冷眼看年报｜新城控股营收大增，盈利能力弱化
3月26日晚，新城控股披露2020年业绩。其营收达到1454.75亿元，同比增长69.46%，归母净利润152.56亿元，同比增长20.56%，扣除非经常损益后的归母净利润为130.56亿元，同比增长30.80%。
年报显示，新城控股销售净利率11.32%，销售毛利率23.50%，两项指标相比2019年时分别下降约4.21个百分点和9.14个百分点。根据同花顺iFind数据，在盈利能力方面，新城控股平均净资产收益率为34.28%，比2019年时微降2.44个百分点，但在同等体量规模房企中仍处于高位。
房企融资“三道红线”政策**后，南方产业智库曾依据2020年中报业绩，对HFI-60监测房企的踩线情况进行了统计，当时的新城控股三项指标中，剔除预收款项的资产负债率为77.47%，超过标准，而净负债率和现金短债比都处于达标范围，因此被列入踩一道红线的“黄档”房企。
此次年报中，新城控股自行披露了“三道红线”的达标情况。指出公司剔除预收账款后的资产负债率为74.12%, 净负债率为43.65%, 现金短债比为1.68。年报指出，根据监管要求，在计算剔除预收账款后的资产负债率时，扣除的预收账款也包含合同负债以及待转销项税额，计算现金短债比时扣除了其他货币资金及根据预售资金监管办法受监管的预售房款135.25亿元。
按此来看，新城控股的踩线情况并没有发生变化，仍然踩了一道红线。
截至报告期末，新城控股整体平均融资成本为6.72%。其在年报中指出，在房地产资产新规“三道红线”实行后，房企融资端进一步收紧，对房企投资、开发、销售节奏都产生了一定影响，未来高杠杆、高负债运营模式无法持续。公司将进一步加强政策**与分析研究，依据政策导向不断优化业务发展方向，并通过平衡财务杠杆、提升运营管控效率、提速现金回流等方式，做好政策风险应对工作。
2020年6月，新城控股原董事长***被控**儿童罪，被上海市中级人民**判处****五年，此后***提出上诉，目前案件暂无最新进展。2019年7月***被捕后，其子王晓松接任董事长，不过从最新的年报披露信息来看，***依旧是新城控股的实际控制人。
新城控股属于销售额排在前列的龙头房企之一，2019年时一度位居销售额前8名。去年年初受到疫情等因素影响，新城控股一度将销售目标调降至***0亿元。此次年报显示，新城控股去年完成合约销售额***9.63亿元，销售面积2348.85万平方米，完成去年定下的销售任务，但仍然不及2019年时的2708亿元。根据克而瑞此前公布的销售排名情况，新城控股去年销售额排在第12位，销售面积排在第10位。
不过新城控股对于今年的销售目标也没有调高太多。年报称，公司计划2021年实现合同销售金额2600亿元，商业总收入85亿元，新开业吾悦广场30座。
年报中并未对销售目标设定进行进一步解释，不过新城控股在另一份公告中称，将于3月29日下午召开2020年度业绩说明会，并在会后公告本次说明会的召开情况及主要内容。
【南方产业智库点评】去年新城控股营收大增，归母净利也有约两成增幅，平均净资产收益率小幅下降但仍在相对高位，“三道红线”踩线情况暂无变化。与前几年相比，新城控股在销售上显得更加谨慎，今年的销售目标为2600亿元，仍然低于2019年的销售额。
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【记者】葛政涵
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【海报】郑炜良 周中雨
【出品】南方产业智库
【作者】 葛政涵
【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端
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