金地集团：做产业地产的长跑者，培育全生命周期园区生态
自1978年广东蛇口创办出口工业区以来，我国的产业园区发展已然走过了四十余个春秋。回首过往，产业园区已经成为区域经济发展的核心动力和创新增长极，各具特色的产业园区以其巨大的产业**、带动效应，形成了强劲的竞争力。有数据显示，截至2016年，仅***经开区、高新区创造的GDP和税收分别达170816.3亿元和29627.3亿元，分别占全国GDP和税收的近1/4和1/5。
“在金地集团的住宅、园区及产业投资中，销售型地产依然是占比最大的业务，但这不是明天的业务，未来以园区为代表的持有型物业将占到30%的比重。” 金地集团董事长凌克近期接受第一财经专访时说。
统计数据显示，我国房地产的销售额增速已经放缓，以住宅开发销售为代表的传统地产之路，已经难以为继。根据方迪总部经济研究院数据，自2005年第一次楼市调控开始，一线城市已有约30%的传统房地产企业转向产业园区开发建设。大浪淘沙之后，只剩下具有持续专业化、品牌化与规模化的产业园区***。这其中，金地以行稳致远理念持续探索，深刻理解产业逻辑构建园区生态而成为佼佼者，趟出产业园区开发运营的“金地范式”新路。
深耕大湾区产业沃土
在不少人的印象中，可能以为金地还是一家传统的房地产开发企业。其实，早在1988年，金地集团便涉足了产业领域。以金地工业区为起点，如今，包括旧金山等4个美国的产业项目在内，金地产业项目版图已经拓展至近30个，总规模达300万平方米。我国经济已经朝着集约化、创新化方向发展，这也要求产业地产商必须走高度专业化、品牌化和规模化之路。
从全国来看，包括万科在内的诸多传统房企都进行了业务多元化转型。以金地为例，除了以住宅为代表的销售型业务，金地集团还自我升级多元化，致力于做综合城市服务商，补足了教育、文体等服务，满足人们对美好生活的追求。如金地集团在深圳运营了具有鲜明特色的威新软件科技园，园区集中了6家世界500强和17家上市公司，包括我国的**，美国的英特尔、亚马逊、英伟达，日本的松下等国内外知名企业都在园区内设立了研发中心，2018年园区税收同比增长19%达6亿元。
与商业不同，产业具有很强的区域性特点与优势，深圳及周边的产业链的完整度和快速响应能力全球无二。中金普华数据库监测显示，粤港澳大湾区凭借占比0.6%的国土面积，贡献率占全国GDP总量的12.6%，是我国经济活力与产业竞争力优势明显的区域。
从产业园区布局及规划来看，发源于粤港澳大湾区核心引擎深圳的金地，在大湾区进行了全面深度的产业布局，粤港澳大湾区具有人才、资金、产业及交通等齐全的要素及流动的巨大潜力与经济纵深。
“金地将不断增强**能力、产业研究的能力和投资能力，努力打造一个集产业园区开发、**、运营和投资为一体的综合型园区开发公司，金地坚定看好粤港澳大湾区，与它共成长同发展。”凌董说。在金地的产业园区版图中，作为珠三角重要的布局项目，金地智汇港和深河·金地创谷分别位于东莞塘厦和河源市高新技术开发区，两个园区着重发展高端装备制造、新一代信息产业技术、新材料及电子信息、精密机械制造等产业。
做产城融合的新城区发展商
在“房住不炒”的大背景和基调之下，作为实体经济重要组成的产业园区成为重要的赛道和方向，同时也是重要的载体，发展园区经济正成为各级政府发展经济的重要抓手与产业发展平台。
在凌董看来，产城融合发展是产业园区发展的必由之路。他以旧金山湾区为例分析认为，真正产城融合的新城区，一定是人们可以在城区工作，也能够在城区里生活，凌董说：“工作和生活都在一个地方，或者相距不太远，比如20公里”。打开地图，可以发现，从深圳北站为起点，沿着珠三角环线高速一路向北到达金地智汇港，距离23公里；而位于河源市高新技术开发区的深河·金地创谷距离河源市政府所在的中心区域仅18公里。
在东莞的规划图中，金地智汇港处于环深融合创新发展带和广深科技走廊上，服务业深圳及东莞两地企业。据介绍，园区按照科技部要求的标准，与东莞市科技局成立国际专利技术交易中心，服务于东莞甚至全国的企业。作为工业重镇，塘厦与拥有众多科技企业的龙华地缘相邻、文缘相近、商缘相通。目前，两地迎来重大合作机遇期——今年9月25日，东莞审议通过了《关于进一步完善区域协调发展格局 推动南部各镇加快高质量发展的意见》，塘厦、清溪等临深9镇将高水平对接和融入深圳我国特色社会主义先行示范区，打造成为深莞深度融合发展的样板和引领全市高质量发展的高地。
产业园的重心在“产业”二字上，当然，作为物理空间的“园”也很重要，但这个园一定要以产业为“圆”为“芯”。金地人正是基于这一理解来做产业，在产业资源集聚方面，智汇港搭建了一套“空间载体+园区服务平台+资金支持平台”的资源整合体系，并通过与高等院校、科研院所、产业资本、行业协会、金融机构等各方结成合作关系，形成产业资源整合关系网。
正是因为深谙产业资源重要性，金地智汇港从一开始就致力于构建园区核心产业IP这颗“磁石”——先后引进松山湖材料实验室、中科院云计算中心等，并让金地的资本和资源与这些磁石产生充分的化学反应；比如松山湖材料实验室旗下的先进陶瓷与复合材料研究院在落户园区半年时间，就快速裂变出20余家产业化公司。“作为园区运营方，我们必须从有限的园区载体层面跳出来，学会从无限想象空间的园区平台、流量和数据构成的产业生态圈中挖掘市场化的商业价值，只有从无限的企业需求与数据流量中寻求盈利路径，才有未来”。谈到对产业园的理解和金地智汇港的特色，金地集团东莞公司产业总监林家静如是说。
培育全生命周期园区生态
在金地集团的产业园区中，位于塘厦的金地智汇港是首个由金地从拿地开始进行全流程开发**的园区。“这是一个没有围合的园区，尽管安保及维护成本很高，但为了让‘产’与‘城’在工作与生活中互动、互融，通过延伸服务，关心客户八小时之外的需求，把企业、把人才留下来，带动本地消费，改变人才结构，这才是真正的产城融合”，林总说，对于园区来说，人才是众多园区企业发展的一大痛点。金地智汇港通过与当地人社局合作，搭建并打通人才资源的桥梁和通道，帮助企业申请国高资格，助力企业发展成长。
众所周知，科研成果从实验室到VC和市场，往往难以跨越无数的死亡谷。基础研究终究要走出实验室和象牙塔，到市场中去吸收空气、水等养分，落地发芽生根，经风历雨后由木成林。站在智汇港项目的建筑分布图前，园区产品布局清晰可见：三栋soho创服社区，是为刚毕业还没成立公司的创业者准备的；取得研究成果与专利的创业团队可搬到分布图前面的孵化器，而达到一定规模的公司就升级到有**空间、花园和车位的合院区，引入中试的重型设备；再进一步成长壮大到准备IPO的企业就搬到前面的独栋总部，所有的创业阶段都能在园区匹配自己的发展空间。
近年来，深圳对河源的帮扶力度成绩斐然。深河金地创谷是深河共建重点项目，也是粤东西北首个***综合型孵化器。项目占地面积和总建筑面积分别达到约7.8万平方米和8.4万平方米，总投资4.1亿元。数据显示，2017年至2020年7月15日，深圳市区两级财政共投入对口帮扶河源资金64.47亿元，引入社会投资或援助项目809个、总投资410.39亿元，亿元以上投资落地工业项目数连续三年全省排名第一，园区考核优秀率连续三年全省最高。
作为承担产业扶贫与造血能力提升的跨区域合作园区，深河·金地创谷积极承接粤港澳大湾区先进技术转移及成果转化，通过科技平台引进与合作，以共建产业园区和推进产业共建，为河源产业转型升级提质创新发挥“加速器”作用。
这个融高科技创业孵化、研发办公、人才居住、创业社交与商业服务为一体的孵化基地，它包含孵化器、加速器、低密度办公、运营服务中心、创谷广场、创服公寓等多种业态。据悉，深圳已有数百家家企业落户河源，大部分将总部设在深圳，而将生产放在河源，这种跨区域的园区与产业融合也成为未来产业地产发展的重要方向。
特别值得一提的是，金地在入园企业的选择上，专注于成长型创新企业，构建自身产业价值体系，通过一个个在运营项目进行落地实践并不断优化。金地重点扶持垂直细分领域的小而美小而强的创新主体，为园区企业培育适合企业吸收养分的土壤，种草育苗，提供全生命周期产品与服务。除了投资这一资金要素之外，金地还帮助园区企业寻找、开拓市场，并为人才搭桥连接通道与平台，满足资金、人才、市场与技术几大产业发展核心要素畅通循环，培育园区产业生态，让产业、企业与园区全面协同发展。
做综合能力示范生
在金地的产业园区中，智汇港只是其中具有典型“金地范式”园区的一个缩影。近年来，走“投、孵、建”的一体化协同发展之路的金地围绕人工智能、生命科学领域做了大量的产业投资，成为我国高科技创新产业的领先者。凌董表示，人工智能和生命科学产业都有着广阔的发展前景，近年来在上述两个领域，都涌现了一大批上市公司和独角兽企业。“我们做好一个高科技园区，最重要的工作就是要能够形成投资、孵化、园区建设运营一体化的协同发展模式，我们认为这是所有产业园区发展的终极目的”，凌董表示，不管是政府和企业，都要努力寻找到资本和科技的**结合点。
尽管我国房地产的销售额还在增长，但是增速已经明显放缓。统计数据显示，2019年，房企营业收入增速出现明显下滑。以资源与实力雄厚的上市房企为例，上市房企营业收入平均增速约22.5%，较2018年下降约13.5%。
在凌董看来，金地要以长跑者思维发展，不疾而速，苦炼内功，全面提升公司的投资能力、运营能力、财务管控能力。他指出，投资是公司盈亏的基础，发展的前提。地产是周期性行业，要对行业运行周期有准确的把握；此外，要以科学的手段加强运营管理，做好纵深城市布局；企业经营者需要坚持审慎的财务政策。只有在经营上坚持长跑思维而不是依赖短跑冲刺的方法，才能在复杂的环境下保证企业的长久稳健发展，趟出产业园区发展的“金地范式”新路，继续在产业报国的路上走得更远。
【撰文】邱永宽
【作者】 邱永宽
【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端
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