上实发展多层次转型 或将淡出房地产
近几年，在房地产领域，上实发展的发展可谓饱受争议。第一，企业运营效率低下，业绩不尽人意；第二，外地项目成为上实发展的心病，开发周期太长、资金成本巨大；第三，缺乏市场应变能力，去化能力偏弱。
中房报记者邱桂奇 上海报道
5月18日下午，上海实业发展股份有限公司（下称“上实发展”）公告宣布，公开**转让所持有的福建上实地产开发有限公司(下称“福建上实地产”)10%股权。本次股权转让的**起始**为人民币5300万元。同一天，上实发展还发布了关于收购北京复方科技有限公司3.75%股权的公告，收购**为人民币18.75万元。
早前，上实发展还收购了上海众鑫建筑设计研究院15%股权，同时以3亿元募集资金收购龙创节能42.35%股权，并向龙创董事长曹文龙定增2000万股。并称此举旨在为公司旗下其他业务板块及新兴业务发展提供支持。尽管交易规模较公司体量而言只是很小一部分，但结合公司近期推出定增这一大动作，不难解读出上实发展的方向：解决地产业务同业竞争问题，打开后续运作空间；另一方面，向轻资产方向转型。
海通证券房地产行业分析师涂力磊分析认为，此前上实发展60亿元的定增将为公司降低财务成本和杠杆率。“有钱有项目”的情况下，上实发展可将企业规模再做大。而智慧城市则可以作为公司未来新的利润增长点。不过，目前看来上实发展涉足的新产业尚无成熟的商业模式落地，还有待具体的项目落地之后再作判断。
或淡出房地产
越来越多的房地产开发商开始探索“轻资产”模式，其中也包括老牌国有房企上实发展。从近期动作来看，上实发展似乎是想借助火热的“互联网+”概念实现转型。
上实发展表示，收购北京复方科技是公司结合房地产主业，通过整合线上线下资源，为用户打造提供医疗医药服务一站式解决方案的社区健康管理中心的关键步骤。同时，这是公司布局医疗电商行业，积极参与开展“养老云”、“医药云”及“医疗信息”等业务的重要举措，表明公司在智慧城市4生态**的垂直领域——智慧医疗领域取得实质性的进展。
“近几年，在房地产领域，上实发展可谓饱受争议。第一，企业运营效率低下，在房地产行业中，上实发展近几年的业绩不尽如人意；第二，包括泉州、青岛在内的外地项目也是上实发展的心病，往往一个项目开发周期都超过3年，资金成本巨大；第三，缺乏有效的市场应变能力，去化能力也偏弱。”一位长期研究上实发展的证券分析师表示。
实际上，作为典型的上海国企，上实发展在上海以外的项目饱受争议，水土不服现象十分严重，这也迫使上实发展收缩战线，卖掉外地的项目，回归上海大本营。
“在上海本地，他们受到政府的支持力度是很大的，走出去，需要市场化的能力，显然上实发展在这方面的能力有所欠缺。”一位熟悉上实发展的人士告诉记者。
早在北京复方、龙创节能之前，上实发展就已在新产业方面有过多次尝试，包括投资誉德动力、发起设立云图科技等。我国房地产报记者从上实发展独家获悉，上实发展未来有意借龙创节能的平台成立3亿~5亿元规模的相关战略并购基金，并购更多房地产上下游的“智慧”概念公司。
上实发展投资管理部相关负责人介绍，如果龙创能够达到预期业绩目标，那么上实发展还会在2~3年里继续收购全国5~10家互补的企业，进行产业协同、合作。
除了智慧节能领域，上实发展的智能服务还将涉及智慧家居、智慧办公、智慧养老等方面，而该公司的终极目标是希望从传统的城市开发转向智慧城市运营，最基本的就是立足于互联网、大数据。
“我们希望从细分领域逐渐寻求突破，通过一个个垂直细分领域的落实，打造智慧城市的生态**，争取这些增值服务未来几年内能为公司贡献三分之一的利润。”上述负责人透露，未来公司收购动作还将加大。
而对于公司目前的房地产主业，上实发展则意图促进现有住宅及商业地产项目升级换代，市场范围也将回归聚焦上海以及华东市场。“我们原来的业务是以房地产开发销售为主，未来更多的则是物业持有和管理。”上实发展总裁助理胡文魄称。
同业竞争待解
有行业分析师认为，随着国内房地产企业的转型加速，产业地产商的服务对象逐渐向精益和小微转变，过去开发商扮演的是一个整合土地、建设、园林、装修等产业链的角色，现在仍然是一个资源整合者，只不过整合的是创业者、投资人、金融机构、互联网技术乃至物流等，平台化、生态圈是必然趋势。
对于上实发展而言，主动迈开步子，解决同业竞争问题才是关键。
此前的4月29日，上实发展发布增发方案，拟非公开发行不超过5.13亿股，募资总额不超过60亿元，用于收购上投控股100%股权、投资青岛国际啤酒城改造项目二三期工程、收购龙创节能42.3549%股权且向其定增偿还银行借款并补充流动资金。
一位长期关注上海国资**的人士表示，此次**对于缓解上实集团存在的同业竞争问题，以及对主业的升级以及开拓其他领域业务、完善多元产业链都有着重要的意义。
根据增发方案，本次上实发展预计用34亿收购上投控股100%的股权，解决同业竞争问题。去年，上实集团从上海国际集团处以61亿元的**购买了“资产包”，其中就包括上投控股，上实发展和上投控股之间的同业竞争问题由此产生。
其实，上实集团内部同业竞争问题由来已久，上实集团所拥有的地产业务平台主要有三家，分别为A股公司上实发展、港股公司上实城开和此次计划收购的上投控股，A股和港股之间的同业竞争长期存在。
接近上实发展的一位人士对我国房地产报记者透露，2011年上实集团就做出了三年内解决同业竞争的承诺，至2014年已然到期。为此公司于当年7月4日召开股东大会，通过了上实集团提出的延期3年解决同业竞争的议案，这也就意味着2017年是解决同业竞争问题的最后期限。在上述长期关注上海国资**的人士看来，此次收购可以看作是上实集团切实解决同业竞争问题的第一步。
上海一位资深券商分析师则指出，本次收购可以看作上实集团为履行避免同业竞争承诺而采取的房地产优势资源整合，把上实集团旗下的优质地产项目打包注入上实发展，从而进一步增强上实发展的地产主业实力。
胡文魄也坦言，目前房地产企业进军智慧城市属于新的探索，尚无成熟的商业模式落地，但行业前景值得肯定。
一 公司基本情况速览总股本：1.879亿 总发行量 :4690万 发行**：10.69元 募资总额：5.01亿发行市盈率:20.42倍 行业市盈率:19.12倍所属行业：燃气生产和供应 所属区域：陕西
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