商户联合停业,红星美凯龙雪上加霜

2023-01-18 房财经

@房财经 王小时

木匠出身的车建新,正翻越着人生史上最大的障碍。

自1982年16岁走出家门,学艺木工开始,在过去的30大几年的时间中,车建新一路顺风顺水。

从青龙木器厂,到后来的红星家具城,再到后来的红星美凯龙……窥探车建新的发家史,与其他众多****背景下成长起来的民营***一样,得益于自身的胆大勤奋,更受馈于时代背景下的各种红利。

然而,世事在变。

当房地产行业持续上行时,通过拿地盖楼,将外表靓丽的红星美凯龙家居商场出租给不同的家居建材品牌,坐收“包租公”的渔翁之利。

车建新一手打造了“独具一格”的我国式家居连锁卖场模式,也让其财富扶摇直上,身家最高达到385亿元。

但**有两面。

红星美凯龙本质上重金拿地加收租的土地开发自持重资产模式,在整个行业陷入衰退的节奏时,弊端凸显。

当时间的跨度即将进入2023年,车建新和红星美凯龙,却迎来了暗潮涌动的时刻。

商户退租加低位减持

2022年年末,发生在红星美凯龙和车建新身上的大事,有两件。

一件是红星美凯龙武汉市场的商户闹着要退租;另一件是,车建新控制的红星红股,将开始大量减持红星美凯龙股票。

12月23日,武汉市装饰建材家居发展商会(下称武汉商会),发布了一份《告红星美凯龙卖场通知书》。决定在汉西红星、卓刀泉红星、竹叶山红星、汉阳红星、舵落口红星等红星美凯龙于武汉的五大卖场,自12月24日开始统一关停店面,不再营业。

商户“**”的原因,是疫情导致商场内客流极少,武汉商会希望红星美凯龙能为商户降租减压,但在与其沟通中无果,无法达到商户期望值,因此只能停业。

据了解,武汉商会的名誉会长单位为马可波罗瓷砖,会长单位为索菲亚,联席会长单位有大自然地板、新思维睿泓装饰、蒙娜丽莎瓷砖、九牧厨卫等总共多达30多家企业。

对红星美凯龙和车建新而言,这不是一件小事儿。

2022年前三季度,红星美凯龙总营收为104.8亿元,同比下滑7.67%。其中自营业务收入64.19亿元,同比增长2.8%,占总营收的61.25%,毛利率为74.4%。

换句话说,在大环境驱使下,尽管红星美凯龙营收在下滑,但其自建商场靠收租金的业务反而增长了2.8个百分点,并且毛利超过70%。

而现在随着商户不愿再给房东打工,此事件一旦扩大,将直接影响到红星美凯龙的基本盘。

这边商户逼宫的事件还没处理干净,那边车建新也忙着开始减持**。

12月25日,红星美凯龙发布公告称,控股股东红星控股及其一致行动人**奕盈,拟通过集中竞价、大宗交易方式减持,总计不超过红星美凯龙总股本3.41%的股份。

截至公告日,红星控股及其一致行动人,合计持有红星美凯龙26.37亿股,持股比例为60.55%。其中,红星控股持有26.18亿股,比例约为60.12%;**奕盈持有公司1800万股,比例约为0.41%。

按照上述计划,红星控股6个月内减持股份共计不超过1.31亿股。其中,通过集中竞价交易减持数量不超过4354.7万股,通过大宗交易方式减持数量不超过 8709.4万股;**奕盈6个月内减持股份不超过1800万股。

也就是说,**奕盈此次减持后,将**红星美凯龙股票。而折合成红星美凯龙12月28日最新的股价4.81元/股,此次控股股东减持,将**7.17亿元。而这个**与年初的股价相比,近乎腰斩。

低位持仓,高位**,这是基本逻辑。而选择在市场最低位的时候减持,无疑,车建新和红星美凯龙没钱了。

重资产和轻收租

世间万物,皆为因果。

1997年,当车建新带着女儿吃肯德基时,看到现代餐饮连锁企业的规范化运作时,大受震撼。这也在他在心中埋下了家居建材,也要连锁标准化的种子。

红星美凯龙就在彼时时代背景与灵感下,孕育了出来。

常州人车建新不仅学习麦德龙,给企业起了一个洋气十足的名字,并且在整个商场的设计上,远离了传统集贸市场的低端形象,转而为高大上的全玻璃外立面,搭配五光十色的霓虹灯光。

积木式的红星美凯龙商场造型,十足吸睛,让人过目不忘。仅凭借此点,红星美凯龙高端的形象,已经在消费者心中入木三分。而它选择的供应商对象,也都是高端品牌。

供需两端准确的把握,让红星美凯龙迅速做大。到2008年,已在全国拥有50家连锁大商场,销售规模超过200亿,稳坐国内家居行业头把交椅。

但是,这背后的一切,都是在重金拿地的基础上进行的。

车建新曾公开表示,红星美凯龙开一家新商场的成本为5亿元左右。2014年至2017年,红星美凯龙经营商场数量分别为157家、177家、200家、256家,平均每年新增近25家。

按此计算,每年新开店的成本则高达125亿元。一面要**圈地需要大量资金,一面是传统的收租创收。收入能覆盖开店速度吗?

答案显然是否定的。

对车建新而言,只能通过各种融资举债来支撑红星美凯龙的扩张。2015年6月底,红星美凯龙**港交所,但上市后的红星美凯龙,因其重资产模式,一直不受香港资本市场的待见。

市值一直偏离车建新的预期,为此,他曾在多个场合公开抱怨市场对其不公。但殊不知,市场并非对红星美凯龙存有偏见,而是其本质上的收租模式,与重金拿地盖楼之间的利益不匹配。

2018年初,车建新如愿以偿,将红星美凯龙再次送入A股行列。香港内地两地上市,车建新和红星美凯龙开始登顶。

到2019年末,红星美凯龙旗下共有337家家居建材商场,超越万达,成为全球数量最多的商业MALL***。

然而,站在行业之巅的车建新,背后付出的则是重金拿地,导致红星美凯龙的债台不断高筑。

2015年-2020年,红星美凯龙的总负债从356.14亿元增长至804.5亿元,资产负债率从48.25%上扬到61.16%,2020年支出的利息费用甚至高于净利润。

内忧外患

截至2021年末,红星美凯龙总负债率57.44%。尽管相对上年有所降低,但长期以来的巨额负债,加之行业突变,已经让车建新很难轻易脱身。

截至2022年三季度末,红星美凯龙总负债759.77亿元,较上年末减少35.1亿元,负债率56.85%。

数据上看,负债率在不断地缓慢降低。但这反而不断增加了车建新和红星美凯龙的压力。与开发商一样,同样面临着营收利润的不断下滑,以及融资通道的锁死。

2022年前三季度,红星美凯龙归母净利润为13.18亿元,同比下滑36.2%。其账面资金为57.4亿元,易于变现的交易性金融资产为10.02亿元,而短期银行**和一年内到期的非流动负债,合计高达96.1亿元。在手现金早已不能覆盖短期负债。

不仅如此,红星美凯龙的融资通道也在进一步锁死。从2020年三季度开始,红星美凯龙的现金流只有一个季度是净流入,其他时间都是流出状态。

三季度报告显示,红星美凯龙投资性房地产的规模为963.23亿元,这其中有850亿元被质押担保,用于获取**或者发行证券,占比为88.24%。

在自身已经危机重重的时刻,红星美凯龙还向外不断提供这财务借款。截至三季度末,合计计提了1.5亿元的坏账准备。向外提供财务资助的总余额为27.7亿元,有9.69亿元已逾期,未到期的也有3亿元进行了展期。

雪上加霜的是,作为控股股东的红星控股,已将其持有的大多数红星美凯龙股份,进行了质押。

截至目前,红星控股及其一致行动人车建兴、陈淑红、车建芳等,合计共持有红星美凯龙26.37亿股,占总股本的60.55%;累计质押股份总数为18.58亿股,占红星控股及其一致行动人合计持有红星美凯龙股份总数的70.46%,比例为42.66%。

自身企业的发展遭遇了困境,而车建新在外部的投资形式同样不容乐观。

2022年年初,当黄红云和前妻陶虹遐因金科股份的股权,争的你死我活时,车建新以白衣武士的身份出现了。

他通过旗下红星家居集团及广东弘敏,合计入股金科股份11.14%股份,并与黄红云、金科控股一道组成一致行动人,为金科股份的实际控制人。

如今看来,此举拯救了陶虹遐,而车建新不管出于什么目的入股金科股份,但结果是,他被套了。从年初至今,金科股份的股价已经腰斩,跌幅超过5成,总市值仅剩下100亿元。

目前的金科股份,也早已风雨飘摇。最新的消息是,其3.25亿美元优先**的利息,已经违约。截至11月末,金科股份并表口径有息负债约为652亿元。

截至目前,广东弘敏共持有金科股份4.81亿股,已经全部被质押且被司法冻结。

此外,早在2021年,车建新就已开始断臂求生。该年7月18日,远洋集团、远洋资本与红星控股正式签署协议,获取红星地产70%股权,作价40亿元。

虽贵为央企,但远洋集团日子也不好过,今年以来也是雷声频频。有消息称,去年的交易说好的**,车建新却没有拿到真金白银。为此,一度传出红星控股**远洋集团又撤诉的消息。

得益于时代的红利,又折戟于时代的淘沙。属于车建新的时代,会就此过去吗?



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