成功** 静待释放！新华联估值中枢有望向综合性文旅***转型
作为众多上市公司当中转型最坚决、最彻底的文旅企业，新华联已经坚定不移地走出了一条“古镇+”文旅发展之路。经过多年的潜心布局之后，新华联终于在2019年迎来收获期。
“新华联文旅发展将继续坚持‘文旅+地产+金融’的战略发展之路。文旅产业将成为公司核心竞争优势，未来大量的投资将集中在文化旅游产业。”近日，新华联相关负责人在接受采访时表示。
据了解，未来，新华联将会视现有项目发展情况、公司运营情况和投资的推进情况进行选择，会在合适的时机继续开拓异地项目。
转型首战告捷的新华联已经引发资本市场各界人士的关注，今年6月至今，公司二级市场股价最大涨幅超过4成。
“古镇+”文旅发展之路
据世界休闲组织预测，一个国家或地区人均GDP超过1000美元，大众型观光旅游需求将急剧膨胀；人均GDP达到2000美元，休闲需求极速增长，形成对休闲的多样性需求和多样化选择；人均GDP达到3000美元，度假需求规模化产生，如今，我国2018年人均GDP已接近10000美元。
伴随着人均可支配收入的提高，我国国内旅游人数呈连年上涨趋势，国内旅游需求增大，2018年，旅游市场消费规模达到5万亿元，成为世界最大国内旅游市场和世界第一大出境旅游消费市场。我国的文旅市场也随之进入黄金时代。
一些有前瞻性的国内企业，早已开始着手布局文旅产业，这其中不乏一些A股上市公司。在众多布局文旅产业的上市公司当中，新华联早在2012年就瞄准文旅产业转型布局。
据了解，新华联上市初期以房地产业务为核心，主营房地产住宅、商业地产的开发和销售。上市后，通过洞察市场消费需求的转变，结合自身优势，公司积极推动战略转变，确定了“文旅＋地产＋金融”的战略布局，由单一的地产“开发商”角色向综合的“开发商+***+服务商”角色转变。
需要指出的是，新华联不但是国内最早开始布局文旅的房地产开发企业，而且公司的转型得到了行业内的认可，新华联文旅目前已经成为世界旅游联盟核心成员理事单位和我国旅游协会副会长单位。
与很多转型文旅的企业有所不同，新华联独辟蹊径，选择以“古镇+”的模式进行转型，之所以如此，新华联主要是考虑到以具有文化底蕴的旅游资源以及人口**地为依托，打造大型文化商业古镇；以古镇为平台，着力打造文化景点、文化演艺、博物馆、儿童亲子、餐饮、酒店民宿客栈等业态；将文化古镇打造成国内和国际一流旅游目的地，成为国家5**景区。
四大景区齐放异彩
文旅业绩静待佳音
经过此前的持续投入之后，2019年，新华联旗下的长沙铜官窑古镇、西宁童梦乐园、四川阆中古城，已经在2019年悉数开门迎客，芜湖鸠兹古镇则准备于12月8日全面开园。
其中，长沙铜官窑古镇占地面积约3000亩 ，是全国旅游优选项目，同时获得湖南省政府的高度重视，是湖南省重点工程，长沙市重点工程，以陶瓷文化、丝路文化、湖湘文化、盛唐文化为文化基因，匠心打造了8个博物馆、6项世界**娱乐、18处人文景点、3个星级酒店、20家民宿客栈、4个亲子游乐项目、4个戏楼以及数十条特色街巷。涵盖了5D影院、博物馆群、演艺中心、酒店、客栈等数十种业态。项目周边旅游资源丰富，百公里圈包括韶山，**故居，***故居等多个旅游热点，区域协同优势强。
今年国庆节期间，新华联的四大文旅项目无一例外地迎来了大量的游客，合计游客数量逾50万人次。同时，景区的优秀运营和口碑，吸引了外界的持续关注，一些大型的会议，愿意将会议地点定在铜官窑古镇，11月6-7日，由大成企业研究院主办的“2019大成企业首脑沙龙”在长沙铜官窑古镇丽景酒店举行。来自全国的近百位民营***开展交流，并听取专家讲座。
有业内人士分析说，投入高、周期长、收益预期难是文旅项目的难点，因此，文旅行业的进入具有很高的行业壁垒，旅游地产的运营需要强大的资源整合能力作为后盾，从而顺利解决前端的研发、推广以及后端的商业、酒店、娱乐等领域的细分。
新华联通过并购，具备了文旅行业全产业链，与行业内其它文旅公司相比，新华联具备天然优势，在全产业链方面，可以降低整个文旅从开发到运营的综合成本，同时，旅游+地产的模式，一方面利用主题旅游公园或古镇提升房地产开发水准，推出风格独特的地产项目，为旅游景区提供配套，提高景区内物业**；另一方面，物业资金回收反过来又可以支持文旅业的发展，在“门票+游玩”收入外，增加了新的盈利模式。
“新华联四大文旅项目在2019年均都投入运营，意味着公司的转型已经成功**。未来几年，公司的发展将进入良性发展的快车道。”前述业内分析人士指出。
曾有相关投资者说：“文旅行业的高毛利和长周期，文旅行业的收入和利润释放需要长周期，新华联拥有三个全资景区和一个控股景区，景区都是从18年下半年或者19年开始运营的，未来潜力大，对新华联的未来也需要放在长期时间来看。”
为此，基金君搜集了中青旅的乌镇作为参考，发现，从2006年到2018年，乌镇游客人次增长了5.75倍，人均消费金额增长了3.78倍，直接造成了2018年相比于2006年，收入增长了近20倍，可见文旅项目如果运营得当，收入和利润，随着时间的推移，会表现出较好的成长性，将表现为客流人次，和人均消费的双击，从而带来营业收入的爆发式增长。
估值中枢有望顺势转型
在公司多年的传统业务转型驱动下，传统房地产业务在公司的主营业务当中的占比也在不断下降。新华联2019年半年报显示，公司来源于房地产销售收入占比下降至60％左右，而其他销售收入则升至40％。对比过往半年报主营构成来看，房产销售在新华联营收当中的比重正逐年降低。
新华联基本面的悄然生变，已经引起资本市场的关注，公司的股价摆脱了自16年开始的缓慢下降趋势，重新进入到一个新的上升通道当中来，并获得了关键位置和60日均线的支撑。
从今年6月至今，公司二级市场股价最大涨幅超过4成。诚然，新华联的股价表现并不能与一些妖股、题材股相提并论。但是如果将之与房地产指数在下半年跌幅为4.83％的表现相比，就可以充分看出市场资金对于新华联的偏好。
“春江水暖鸭先知”。作为嗅觉最为敏感的北上资金，已经连续三个季度对新华联进行增持。今年一季度，香港中央结算有限公司新进成为新华联第10大股东，持股数量为1273.73万股。今年二季度、三季度，北上资金连续对新华联进行增持。
新华联的2019年三季报显示，香港中央结算有限公司持有2574.14万股新华联股份，占上市公司总股本比例1.36％，系新华联第7大股东，排名较半年报时上升一位。
有机构投资者认为，新华联与宋城演艺，中青旅以及港股的复兴文旅相比，估值具有明显的优势，未来主要考虑两个方面，一是四大景区未来吸引游客和投资客的能力，为公司贡献增量收入；二是考虑到公司投资回收期长，未来公司的融资能力和融资成本，也是公司的重中之重，如果公司能够保持良性的发展态势，其估值标准也有望向综合旅**业靠拢。
民生证券在研报当中表示，未来公司在不断增强“古镇+”模式，提供“游览+游玩”的沉浸式体验的同时，还将依托古镇底蕴衍化出相应的文化IP，进一步深化打造以文旅为核心的发展战略，从而充分实现公司内外部资源的整合，分散经营风险，不断获取稳定现金流以支撑长期发展。考虑公司目前已开启文旅战略转型，未来将从传统房企向“文旅、地产、金融”多元化企业转变，文旅业务利润占比或将提升，其估值中枢有望由传统房企向综合性的文旅***转型。
本文源自我国基金报
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