从千亿俱乐部到千亿还债路，这一年华夏幸福还好吗？
来源 | 电影《大而不倒》
文｜风马牛地产研究院·内容组
全文共 3746字，预计阅读时间 10 分钟
01从欠薪到暴雷
11 月 12 日，在山东泰山主场对阵河北队赛前，河北队（原河北华夏幸福足球俱乐部）球员继续拉出**横幅，上面写着：王文学老板请遵守契约精神，我国球员也是人。事实上，这是自 10 月 24 日以来河北队第 N 次公开**了。
「运去英雄不**」，曾今风光无限的河北首富王文学，如今也落得被**催债的地步，不禁令人唏嘘。
根据河北队球员集体**的那条微博显示，从 2020 年初开始，华夏幸福俱乐部拖欠我国球员工资以及其他费用。大厦不是一日倾倒的，危机其实早有端倪。
2018 年，华夏幸福经历第一次资金危机，我国平安在随后的两年先后输血 300 亿助其解困。输血救命的背后是条件计极其严苛的对赌协议，要求华夏幸福在 2018 年 -2020 年归母净利润分别不能低于 114.15 亿元，144.88 亿元和 180 亿元（年复合增长近 30%），否则就要进行赔偿。
从历年财报来看，华夏幸福完成了 2018 和 2019 年的对赌，2020 年度归母净利润从 2019 年的 146.12 亿元直接滑坡到 36.65 亿元，连零头都没能完成，已见颓势。2021 年 2 月 1 日，华夏幸福首次发布债务违约公告，涉及金额 52.55 亿元。随后，华夏幸福不断发布债务违约公告，违约金额像滚雪球一般，一路滚到了 2192 亿元。
这一次便没有 2018 年那么好运了，王文学只能以一句「干到今天，我愿赌服输」。然后，一点一点消化巨额负债。
在河北省市政府专班指导和债委会监督下，华夏幸福于 2021 年 10 月 8 日制定了《华夏幸福债务重组计划》，截至 2022 年上半年，已签约实现债务重组的金额累计为 1203.15 亿元，相应减免债务利息、豁免罚息金额共计 107.70 亿元，相较于 2192 亿元的风险敞口，已少了一半。
02从火锅店到千亿房企
「大而不倒」的事物总是充满了神秘感，令人产生想要「深扒」的冲动。
王文学是如何从一个火锅店老板成长成千亿房企掌门人，再到如今深陷债务的牢笼呢？
他的公开资料不多，毕业于廊坊工业学校，1998 年创办华夏幸福基业股份有限公司，他的发家史可以在**新闻的一篇深度报道《华夏幸福王文学，小镇青年发迹之路》中窥探一二。
廊坊市市委爱校是王文学的发家之地，1992 年，他在这附近开了一家川崎火锅店，来吃饭的有不少廊坊市的政府官员。在接触中，王文学找到了商机，给政府的楼堂馆所进行翻修升级，于是他的业务又多了一项装修。
好景不长，97 年金融危机让王文学的装修生意遇上了两难，一方面是跟政府追款不成，另一方面是施工队的工程欠款无法结算。
王老板不是一般人，与政府官员打交道多年，颇有觉悟，烧毁了跟政府的装修合同，并声明不再追讨政府欠款。此举让政府对他好感倍增，正值 98 年房改，爱校北边有块地，但政府没钱，就把这个工程包给了王文学，条件是盖好宿舍楼，剩下的土地盖成商品房**，这就是他的第一个开发项目，因在“华夏里”的小街背面，故命名为「华夏花园」。
至此，王文学跨进房地产行业。随后几年，陆续也开发了几个项目，但想要实现跨越式发展，还需要高人指点。王学文背后的「高人」有两个，一个是给碧桂园杨国强、万达王健林都指点过迷津的知名地产策划人王志刚，还有一个是当时时任廊坊市副，主管城市规划的吴显国。
2001 年，王文学在北京住交会结识王志刚，随后又几次南下深圳找其求教，华夏幸福的产业地产道路就是王文学跟王志刚几次交流中定下的。彼时，吴显国马上就要升，需要做一个政府工作报告，就让王志刚做一个廊坊市的整体规划。「政府请客企业买单」，钱是王学文出的，于是吴显国给王学文指了两条路，一是继续在廊坊市区搞房地产，二是去固安做开发区。他建议王学文去固安。
于是，就有了「***正南 50 公里」固安产业新城的新模式，华夏幸福凭借这个项目一炮而红。在固安产业园的基础上，华夏幸福逐渐形成了「园区孵化+房地产开发」的独特模式，也就是通过 PPP 模式与政府合作建设产业园区，同时在园区及周边进行大规模的房地产开发，赚取房价和地价的差价。这也为华夏幸福后来的负债埋下一颗雷。
本质上，华夏幸福的主要盈利还是靠住宅开发，但一直对外宣称自己是一家产业新城***。2011 年，华夏幸福在 A 股上市。深耕环京市场的华夏幸福，不仅享受到了 08 年前后环京楼市大热的红利，彼时环京房价从 4000 元/平，一度涨到 2 万元/平；还碰上了 17 年雄安概念的红利，让华夏幸福在同年 4 月收获 5 个涨停，这让王文学的身价也一度达到 600 亿元。
03危机感与转型
「花无百日红，人无千日好。」2017 年 6 月，环京地区均**了限购令，环京楼市量价齐跌，华夏幸福自然也受到极大影响。为了保证企业长期稳健的发展，华夏幸福在 17 年就开始了异地**的战略，把环京产业新城的经验推广到全国，来解决公司对环京市场过度依赖的问题。
「远水解不了近渴」。2018年，华夏幸福被爆出资金链危机，彼时市场还是有钱的，华夏幸福通过转卖项目、发行债券以及引入「险资」平安，最终走出泥潭。我国平安在2018年9月和2019年4月，分别斥资137.7亿、42.03亿承接华夏幸福的股权，成为其第二大股东，助其暂时渡过难关。
前面也提到，「输血救命」的背后是极其严苛的对赌协议，要求华夏幸福 2018 年-2020 年归母净利润分别不能低于 114.15 亿元，144.88 亿元和 180 亿元（年复合增长近 30%）。显然光靠产业新城这套模式，是无法实现这个业绩目标的，那么增量的部分从哪里来？
受制于新股东的战略需求，华夏幸福在发展新业务时选择了商业地产。「全世界的保险公司无一例外地要在不动产领域配置足够比例和数量的优质资产，在这方面华夏幸福会发挥应有的作用。这有两个好处：一是服务了平安的战略发展，二是为华夏幸福的发展找到新的空间。」这段话出自华夏幸福 2019 年新上任的 CEO ——吴向东。
2019 年，王文学开出 3000 多万的业内最高年薪，外加一亿的华夏幸福股票的条件，挖来了华润置地的吴向东，公司战略也从「我国领先的产业新城***」，变成了「我国领先的核心都市圈——不动产投资开发及运营管理平台」。开启了「南北分治」的时代，吴向东在南方深圳，主导粤港澳大湾区和商办业务，王文学则依旧做他擅长的产业新城。
从 2019 年的业绩来看，华夏幸福完成了当年的对赌目标，营收同比增长 26%，首次跻身千亿俱乐部，达到 1052 亿元，归母净利润达到 146 亿元。
乍一看，南北分治颇有成效，但细细推敲，吴向东负责的商业地产业务跟王文学负责的产业新城业务有本质的区别，一个是销售模式，一个是运营模式。华夏幸福的基因是做产业新城，擅长的部分是政府关系、**引资和地产销售。吴向东擅长的是打造商业地产，华润置地的万象城、万象汇等产品都出自他之手，两块业务相当割裂，对华夏幸福原有基础上是绝对的增量，但在集团中无法形成战略协同的帮助。
最终结果就是2021 年 4 月，便传出了吴向东离开的消息，跟他一起离开的还有公司联席总裁俞建，也是吴向东的老部下。
04回归老本行：简单、专注
吴向东的到来和离去给华夏幸福留下些什么？大家可以从王文学那句「干到今天，我愿赌服输」感知一二。
在今年年初最艰难的时候，王文学坦言「干到今天，我愿赌服输」，并总结了暴雷的四大原因：对环京地产形势的误判；公司成功后个人有所膨胀；管理粗放，扩张激进；以及 2020 年以后疫情的冲击。
今年 7 月 5 日，华夏幸福举行了战略大会，宣布转型成为产业新城服务商。具体来看，就是依托产业新城平台，提供规划、融资、代建和运营等轻资产服务，同时保留一定开发业务，为城市发展提供综合解决方案。
宣布转型一个月后，华夏幸福就成立代建公司「幸福安基」，并成功中标沈阳 72 万平米代建保交项目（原恒大项目）等项目。
在政府服务业务方面先后与与平顶山高新区、开封祥符区等区域签署委托协议，并与驻马店等区域达成战略合作，为其提**业新城轻资产服务咨询、**等服务。
物业服务业务板块开启「** + 运营」的新模式，幸福基业三季度新增市场拓展项目共 43 个，签约面积 478 万平米。
似乎深陷泥潭的华夏幸福正在慢慢脱离困境。
王文学的成功，在于他深谙政府关系，踩上了风口，做了政府当时需要做的事。未来，华夏幸福未必还能遇上第二个「固安」这样体量的项目，但他所擅长的规划、融资、代建、运营和**这些的需求还是存在的。回归老本行，做个手艺人，或许这是华夏幸福**的出路。
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参考资料：
1. 危机16个月后，王文学宣布华夏幸福回归产城服务，苗野，中房网
2. 王文学因何而败？，阿尔法工场，钛媒体
3. 华夏幸福深产发签约安徽淮北相山经开区 提供轻资产模式**服务，我国房地产网
4. 中超河北队球员：我们现在**无门，甚至不能问关于欠薪的事，周萧，新京报
5. 阳光城会不会是下一个华夏幸福，雪球
6. 华夏幸福王文学，小镇青年发迹之路，孙春芳，棱镜·**新闻
7. 王文学和吴向东联手这一年：华夏幸福营收过千亿，商业地产版图初显，华夏时报
8. 华夏幸福2022年三季报：营收76.16亿元，乐居财经
9. 马明哲抢救王文学，谢泽锋，巨潮W**E
10. 王文学的幸与不幸：躺赚已成历史，跪赚才是未来，每日经济新闻
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