冷眼看中报｜华远地产规模挂帅净资产收益率走低，上半年负债增近六成
在经受了2018年的营收入利润双降、经营现金流净额暴跌553%，以及净资产收益率（ROE）连续五年持续走低等一连串的现实考验后，京城老牌房地产开发商华远地产，终于在2019年上半年迎来一份近似于“否极泰来”的阶段性成绩单。
根据华远地产日前发布的中期业绩报告显示，上半年，公司实现营业收入15.9亿元，同比增长18.66%；归属于上市公司股东净利润为1.85亿元，同比增长211.22%。半年报还显示，上半年，华远地产销售签约额为61亿元，同比增长43.2%；回款额达50.1亿元，同比增长66.4%。
负债增幅继续领先总资产增长
在业内，已经多年游离在主流房企之外的华远地产，似乎并不甘愿被一些人称作“没落的贵族”。为了以更快的速度做大规模，该公司近年在全国的土地市场表现得异常活跃。尽管与素来激进的闽系和浙系房企不能等而论之，但在业绩等方面面临的诸多不顺的情况下，还是维持了总资产的持续增长。事实上，华远地产2018年的拿地动作已经非常打眼，通过土地公开市场，在天津、重庆、长沙、佛山、银川、涿州等地获得了新的土地储备。至2018年年末，行业数据显示华远地产新增货值已达201.1亿元。而今年，华远地产继续在土地市场上开疆拓土，截至2019年6月30日，华远地产已在重庆、石家庄、银川获得5宗土地，土地投资总额达57亿元，新增货值近200亿元，总土地储备达到了9000余亩。
在不断加快的投资步伐下，今年上半年该公司资产总额已经达到566.98亿元，同比2018年同期增长了约47.53%。其中，流动资产总额为493.53亿元，非流动资产总额为73.45亿元。
不过，由于连多年不断寻找快速规模扩张，华远地产今年上半年总负债约达482.26亿元，同比增长了约56.4%。其中，流动负债286.7亿元，非流动负债195.56亿元。记者从报告上看到，截至今年6月30日，华远地产的资产负债率已达到85.06%，较2018年同期80.24%的资产负债率同期略有上升。幸好今年上半年，该公司的回款率达到了82%的较高水平，为公司下一步的周转提供了现金流的保障。此外，在上半年融资渠道纷纷受阻的背景下，华远地产也在积极开拓更多融资渠道筹资，目前已经成功发行美元债、公司债等多笔融资产品，实现融资流入逾百亿元。
2019年净资产收益率连跌压力犹在
在2017年掉出百亿军团之后，华远地产董事会2018年4月很快迎来了一次大换血，前任总经理孙怀杰等5名非**董事卸任出局，并由杜凤超接任孙秋燕成为华远地产新任董事长。当时，杜凤超就定下了2018年要实现120亿元的销售目标。
但现实往往比梦想更艰难。根据公开数据显示，尽管2018年销售费用同比增长64.07%，达到了3.24亿元，其中，营销推广费便同比增长了71%，但是提速冲击规模的**却并不轻松。为了实现自己当初实现的承诺，在新任董事长的下，华远地产2018年在融资拿地的事情上一度变得非常激进，导致原本就连年下滑的资产负债率加速冲破红线。2018年的年报显示，当年末华远地产的现金流量净额为-31亿元，同比大跌了553.48%。而负债总额亦达到410.94亿元，同比增长54.42%。根据业内人士分析，其当年的负债增速大于资产增速，2018年资产负债率达到82.74%，同比上涨了5.28个百分点，是前五年来第一次突破80%红线。由于截至2018年12月31日，华远地产的短期借款、一年内到期的长期借款、长期借款合计已经达到111.45亿元，其中浮动利率借款97.60亿元。为了避免经营风险，2018年华远地产融资净额亦同比大增了553.86%。
在如此“艰难”的情况下，杜凤超此前仍公开表示，未来3-5年,华远地产要力争实现500亿元的销售规模。除了积极拿地之外，华远地产希望借力对手资源，加速自身布局。早在2018年8月，该公司便与投资同样激进的旭辉集团，签署了长期战略合作协议，表示未来将以促进双方业务共同发展为目的展开一系列合作。
然而，2019年上半年，国家高层多次释放出我国坚持房地产调控不动摇的明确信号，并表示不将房地产作为短期**经济的手段。从国家统计部门的实际数据来看，2019年上半年，全国商品房销售面积同比下降了1.8%。结合房价、房地产投资、房地产销售、开工面积、土地成交等多重因素，权威人士预判今年的房地产市场运行总体将维持平稳，不可能暴涨。
外部环境的收紧，实际给华远地产提速扩张的目标提出了新的挑战。在国内的地产圈，曾经有过“南万科”和“北华远”的说法。不过，经过多年来的合纵连横，国内房地产企业的竞争格局早已发生翻天覆地的变化。总部在广东的万科，早已成为千亿级领军房企，而在北京守望的华远地产，如此却在百亿的规模起跑线上徘徊。
在追求规模扩张的同时，华远地产以前建立的“效益为王”的业界形象也开始变质。从2014年开始，华远地产的净资产收益率就一路下滑，根据公开数据显示，2014年-2018年，华远地产净资产收益率分别为：18.16%、17.73%、13.37%、11.67%、9.9%，同比减少13.28%、2.40%、24.59%、12.70%、15.2%。而从今年上半年的情况来看，下跌的压力仍然存在。
【记者】冯善书
【作者】 冯善书
【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端
一 公司基本情况速览总股本：1.879亿 总发行量 :4690万 发行**：10.69元 募资总额：5.01亿发行市盈率:20.42倍 行业市盈率:19.12倍所属行业：燃气生产和供应 所属区域：陕西
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