南山控股地产业务销售额下滑 四年内资产负债率上升近20%
本报记者 陈婷 童海华 深圳报道
近日，深圳市新南山控股（集团）股份有限公司（002314.SZ，以下简称“南山控股”）披露业绩快报，2019年实现营业收入72.41亿元，同比增长2.68%；净利润3.95亿元，同比下滑21.37%，主要原因系本期结算的产品毛利率下降。
南山控股于2018年吸收深圳赤湾石油基地股份有限公司后，成为国内第一家物流地产A股上市公司，至今仍以房地产业务为支撑性主业。
《我国经营报》记者发现，2016～2018年，南山控股房地产业务实现的销售额持续下滑至51亿元，毛利率亦在2019年上半年下降4%。另一方面，公司不断加大融资力度，2019年前三季度2.8亿元的财务费用就已接近2018年全年总额。2016～2019年末，南山控股的资产负债率从55.89%上升至73.09%。
2020年3月4日，南山控股方面在接受本报记者采访时表示，房地产业务的毛利率受结转项目影响有所波动；销售额则受到物业所在城市差异以及政策影响。同时，南山控股方面认为，房地产业务销售额的下滑不会对公司的整体发展造成影响，且公司重视财务风险管理，流动性相对健康。
深圳物业售罄 销售额受掣肘
2015年，我国南山开发（集团）有限公司旗下的深圳市南山房地产开发有限公司（以下简称“南山地产”）成功注入主营集成房屋业务的兄弟企业——雅致股份，雅致股份就此更名为“南山控股”，变成一家房地产开发公司。记者注意到，2015年末，南山控股方面曾称要“确保住宅开发业务成为南山控股稳定的现金输出板块。”
如今，南山控股已成为一家以仓储物流为战略性主业，以房地产开发为支撑性主业，以产城综合开发为培育性主业的企业。截至2019年上半年末，房地产开发业务占公司总营业收入的56.26%，为近5年来新低。
南山控股的主要开发区域为苏州、长沙、深圳、上海、武汉、南通等城市。2016～2018年，公司的房地产业务销售区域集中在苏州和深圳区域，其间实现的合同销售金额分别为67.5亿元、52.49亿元和 51亿元，呈现不断下滑趋势。
值得注意的是，南山控股的房地产业务却连续多年保持着高于同行的毛利率，在2017年突破50%，2019年上半年较2018年同期虽有所下降，但仍达到54.9%。
南山控股方面对记者表示，房地产业务销售额下滑主要有两个原因：一是公司销售的物业在城市分布上有所差异。具体表现是，南山控股于2016年的签约销售额包含一线城市的深圳物业，且该物业在当年基本售罄，产品均价较高，从而拉高全年销售金额。2017～2018年，公司销售的物业大致分布在二三线城市，如苏州、武汉、长沙等，整体销售均价较2016年有所回落。二是受国家房地产调控政策影响，销售去化压力增大，公司为应对市场变化，调整了项目开发节奏。
对此，记者查阅资料发现，南山控股在历年财报中披露的深圳住宅项目仅有“山语海”一个。2016年，公司实现的合同销售面积39.4万平方米，其中，“山语海”项目完成的销售面积为3.69万平方米，超过该项目可供售面积的一半。安居客数据显示，2016年深圳的平均房价为43289元/平方米，次于北京和上海。
2017年，“山语海”项目完成1.63万平方米的销售面积，且期内再无新增可售面积；2018年，“山语海”项目计容面积内的建设全部完工，并将余下的1.08万平方米全部销售完毕，至此，南山控股不再披露“山语海”项目的销售情况。
另外，南山控股所披露在深圳的唯一出租物业——南山赤湾物业，其出租率变化在近3年来为稳定状态，达80%左右。
截至2019年上半年末，南山控股累计持有待开发土地面积50.28万平方米，计容面积97.28万平方米，分布在苏州、南通、合肥、长沙、武汉这五个城市。南山控股方面对记者表示，公司对苏州市场非常有信心，后期依然会重点关注苏州及其楼市的发展。
对此，记者向南山控股了解其对深圳等珠三角区域城市的布局规划。南山控股方面称，公司密切关注粤港澳大湾区中的发展机会，并寻找合适的项目。2019年，公司先后投资了“深圳南山区**街道赤湾西牛埔仓库区城市更新单元项目”（以下简称“赤湾西牛埔旧改项目”）以及“深圳赤湾海祥阁项目”（以下简称“海祥阁项目”）。
记者从深圳市南山区城市更新局获悉，赤湾西牛埔旧改项目分为4个地块，包括一个二类居住用地、两个公园绿地及一个教育设施用地，其中居住用地的规划容积约为12万平方米。
2019年9月，南山控股拟以自有资金约2.15亿元向深圳市海鹏锦投资发展有限公司（以下简称“海鹏锦公司”）增资并取得其50.98%股权，从而获得海鹏锦公司旗下的海祥阁项目。南山控股方面表示，海祥阁项目开发前景良好，预计将对公司财务状况和经营成果带来积极影响。
另一方面，上海中原地产分析师卢文曦告诉本报记者，房地产业务销售额的下滑与布局的城市以及企业是否做到快周转有关。“有的企业确实进行了扩张，但是去化速度慢，也是一件很麻烦的事情。”而南山控股重启对深圳的布局规划，其着手的是具有开发周期长、转化速度慢的旧改项目，以及即将入市的“海祥阁”，能否再度激活公司持续萎缩的房地产销售额，还有待持续观察。
偿债压力与超额担保
面对房地产主业销售额的下滑，南山控股方面对记者表示并不会对公司的整体发展造成影响。值得注意的是，截至2019年12月31日，南山控股的总资产约为424.58亿元，总负债约为310.32亿元，归属于母公司股东的所有者权益为84.04亿元，总资产较年初增加33.8%。
2016～2019年末，南山控股的资产负债率逐年上升至73.09%，为上市以来最高位。2019年归属于公司普通股股东的加权平均净资产收益率为4.77%。基本每股收益0.1458元/股，较2018年下降21.37%。
记者注意到，南山控股在2019年加大了融资力度。2019年前三季度经营性活动产生的现金流净额为-3.55亿元，比2018年同期亏损幅度增大。与此同时，公司的筹资活动现金流净额则达到22.55亿元，其中借款取得的现金流入为76亿元；财务费用达2.8亿元，接近2018年全年的总额。
值得注意的是，除了明面上的负债，南山控股还存有一笔“**”债务。
2月17日，南山控股发布对外担保公告称，近期公司为控股子公司宝湾物流控股有限公司向民生银行深圳分行申请的2亿元授信额度提供连带责任担保。
截至目前，南山控股及下属公司累计实际发生对外担保总额为 100.12亿元（含上述担保），已占 2018年度经**的归母净资产的 123.9%。2019年上半年末，对资产负债率超过 70%的单位担保金额为41.7亿元。
南山控股方面说明，对外担保包括公司对子公司、子公司对子公司以及公司或子公司对参资公司发生的担保，主要为宝湾物流、地产及产城项目的经营及开发需求发生的项目融资提供担保。
记者梳理公告统计表明，2019年以来，南山控股对外提供担保的金额累计为26.6亿元，其中一笔1亿元担保额的被担保对象在2018年为亏损状态；南山控股旗下房地产开展主体南山地产对外提供担保36亿元，被担保对象在2018年和2019年均为亏损状态，4笔担保中有3笔的被担保对象在对应年度的营业收入为0。
实际上，公司担保金额占净资产比例并没有明确**，但《关于规范上市公司对外担保行为的通知》规定，上市公司及其控股子公司的对外担保总额，超过最近一期经**净资产50%以后提供的任何担保，须经董事会审议通过后，经股东大会审批。
一位不愿具名的金融界业内人士对本报记者表示，对外担保总额对公司造成的财务风险要从公司本身的现金流、被担保对象的质量等方面进行综合分析。该人士认为，对外担保的发生是由于单凭被担保对象的信用和还款能力不足以取得足够的**，因此对提供担保的公司来说，对外担保可以看成是一笔“**的债务”。
记者注意到，2019年，南山控股也对自身债务结构做出了调整。2019年三季度末，公司的短期有息负债由2018年底的42.46亿元下降到27.03亿元，长期有息负债则由44.17亿元上升到66.22亿元。截至2019年三季度末，公司账面现金为42.03亿元，可覆盖短期债务。
对此，南山控股方面对记者表示，近年来公司房地产和物流园区项目规模有所增长，主要通过银行授信、公司债、战略合作和资产证券化（2018年底成功发行南山地产购房尾款资产支持**；2019年成功发行宝湾物流百亿储架仓储物流CMBS 17.89亿元）等方式获取资金，基本满足投资需求。
另外，南山控股方面对记者透露，公司目前正在积极推进发行资产证券化产品（CMBN）15亿元，以拓展融资渠道。
（编辑：赵毅校对：颜京宁）
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