及信托等方式融资。


在股权质押方面,截至2022年7月,滨江集团的控股股东滨江控股质押股数为3.2亿股,占其所持股份的22.65%。


近年来,随着房地产业务规模的扩大,滨江集团合作开发项目增加,公司少数股东权益快速增长,2019-2021年年均复合增长70%,但少数股东损益却波动下滑,二者占比不匹配,存在一定“明股实债”嫌疑。


在资产质量方面,滨江集团存货规模较大,截至2022年三季末该指标有1810.73亿元,且杭州项目占比高,受当地房地产市场和政策影响较大。


总得来看,滨江集团销售下滑程度好于行业平均水平,业绩持续增长;财务杠杆水平持续增长,存在一定“明股实债”嫌疑。


03

杭州一哥


1992年,***发表“南方谈话”后,杭州加速**步伐,允许每个区再成立一家房地产公司,滨江集团应运而生。

当时,建筑出身的戚金兴被任命为董事长,他用借来的8万元充当公司启动资金。


四年后,戚金兴放弃了出任江干区副的机会,选择继续在地产行业打拼。


同年,杭州滨江房产集团有限公司成立。随后戚金兴带领滨江集团成为了杭州首家成功转制的房地产企业。


2008年5月,滨江集团在深圳上市,成为该年度唯一一家国内A股IPO上市的房地产企业。

近年来,滨江集团开始走出浙江,扩大版图,并进军一线城市,但最终以失败告终。

2019年,滨江集团累计销售金额突破1120亿元,成功晋级千亿房企,但其销售额被外界质疑“注水”。

同时,滨江集团在杭州土拍场挥金如土,2020年和2021年每年都抢下14宗地,位居杭州拿地金额第一。

2021年下半年以来,一场前所未有的债务危机席卷了整个房地产行业,偏安一隅的滨江集团却穿越周期,成了为数不多的未出险民营房企。


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