中天金融“断臂”豪赌：半价剥离地产业务遭问询，布局金融六年净利4连降转亏
或是为了赶在年末前完成资产剥离，“退房”心切的中天金融（000540.SZ）竟降价五成，将交易**从180亿元猛降至89亿元，也要将旗下房地产企业中天城投100%股权“脱手”。
此举引发了监管的关注，12月6日，深交所向中天金融下发关注函，要求其就前述交易资金问题、价差问题等问题作出说明。
中天金融是贵州第一家上市公司，也是贵州目前最大的民营企业，立业已43年。早期，中天金融靠地产业务过得风生水起，公司创始人罗玉平也一度因此被推上贵州首富的位置。
而随着房地产红利的褪去，2014年开始，中天金融开始布局金融产业。不过金融业务并未带来增量，金融这一高杠杆的业务更让中天金融陷入尴尬境地。本次半价“大甩卖”或许是其迫切转型，又或许是千亿债务压顶下的求生。
并且，这已是中天金融第三次将中天城投摆上“货架”了。桩桩件件，这笔交易会再生变数吗？
（图片来源：网络）
半价“狂甩”地产业务
这笔交易并不寻常：相隔三月，作价减半。在12月2日的公告中，中天金融称拟将中天城投100%股权转让给佳源创盛和上海杰忠，转让**为89亿元。
而在三个月前的8月底，中天金融首次披露对中天城投的**意向，彼时暂定**为180亿元；受让方也仅有佳源创盛一家公司。
虽然当时这一交易处于筹划阶段，但高达180亿元的交易额对于中天金融而言，因拟**的交易标的资产净额占其最近一个会计年度经**的净资产的比例预计超过50%。彼时，中天金融还预计这笔交易将构成重大资产重组。
中天城投于2017年1月23日成立，是中天金融的核心子公司，主要从事房地产开发与销售、房地产信息咨询。
截至6月末，中天城投未经**的总资产和净资产分别为583.03亿元、158.7亿元。据此计算，此前拟定的初步交易**180亿元，较其6月末净资产溢价13.4%。
之后，为推进本次交易，各方协商一致，将原暂定的**评估基准日由6月30日调整为8月31日。
公告显示，截止8月末，中天城投的净资产账面值为42.35亿元，评估值为89.03亿元，评估增值率110.21%。最终的交易**89亿元，对比此前的180亿元，相当于打了五折。
（图为中天城投截止今年8月末财务指标，图片来源：中天金融公告）
中天金融往期公告显示，其曾在2018年就曾筹划把中天城投转让给贵阳金世族产业投资有限公司，那时中天城投100%股权作价为246亿元，但该协议未能如愿。
三年多时间，中天城投的作价从246亿元降到180亿元，又降到89亿元。一方面是由于中天城投将应收中天金融非经营性往来83.2亿元划转至中天金融另一全资子公司，导致其净资产缩减，评估值改变；
另一方面，也与中天城投近年来收入和净利润亦在大幅下滑，盈利能力趋弱相关。2020年和2020年上半年，中天城投实现营业收入63.92亿元、47.26亿元，**天金融总营收的比重已由27.27%降至23.98%。
有一值得注意的细节是，随着评估价值以及交易**调整，根据《上市公司重大资产重组管理办法（2020修订）》有关规定，中天城投2020年度营业收入**天金融同期经**营业收入的比例未达到50%，且中天城投截至8月31日的资产总额净资产额和本次交易****天金融2020年度经**的资产总额、净资产的比例均未达到50%。
最终，本次交易也就不构成重大资产重组，但依旧需要提交股东大会审议。换言之，短期内大幅降价，这将加速推进此笔资产**。
1386亿债务压身货币资金仅28亿
中天金融为何不惜折价，也要推进中天城投的**？该公司的解释是，**中天城投股权有利于其集中资金优势，聚焦金融业务发展领域。
搜狐财经梳理发现，中天金融前身就是中天城投，2006年借壳上市。在过去43年间，其掌门人罗玉平以房地产开发商的身份为人们所熟知。2018年时，罗玉平还曾以131亿元的身价成功位列贵州首富。
2015年是中天金融的发展史上的一大转折点，彼时随着贵州省提出“引金入黔”战略，这家以房地产起家的上市公司，开始推进金融产业布局。直到2017年，更名为中天金融。
在金融领域，中天金融被外界熟知的是其对华夏人寿股权的收购事件。正是在2017年，中天金融拟出资310亿元收购华夏人寿20%-25%股权，并支付了70亿元定金。
70亿元定金是什么概念？这已远超中天金融近四年的净利润之和。财报数据显示，2017年-2020年，中天金融累计实现净利润仅52.29亿元。
但中天金融对华夏人寿的投资，并不顺利。去年7月，我国银***发布公告，对包括华夏人寿、新华信托等六家机构实施接管。今年7月，该接管期限被延长一年至明年7月16日。中天金融只能继续““深套其中”。
大力布局金融虽有六年之久，但中天金融的业绩并未走高，反而呈逐年下滑趋势。前述2017年-2020年，中金金融净利润由20.82亿元一路下滑至仅5.72亿元。
（图为中天金融近年来营收、净利润指标变化，数据来源：东方财富 ）
今年前三季度，中天金融实现营业收入223.23亿元，同比增长11.2%；净利润亏损8.7亿元，同比减少208.67%。
这是中天金融布局金融六年来首次出现亏损，而今年前八个月，中天城投实现营业总收入44.14亿元，净利润3.48亿元，盈利能力竟远在中天金融之上。
另一方面，中天金融的债务压力不断加大。截至今年9月末，中天金融资产总额1600.08亿元，负债总额1386.02亿元，负债率达86.62%。
截止期末，中天金融短期借款便有26.23亿元，一年内到期的非流动负债更是高达245.29亿元，而同期，其货币资金仅为28.21亿元，资金缺口明显。
中天金融曾披露，其**中天城投股权将增加净利润约11亿元（最终以**结果为准）。即使如此，从长期来看，断臂豪赌金融的中天金融，未来该靠何支撑？仍令人担忧。
佳源系“蛇吞象”
本次交易的另一关注点，便是受让方。如前所述，在中天金融12月给出的交易方案中，新增一受让方即上海杰忠。
根据交易方案，中天金融拟将中天城投99%股权转让给上海杰忠，将1%股权转让给佳源创盛。
从股东构成来看，上海杰忠的股东都来自浙江，包括佳源创盛，仁和智本及子公司杭州仁和，以及德丰科创集团。且值得一提的是，德丰科创集团创始人赵建忠曾是佳源集团高管。
而佳源创盛官网去年6月发布的一篇文章显示，彼时，佳源集团与中天国富证券签署了战略合作协议，而后者竟是中天金融的子公司（持股比例为95%）。
深交所的关注函中，也要求中天金融必须说明上海杰忠与佳源创盛、上海杰忠相关股东方之间是否存在关联关系或一致行动关系。
种种迹象背后，都与佳源集团相关。公开资料显示，佳源集团创始人名为沈玉兴，该公司历史可追溯到1995年成立的佳源房地产公司。2018年10月，沈玉兴以255.3亿元财富排名《2018福布斯我国400榜》第62位。
目前，沈玉兴和佳源系旗下已有6家成员公司，包括深圳美丽生态（000010.SZ），分拆地产港股上市的地产公司佳源国际（2768.HK）和物业公司佳源服务（1153.HK），以及**新三板的西谷数字（836081），和在澳交所上市的博源控股和联合锡矿。
以地产业务来看，佳源集团实为“双头”模式，即包括佳源国际和佳源创盛两家公司。公开资料显示，在此之前，两者一直双线并行、互不涉足，业务也分布全国不同区域。
佳源创盛曾表示，本次收购中天城投主要是看中其在贵阳市有丰富的低成本土储。财报显示截止今年6月末，中天金融拥有土储总建面1663.91万平方米，剩余可开发面积约占96%，主要分布在贵阳。
可预见的是，伴随着对中天城投的收购，“佳源系”的两家房企将在贵阳产生交集。而佳源集团在2017年时，就曾提出冲击千亿销售额房企的目标，但至今仍未实现。在中指院公布的房企2020年销售百强榜中，佳源集团还从2019年的第38位退至第46位。
在关注函中，深交所对上海杰忠的定金支付情况和后续履约能力也提出了质疑。此前公告显示，上海杰忠为今年4月才新成立公司，目前暂未展业，该公司同意根据本次交易价款的实际付款进度及融资需要，将自身的注册资金由9亿元增加至不超过45亿元。
“佳源味”甚浓的上海杰忠，即使如愿吃下中天城投，之后的投后管理也让外界担忧。仅以佳源集团已上市的佳源国际为例，截止今年6月末，其土地储备便达到了1867万平方米。
收购中天城投再获得1600万平方米，规模便一下子接近翻一番。即便是拥有充足的收购资金，针对收购后的项目开发资金和债务压力也可想而知，这一过程中势必会推高杠杆。
end
一 公司基本情况速览总股本：1.879亿 总发行量 :4690万 发行**：10.69元 募资总额：5.01亿发行市盈率:20.42倍 行业市盈率:19.12倍所属行业：燃气生产和供应 所属区域：陕西
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