寻诀2021丨商住互哺的新城控股
在房地产行业债务杠杆的持续拉低过程之中，行业所面临的问题愈发复杂。调控的本意在于帮助行业挤水分、排风险以及推动行业升级、发展。房地产企业在过去几十年中，也同样承担了推动国内住房市场化进程的时代使命，功不可没。
房企并非单纯逐利，肩上也有一份“保障”住房供应的责任。试想，如果没有房地产企业，仅凭福利分房，我们的住房数量与品质远远难以达到如今的水准。
我们所推出的“寻诀”系列房企报道，不仅是对企业战略及市场现状进行剖析，更重要的是要帮助企业重拾未来行业信心，客观面对整体困境，积极解决自身问题。
我们将新城控股的年度汉字定为“稳”：着眼长期主义、经营面稳健向好、维持正向评级、第二增长曲线稳步进阶。
着眼长期主义 经营面稳健向好
2021年，在房地产行业整体承压的大背景下，以“住宅+商业”双轮驱动见长的新城控股，持续展现出“骆驼”般的长跑者姿态。
依托“住宅+商业”双轮驱动核心战略优势，2021年，新城控股始终围绕“有回笼的销售、有利润的增长、有品质的产品与服务”，企业经营面安全稳健。根据新城控股2021年三季报，2021年前三季度公司实现营业收入1091.22亿元，同比增长55.69%；归属于上市公司股东的净利润58.84亿元，同比增长24.24%。截至报告期末，新城控股累计总资产为5720亿元，较上年度末增长6.38%。
现金流方面，截至2021年6月末，新城控股在手现金余额551.54亿元，短期债务270亿元，现金短债比1.44倍。而基于充裕的流动性，新城控股还提前赎回美元债，传递发展信心。去年11月，新城控股宣布，基于对自身价值及未来发展的信心，公司计划提前赎回一笔将于2021年12月16日到期的3.5亿美元债，并予以注销，本次提前赎回境外美元债券也同样符合公司偿债计划及发展战略。据悉，这也是当期A股首例提前赎回美元债的房企。
稳步增长的经营业绩及稳健的财务表现，也让新城控股持续收获资本市场的正向反馈。2021年12月，国际三大评级机构惠誉和标普先后发布报告，确认新城发展及其子公司新城控股的长期发行人评级为“BB+”，展望维持为“稳定”；同时，惠誉还确认了两家公司高级***债券以及所有未偿债券的评级为“BB+”。
惠誉在报告中指出，新城流动性良好，在国内市场波动的情况下，完全能够按期偿还到期债务。此外，惠誉认为，新城旗下购物中心获得的强劲经常性租金收入，将为公司提供额外的流动性缓冲，并支持其业务稳定性。惠誉还表示，预计到2021年底，新城杠杆率将降至40%以下，符合“BB+”财务结构。
标普则在报告中肯定了新城良好的销售执行力及在长三角市场的可观表现，并指出其投资性物业业务的租金稳健增长，能有效提升企业盈利质量和现金流稳定性。标普认为，新城不断增长的商业收入完全能够支付利息开支，并对公司的住宅开发业务起到良好的缓冲。
在更早之前的2021年9月，穆迪也发布报告宣布维持新城发展及新城控股的“Ba1”***族评级（CFR），并指出新城拥有稳定的销售执行能力、可观的运营规模、持续增长的经常性租金收入、稳健的财务指标以及良好的流动性。这意味着，在复杂多变的行业形势下，三大国际评级机构均宣布维持新城控股正向评级。
除了稳健的现金流和财务状况外，土地储备是房企的生命线，是企业维持长远发展的基础。
数据显示，2021年上半年新城控股在南京、天津、杭州、温州、福州、南昌、常州等重点城市获取61幅地块，新增总建筑面积1831.61万平米，平均楼面地价约3419.75元/平方米。
截至6月末，新城控股在全国范围内合计拥有土地储备1.5亿平方米，可满足未来2-3年的开发运营所需。其中一、二线城市约占公司总土地储备的37.75%，长三角区域三、四线城市约占公司总土地储备29.38%。
可以看出，新城控股项目主要布局在全国经济活力和人口密度最高的地区，优良的投资布局将为公司发展带来广阔空间，从而保障公司持续稳步发展。
第二增长曲线稳步进阶
长期以来，新城控股依托“住宅+商业”双轮驱动发展模式，自2012年“吾悦”商业品牌诞生以来，新城控股不断升级吾悦品牌，已发展成为公司的核心竞争力之一。
在双轮驱动战略指引下，商业运营作为新城控股的第二增长曲线持续进阶，助力公司稳步穿越行业周期。2021年，在疫情考验下，新城控股实现商业运营总收入86.39亿元，超额完成全年85亿元的既定目标，同比大幅增长51%；全年新开业及管理输出的吾悦广场共30座，截至2021年12月31日，已开业及管理输出的吾悦广场累计达130座，已开业数量位居境内外上市公司首位。
走过2020年的疫情艰难期，新城商业展现出不确定环境下的稳定应对能力。2021年，作为新城控股第二增长曲线的商业板块继续进阶，在规模效率、运营模式、轻重并举等多方面更进一步。
一方面，在逆境中踏准节奏积极拓展商业综合体项目，坚持“轻重并举”战略并聚焦精细化运营提质。数据显示，2021年新城控股新获取吾悦广场32座，其中重资产15座、轻资产17座。截至2021年12月31日，新城控股开业、在建及拟建吾悦广场总数量达189座，进驻全国135个城市。
从布局上来看，目前85%的吾悦广场位于“十四五”规划的19个***城市群，服务其所布局城市80%的主流消费人群，形成规模效应。
为了提升旗下商业运营能力，新城控股还于2021年推出“星光计划”。通过在旗下吾悦广场内挑选具有发展潜力的品牌，以整合资源，共同制定经营方案、设定目标，以品牌效应带动更大的客流量。
另一方面，尽管2021年疫情影响仍在持续，新城控股依然超额完成了商业运营总收入85亿元的目标，全年实现商业运营总收入86.39亿元，同比增长51%，整体出租率为97.89%。此外，根据2021年半年报，2021年上半年公司物业出租及管理毛利率更高达70.58%。
值得注意的是，2021年新城控股立足新起点，推出“幸福体验工程”计划，从住宅、商业、多元业务等生活场景出发，为业主、客户提供触手可及的幸福场景体验。
2021年11月11日，新城控股幸福体验工程“商业篇”首站启航，探索荆州吾悦广场落地的11大场景，沉浸感受吾悦广场所营造的商业空间、价值创造与综合服务。
聚焦乡村振兴 稳定输出企业社会责任担当
近年来，随着房地产市场的竞争加剧，房企已经进入管理红利时期，提升企业社会形象和竞争软实力成为房企的当务之急。而践行社会公益成为房企增强竞争软实力的重要手段。
据悉，新城控股早在2013年便创办大型公益自有品牌“七色光计划”。多年来，新城控股通过“七色光计划”在教育平权、儿童健康、绿色社区、环境保护、人道救助、文化工程、体育运动等版块持续发力，为公益贡献力量。
进入2021年，新城控股不断探索新的公益模式。其中“七色光计划”旗下“幸福公益集市”项目聚焦“乡村振兴”，以“大城小市 公益助农行”为主题，通过直播义卖的方式助力乡村特色产业发展壮大。
数据显示， 2021年新城控股“幸福公益集市”的两场助农活动及三地联动直播，取得累计订单量超16600份、销售额超51万元的优异成绩。同时，也让优质农产品走入更多人的视野，持续获益。
除幸福公益集市外，2021年新城控股还接连于全国各地落地“光彩图书馆”项目，积极开展丰富多样的公益活动，持续用爱心护航更多人的幸福生活。截至目前，该公益项目足迹已涉及14个省份、2个直辖市的56所乡村小学，捐献图书13万余册，近10000名学生获得帮助。
值得注意的是，新城控股已明确将“乡村振兴”设定为“幸福公益集市”2021-2023年主要基调与战略目标。未来两年，新城控股“幸福公益集市”计划将走遍14个“光彩图书馆”落地的省份，为乡村振兴积极贡献力量。
结尾点评：
新城控股稳健发展的背后，是其不断提升的产品力、精细化商业运营力以及多年积累沉淀的经营管理能力所形成的合力。正如新城控股集团董事长王晓松在致2022年新年贺词时所言，过去的2021年，着眼长期主义，新城始终坚持高质量发展，升级战略，稳健经营；笃力夯实双轮驱动，迭代组织，敏捷增效；积极拓宽多元赛道，齐头并进，绿色发展。
一 公司基本情况速览总股本：1.879亿 总发行量 :4690万 发行**：10.69元 募资总额：5.01亿发行市盈率:20.42倍 行业市盈率:19.12倍所属行业：燃气生产和供应 所属区域：陕西
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