谈房地产色变时代,金地集团也危险了
编辑 | 于斌
出品 | 潮起网「于见专栏」
房地产行业正在持续承压。近年来,不论是对于买房者来说,还是对于房企来说,大家对楼市的期待都比较悲观,以至于**氛围开始有了些“谈房地产色变”的意味。
这种悲观体现在了直接的房地产销售数据上。据统计,在今年前五个月,我国百强房企的销售额平均值约为274亿元人民币,相比去年同期大幅下滑超过50%;在整体规模上,销售额超过1000亿元的房企大幅减少,只有区区几家。
回忆过去,那个海量房企纷纷以扩张为己任的时代离我们并没有多远,可现在,大量头部房企遭遇危机,就连常年位居国内房企前十、口碑良好的金地集团也不太好过了。
根据相关媒体报道显示,金地集团今年的日子同样也压力巨大。在今年前五个月,公司累计签约面积同比大幅下滑超过48%,累计签约额同比下滑近44%。在这种销售规模和销售预期大幅下降的背景下,人们开始关注它更深层次的问题。
规模决定一切的时代已然过去
提到金地集团,它在我国房企中可谓是鼎鼎大名。发展三十多年以来,金地集团已经成为一家覆盖全国280多座城市和美国多个城市的综合性房企巨头。
以去年的数据来看,金地集团在2021年的全球总资产超过4600亿元,净资产约为630亿元,已经连续多年上榜财富我国五百强、福布斯全球两千强企业名单。
作为我国头部房企,金地集团和很多其它头部房企一样,这些年来都在追求扩张的道路上不断前行,伴随着前几年的楼市热潮,它的扩张速度可谓迅猛。
2016年,金地集团的年度地产销售规模达到1000亿元,此后,它喊出了三年两千亿的目标,并在2019年成功跨入年销售超2000亿元的门槛。
此后,虽然楼市降温的征兆开始显现,但金地集团仍然在不断扩规模。截至2021年,金地集团在销售规模上已经逼近3000亿元里程碑,销售增速依旧不停,这让它在行业中刷出了很强的一波存在感。
不过,虽然金地集团在销售态势上保持着强势,但从业绩数据上来看,它的这种强势却更早显现出了悲观意味,因为“增收不增利”的局面正在笼罩着它。
根据相关财报数据显示,在过去的2021年,金地集团实现的总营收超过992亿元人民币,同比增幅超过18%;但其归母净利润只有94.1亿元人民币,同比下滑了9.5%。
营收保持增长、利润却在下滑,这在楼市降温的大环境下凸显了金地集团可能会遭遇的隐患。值得注意的是,这还是金地集团最近六年以来第一次遭遇归母净利润下滑。
如果目前仍然是房地产市场的黄金年代,那么金地集团的这种表现没什么大问题,因为那时规模的确决定一切。可随着以降负债为代表的“三道红线”袭来,房企需要更加重视自己的现金流和盈利,只有这样才能在下行的市场环境中保持良性发展。
深究金地集团增收不增利的原因,除了以楼市调控、市场降温为代表的大环境影响之外,最直接的原因肯定是因为房子不好卖了。当买房人对于房子的抉择越来越理性,房价就再也不能像过去那样一飞冲天,而房企自身也要拿出更好的优惠促销方案来推动成交才行,这直接导致的就是毛利率水平的下滑。
据统计,在2019年到2021年期间,金地集团的销售毛利率已经从40.50%大幅下滑到了21.18%,这已然说明了一切。
可以看出,目前金地集团的扩张态势是以牺牲毛利为代价的,这种状况能否持续呢?
流动性问题凸显,未来不容乐观
在增收不增利的背景之下,执着于扩大规模的金地集团自然而然地就会在债务层面上承压,这已经是大多数房企都在共同面临的老问题了。
而在债务层面上,随着市场大环境愈发严峻,金地集团正在面临越来越大的压力,特别是在进入2022年以后,随着公司在销售层面的表现无法再延续此前的高增长,这种压力将不断倍增。
据统计,截至2021年,金地集团的总负债已经高达3500亿元人民币,债务规模呈现出高速增长态势。近几年时间,金地集团的负债率也呈上升趋势,2021年其负债率达到76.19%。
虽然在“三道红线”层面成功实现了全部绿档,但整体高昂的负债和利息支出十分考验金地集团的流动性,也在挑战着它的未来发展策略。
如果继续保持扩张势头,金地集团的债务压力将会越来越大,但考虑到今年公司还有不少债券到期,它势必要又在资金流动上克制自己,这明显又会让公司发展降速。
好消息是,相比于一些债务暴雷、资金链暴雷的房企来说,金地集团算得上财大气粗,它强悍的背景能够让人相信它可以有充分的资金腾挪空间。
坏消息是,在楼市愈发降温的2022年,金地集团已经在遭遇着销售额暴跌、业绩完成率骤降的情况,这将让它无法交出一份好业绩,也将使得它在房地产中的地位更加具有不确定性。
有意思的是,即便是在这种情况下,金地集团仍然在疯狂拿地。截至2021年,公司共获取了111宗土地,总投资额约1309亿元人民币;权益投资额约523亿元,新增总土地储备约1636 万平方米,其中权益储备约648万平方米。
这会不会给金地集团的未来构成不稳定因素?如果后面房子越来越难卖,它会不会面临更大的流动性危机?种种迹象都在表明它的未来会没有那么乐观。
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