解局｜中南建设的“难”
观点地产网 陈凯的离职，将中南置地的二代总裁陈昱含推至台前。或许未来，陈昱含与父亲陈锦石同时出现在聚光灯下的场合和机会将会愈来愈多。
3年前陈昱含将中南置地董事长让位于彼时头戴“明星职业经理人”光环的陈凯，三年后的回归董事长一职与背后的成长，可以看出陈锦石有了更多信心，将中南旗下的房地产业务交由女儿打理。
中南官网显示，年仅35岁的陈昱含，不仅是中南控股集团董事局副**，还是上市公司中南建设的董事、副总经理，现时还担任中南置地董事长、总裁，掌管着资产亿的房地产业务平台。
近几年，不论是以何种身份，陈昱含频频出现在媒体和市场面前发表演讲，陈锦石似是有意器重并将独女陈昱含推到众人面前。据悉，近期陈昱含还与父亲一同出现在中南建设的投资者交流会上。
一名不愿透露姓名的投资人士向观点地产新媒体表示，昨日（4月28日）中南建设的投资者会上，Grace（陈昱含英文名）介绍了很多中南未来的发展情况，陈锦石也有为她撑腰和喊话。
“用她父亲的原话，‘相信这支年轻的队伍运营公司的能力会越来越强，越来越成熟，这个企业在陈昱含为首的团队下会做得越来越好。’”上述投资者表示，陈锦石用了几个“越来越”的句式去形容。
2019年，中南建设的地产销售规模逼近2000亿，与同梯队的房企相比，中南与旭辉、绿城、金地的差距也在逐步缩小，暂时稳居房企前20的位置。
中南建设在年报中披露，2020年房地产业务增速定为15%。另援引上述投资人士消息，中南建设2020年的销售目标为2300亿元，这一数值将对标旭辉，甚至比金科今年提出的目标还要多出100亿。
盈利难点
4月28日凌晨，中南建设发布过去一年的业绩报告。2019年，中南建设实现营业收入718.3亿元，归属于上市公司股东的净利润41.6亿元，扣非净利润为35.1亿元，同比分别增长79.1%、89.8%及114.56%，基本每股盈利1.12元，同比增长88.6%。
营收方面，中南建设的地产与建筑逐渐形成“七三分”的局面。2019年，中南建设房地产营收515.9亿元，建筑业务收入221.8亿元，同比分别增长85.2%及45.5%，占总收入比重分别为68%及29%，酒店及其他业务收入20.7亿元。
中南建设表示，营收大幅增长主要由于公司之前房地产销售快速增长的资源更多进入结算阶段，以及建筑业务完工的增加所致。
但在这些增长利好的数据背后，仍然掩盖不了中南建设过去遗留下来的问题，其中一个短板便是投资者甚为看重的盈利指标，较低位的净利润率以及下滑的毛利率。
据中南建设披露，由于期内并表范围历史项目结算，导致综合毛利率为16.7%，同比下降2.81个百分点，中南建设的营业利率为8.78%，同比增加0.91个百分点，权益净利润率5.8%，同比增加0.33个百分点。
其中，中南建设的房地产业务毛利率为17.93%，同比下降2.3个百分点，处在行业平均毛利率水平之下，同梯度房企毛利率中，旭辉的为30%、金科为28.84%，绿城则为25.4%。
此外，2019年，中南建设新承接（中标）项目预计合同总金额277.8亿元，同比下降24%。但在建筑业务毛利率上，受完工项目结构的影响，中南建设录得毛利率仅9.01%，同样较上一年下降了2.58个百分点。
事实上，房地产从过去高周转、高利润中逐渐发生转变，政策趋严与经济环境的变化，房企盈利能力面临下行压力，就连头部房企万科、恒大也难以避开这一现实。
目前，中南建设的毛利和净利水平较低，或许可以从过去的发展中窥探出原因，其中历史项目利润较低的拖累以及在成本管控上，融资成本偏高也会影响产品的溢价能力。
其次是，中南以短平快和高周转为发展策略，在利润上不会有特别高溢价表现，而今年结转营收的项目基本为2017年甚至更早的项目，随着去年投资拿地的项目提升，未来净利仍有一定的想象的空间。
但在运营成本管控上，中南建设于过去的这一年里，没少下功夫，“三费”的费用率有不同程度的降低，只是未来的这一年或许还需要更加努力。
其中，2019年中南建设的销售费用率为2.04%，但销售费用同比增长逾五成，管理费用率4.48%，管理费用同比增长逾三成至32.16亿。此外，财务费用增长最大，增幅62.33%至6.75亿元。
此外，2019全年，中南建设ROE表现不俗，比2018年提高了8.29个百分点至21.58%，每10股派息2.8元，预计派息金额是归母净利润的25.31%。
报告期末，中南建设合并报表范围内已售未结算的预收账款为1233.6亿元，比2018年末增加12%，该部分毛利率水平或会高于2019年结算资源。
对于中南建设在资本市场的表现及公司估值方面，在董事长陈锦石看来，是被低估的。一位来自华东地区的业内券商分析师透露，目前看中南建设对回购股份比较慎重，公司董秘梁洁认为，现阶段公司还需要净资产的积累，优化资产负债表。
“如果把好不容易创造出来的净利润用去回购股份后注销掉的话，确实来说，可能对公司的长期发展是不利的。”该名分析师援引中南建设管理层的表述说道。
土储与城市之间
建筑跨**地产，起家于江苏南通的中南，现在已算得上全国性的房企，进入的城市已达107个，主要集中在长三角和山东，亦在珠三角、京津冀，中西部地区等有项目。
对于中南建设房地产业务的“插红旗”讨论，其实已经不新鲜了，对中南建设而言，尤为重要的是将过去获得的土储变成“面包”，提高现有城市地产项目的占有率，提升单城市产量，做到深耕发展市场。
2019年，中南建设实现销售金额1960.5亿元，合同销售面积1540.7万平方米，同比分别增长33.7%和34.6%，平均销售**12725元/平方米，基本于去年持平，其中一二线城市销售金额占比为45%。
进入内地的107个城市中，销售能级达到百亿级别的城市仅有3个，分别为南通、宁波以及苏州，而南通的签约额在去年已突破300亿，为302.67亿元，此外签约销售金额超过50亿的城市4个（不含销售在百亿级别以上的城市）。
值得一提的是，在中南建设的报表中，房地产业务销售金额平均权益比例约63%。据透露，中南建设去年实现的销售里，大概非并表部分所对应的销售合约大概在1050至1100亿左右，实际并表范围比这个数值还要小。
据参会投资人士引述，中南建设*盘没有并表的项目盈利还是不错，未来整体的权益占比为6成5左右这个水平。之后在实际*盘和并表之间，会更多选择并表权，争取更多项目的并表权。
年报显示，中南建设去年新增项目78个，项目规划建筑面积合计约989万平方米，新进入济南、厦门等6个城市。此外，2019年新开工面积为1406万平方米，竣工面积946万平方米。
截止2019年底，中南建设已有项目372个，在建面积合计3078万平方米，未开工项目规划建筑面积合计1148万平方米。在未来可竣工的4226万平方米项目资源中，一二线城市占比36%，三四线城市占比64%。
据此前投资人士介绍，中南建设的土储虽薄弱，但没有把绝对高的土地储备作为目标，在一二线和三四线的比例关系还是四五和五五的关系，而今年权益拿地金额估算在600亿，
此外，除了招拍挂外，通过收并购、产业拿地也是中南建设获取土储的重要手段，2017年在济宁三线城市试水养老PPP项目后，去年中南通过收购获得一家养老合资公司。
今年，在西南产权交易所信息显示，中南建设通过收购一家成都城南公司获得成都的新津花源镇一宗占地104亩的住兼商TOD项目地块，于2020年2月21日完成了股权变更。
中南建设表示，获取项目到销售的平均周期保持在7至8个月，积极快周转，不断完善长三角、珠三角等核心城市布局，适度增加一二线城市的资源占比，控制中小城市的单项目规模。
至于大湾区的发展，从目前来看，中南建设的发展进程相对较为缓慢，但对于大湾区却并非第一次提及。此前中南的年会上，陈昱含就曾表示有突破广东市场的决心。
据悉，中南建设目前有一些城市深耕的项目，属于长周期考量，大概率事件会在今年或明年有一些转出，但总体业务主要是长短相结合，有长线的项目，也会有短平快的项目，如深圳可能要靠城市深耕项目，惠州或东莞则可布局短平快项目。
年报已披露出来的数据显示，在广东区域的城市，销售能排得上中南建设2019年的榜单中，仅有惠州、揭阳和梅州，销售面积10.24万平方米，销售金额仅11.42亿元。
降负债目标
作为一个资金密集型的行业，房企的融资和现金流变化，向来是业绩报告中最受市场关注和投资者关心的重点。
2019年末，中南建设的总负债2637.5亿元，同比增加22.1%，有息负债为699.2亿元，同比增长20.67%，较上一年末增加119.8亿元，有息负债中短期借款和一年内到期的非流动负债235.6亿元，占总有息负债33.7%。
在现金与有息负债的比率来看，2019年末中南建设保有的现金余额为254.1亿元，同比增长24.5%，现金余额基本能覆盖短期借款和一年内到期的非流动负债。
负债类型来看，截至2019年，中南建设的银行**占总负债的55%，非银行金融机构**占比27%，债券占比18%。长短期结构来看，长期借款占比51%，短期借款、一年内到期的非流动负债及应付债券分别占比18%、16%及15%。
此外，中南建设降负债初见成效，2019年末净负债率为165.96%，较上一年下降25.56个百分点，净负债率仍有下降空间。此外，资产负债率为90.77%，同比下降0.92个百分点。
据透露，中南建设期望今年能够实现资产负债率降到88%以下，长期目标是要降到80%以内。此外，净负债率的短期目标就是要在150%以内，中期目标是110%以内。
期内，中南建设经营活动产生的现金流量净额81.96亿元，同比减少57.82%，投资活动产生的现金流量净额为-133.81亿元，同比减少5.78%，筹资活动产生的现金流量净额80.59亿元，同比增加299.36%。
2019年随着经营规模的扩大和买地支出的增加，导致中南建设期内经营性现金流出增幅扩大，同时投资支付的现金翻倍增长导致投资活动现金流净额仍为负值。
此外，过去的这一年，中南建设在融资上表现活跃，为获取资金，中南建设通过借款和发行债券的同比增幅分别为37.46%及115.9%，筹集资金593.99亿元，而偿还债务的支出为472.06亿元，同比增幅31.24%，支付其他与筹资活动有关的现金有所降低。
“中南建设2019年末加权平均融资成本不考虑年限，实际上是8.2%到8.3%之间。但从今年融资新发的债务情况看，利率有下降的趋势。”知**士向观点地产新媒体透露。
今年3月7日，中南建设公告称，完成发行2020年公开发行公司债券（第一期）（疫情防控债），实际发行规模17亿元，其中品种一发行规模8亿元，票面利率6.8%/年；品种二发行规模9亿元，票面利率7.4%/年。
数据显示，目前中南建设发行的公司债中，将于2021年到期的公司债券余额合计33.87亿元，利率处于7.6%-7.8%之间，将于2022年到期的余额为10亿元，利率为7.5%，将于2023年到期的余额为21.8亿元，平均利率7.7%。
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本文源自观点地产网
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