华发股份营收减9.15%,非控股权益占比超60%|冷眼看中报
8月19日晚,珠海老牌房地产企业华发股份(600325.SH)发布2021年半年报。华发股份为南方产业智库上市房企60健康指数(HFI-60)重点监测房企。公告显示,上半年,公司实现合同销售金额640.85亿元,同比增长45.42%;营业收入207.73亿元,同比减少9.15%;净利润 23.66 亿元,归属于母公司的净利润 16.87 亿元,分别较上年同期增长10.54% 及15.03%;毛利率29.58%,比去年同期增加5个百分点;净利率11.39%,比去年同期增加2个百分点。
报告未对营收下滑做出解释,具体来看,华发股份的主营业务——房地产开发与经营的三大业务大区收入都出现下滑。华东大区是收入最多区域,达70.88亿元,同比减少18%。排名第二的是其大本营珠海大区,收入52.80亿元,同比减少25%。北方大区收入20.99亿元,同比减少27%。华南大区收入实现增长,为37.13亿元,增长5%,北京区域实现收入14.34亿元。
报告期内,公司实现新开工面积273.69万平方米,竣工面积204.47万平方米。截至报告期末,公司进驻全国47个主要城市,在建面积1746.81万平方米,待开发土地计容建筑面积583.10万平方米。
南方+ 周中雨 制图
截至报告期末,华发股份总资产3473.53亿元,归属于上市公司股东的净资产225.45亿元,分别较年初增长7.91%和7.42%。公司经营活动产生的现金流量净额201.5亿元,同比增加122.93%,尚未结算的预收楼款为642.61亿元,较年初增长23.54%。
虽然盈利能力提升,财务数据一片大好,但中报也暴露了华发股份一个问题——其少数股东权益为归属于母公司股东权益的两倍多,而少股股东所占的净利润却不足三成,是归母净利润的2/5左右,给人“明股实债”的嫌疑。
何为“明股实债”?这主要是指投资方以股权投资的名义进行债权投资,通过约定刚性兑付和固定收益条款,最终实现保本退出的一种融资模式。作为一种新的融资担保方式,“明股实债”兼具股权和债权属性,因其能有效降低财务杠杆、优化合并报表,在地产、私募等领域被使用。
东方财富数据显示,近两年华发股份少数股东权益持续走高,在2020年上半年已超过归母权益,为276.01亿元,占总权益的54.83%,如今甚至超过归母权益的两倍,达到473.5亿元,同比增长约72%,占比约68%。但其损益近年来却变动不大,少数股东权益与损益的变动并不匹配。
据国金证券统计,2020年TOP 50上市房企少数股东权益占比继续提升2.3个百分点至38.67%,华发股份的少数股东权益占比远远高于平均值。此外,将少数股东权益占比与其实际盈利占比(少数股东损益/净利润)进行比较也有助于判断房企是否含有隐性负债,华发股份的两者差额约40个百分点,存在明股实债的风险较高。
为了追求规模效应,华发股份近年一直奉行高负债的发展策略。其仅用了4年就成功实现了从年销售一百多亿元到一千多亿元的飞跃,但背后却是债台高筑。年初,南方+房产频道记者根据其发布的年报数据,折算其净负债率高达201.2%。根据东方财富数据,截至2021年6月,资产负债率80%左右。
南方产业智库点评
销售业绩大增,盈利能力也实现增长,但营收出现下滑。值得关注的是其归属少数股东权益同比增长超七成,如今占比60%以上,比归母权益的两倍还多,表明其降杠杆压力仍非常大。
华发海报 南方+ 周中雨 制图
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【出品】南方产业智库
【分析】周中雨
【海报】吴颖岚
【统筹】冯善书
【作者】 周中雨
【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端
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