房企陷入魔咒：增收不增利，大佬新城控股怎么扛？
摘要：只要精打细算，扛得住（欢迎关注杠杆游戏）
撰文|杆姐&编辑|雯雯
近2年，房企增收不增利的情况非常普遍。当然还有更惨的，收也不增，更别说利了。目前看到的2021年中报，多数房企这个问题好像更加严峻了。
哪怕位列前10多位的房企也不例外。
前两天杠杆地产太忙，大房企新城控股8月尾巴上发的中报没来得及分析完，今天做个了结吧。
1、销售增速不错，但均价跌了；增收不增利，部分费用支出较快
2021上半年，新城控股完成合同销售金额1176.64亿元，比上年同期增长20.65%；实现合同销售面积1086.96万平米，比上年同期增长23.87%。
根据克而瑞信息集团（CRIC）发布的《2021年1-6月我国房地产企业销售TOP200》排行榜，新城控股合同销售金额排全国16，销售面积排名第7。
可以说增长和排名都很不错。不过，杠杆地产注意到按照销售面积和金额计算，销售均价其实略有下滑。
幅度不大，放到今天的背景下，好像值得玩味。
如上图，杠杆地产认真看了一下，2021上半年，新城控股各省份的销售面积、金额，我们可以发现除了极个别地方，均价都低于1万元/平米，甚至有些省份的单价低到惊人。
这里我就不点，一看图便知。
这样的情况，你说均价下滑是不是很正常？
2021上半年，新城控股实现营收791.05亿元，同比增长了109.63%——这个增速首先非常优秀，原因当然包括去年特殊。
营收超级快增长的同时，归属净利润增速就要低很多了，好多房企都存在这个问题。如下图，增长了34.4%，要说也不低，从2020年同期的32亿元多一点，增长至超43亿元。
利润指标增速明显低于营收指标的背后，我们看一下中报披露的细节。
如下图，营业成本增长了127.9%，高于营收增速。
同时，销售费用增长了43.52%、财务费用增长了46.8%，均高于归属净利润增速。
这样的情况下，出现利润指标增速不够快，当然也是好理解的。
2、利润指标一降再降
我们注意到，2021上半年，新城控股的毛利率为19.61%，净利率为6.06%，这个数字放到同行中去，不算很好看。
图表来源|平安证券（特此感谢）
2020全年，这两个数据分别为23.50%、超过10%；2020年同期还有26.06%、10.20%；2019年为32.64%、15%左右——这一路下滑得……
上述是新城控股总的利率指标，如果看细节，就更不好了。2021上半年，新城控股房地产开发销售的毛利率只有17.11%，比去年下滑了6个点多；物业出租及管理毛利率高，超过70%，不过也略微下滑。
看了新城控股的上述数据，杠杆地产不得不感叹一句，房地产是真的不好做。
这样的情况下，能正常交房、房子质量还过得去的，那真是算厉害了。
按照中报披露，截至 2021年6月末，新城控股持有的已开业吾悦广场为97个；管理输出的已开业吾悦广场4个，另外4个已签约吾悦广场尚处于交接过渡期。
2021上半年，新城控股商业运营总收入为39.38亿元（即含税租金收入），包含：商铺及购物中心的租金、管理费、停车场、多种经营及其他零星管理费收入；2020 年上半年为 22.78 亿（即含税租金收入）。
我们可以简单算每一平米的月租金，似乎不是太高。这个商业营收，对于2000亿级房企新城控股来说，这条腿还不够硬。
3、有趣的负债和现金流细节
新城控股的“三道红线”问题，还不错。中报披露，截至6月末，剔除预收账款后的资产负债率为75.45%,净负债率为60.48%,现金短债比为1.44。
不过，杠杆地产认真看了新城控股的资产及负债情况，还是蛮有意思的。
比如，首先货币资金551亿元多，和去年同期的超600亿元比，下滑了11.65%。
接着，应收账款从2020年同期的3亿多元，增长至4亿多元，增长了23.07%。
然后，存货增长了100来亿元，至2800多亿元，增长了小5个点。
其他应收款，从466亿元左右，增长至586亿元，增长了25.76%。
如上图，杠杆地产接着说，短期借款从2020年同期的4亿多元，增长至近21亿元，增长了365.25%。
应付**增长了33.91%，从2020年同期的67亿多元，增长至超90亿元。
同样，长期借款，也增长了25.4%，达到547亿元。
对了，房企一般都会有不少担保，新城控股也不例外，且数量庞大。
中报披露，新城控股报告期内对子公司担保发生额合计184.52亿元，报告期末对子公司担保余额合计（B）718.49亿元。
担保总额（A+B）837.6亿元，担保总额占新城控股净资产的比例达96%。
其中：直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象，提供的债务担保金额（D） 632.02亿元；担保总额超过净资产50%部分的金额（E）400.56亿元；上述三项担保金额1032.58亿元。
对了，新城控股现金及现金等价物余额，从2020年同期的超过593亿元，降至512亿元左右。2020年末时这数据为580.5亿元？
**去哪了？
我认真看了一下新城控股的合并现金流量表，经营活动产生的现金流量净额-75.72亿元；投资活动产生的现金流量净额-110.65亿元；筹资活动产生的现金流量净额118.42亿元。
是不是很有意思？
虽然利率指标不太好，不过杠杆地产觉得新城总体家大业大。首先1.5亿平米的土地储备，手中真有粮。
其次，地价总体不贵，虽然部分区域显得不那么……但只要精打细算，总体无非是微利，扛得住。
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