曲江3.0!规划53平方公里,或将解决“土地断供”
西安主城区土地资源紧张,已经是一个不争的事实,此前我们曾提出过,放眼中西部城市,就会发现,很少有西部省会城市像西安如此缺地!
虽然,西安市总面积达10108平方公里,但西安适合城市发展的平原面积仅有四千余平方公里,仅占全市总面积的46.78%,不到一半;以秦岭北坡和骊山为主,广大山高沟深的山地与黄土台塬面积,多达5379平方公里,占到53.22%。
目前,最缺地的开发区,就是曲江新区,曲江新区核芯只有50平方公里,近年来土地供应逐渐减少,到2021年曲江供地更是仅有195亩,相当于高新区供应的十分之一。但曲江新区住宅需求量极大,新房市场无法满足需求,二手房**更是难以遏制。
为了解决曲江新区土地资源紧张的问题,将曲江IP持续发挥价值,目前主要以“共建模式”联合开发,例如联合未央、临潼、雁塔、鄠邑、太白、蓝田等城区板块,这也是在土地资源紧张情况之下的一个特殊选择。
当然,除了“共建模式”之外,曲江在西安城区范围之内也在寻求突破,近期传出“少陵塬文旅融合创新产业园区”,便是一例。
12月21日,陕西省政府采购网-陕西省政府购买服务信息平台发布了《西安少陵塬文旅融合创新产业园区国土空间规划公开招标公告》。
根据招标公告显示,西安少陵塬文旅融合创新示范园区位于西安市东南部,北至长安区北行政边界,引镇街道办汇通路,西至韦鸣路、雁引路,东至浐河西岸,总占地53平方公里,更为关键的一点是,采购人信息为西安曲江新区土地储备中心。
这就意味着,西安东南方向或将成为曲江3.0的土地储备,续篇曲江一二期发展辉煌,规划包括长安区鸣犊街办、大兆街办东部、魏寨街办浐河以西、引镇街办大部分地区,从目前来看,这一片区域大多为村子,土地资源丰富。
根据地图范围来看,曲江新区核心区域面积51.5平方公里,而此次南拓面积就达到53平方公里,并且与航天基地无缝接驳,以雁引路和韦鸣路东段部分地区为界,这对西安东南发展来说无疑是个重大利好。
无独有偶,在2021年8月23日,西安市自然资源和规划局(市***)发布了航天城二期规划方案,与其他开发区发布规划含糊其辞不同,航天城二期“开发目标”清晰。
航天城二期规划范围 29.15平方公里,人口规模 33.2 万人,新区按照1万人/平方公里控制,地上总建设规模控制在3580万平方米,综合容积率很低。从曲江招标文件与航天公布文件结合来看,二者土地规划边界接壤,但发展方向却截然不同。
一方面,曲江三期发展文旅融合电子竞技和文化产业,另一方面航天二期发展总部经济园区、航天科技,二者规划促进东南部发展,有望助力曲江三次腾飞!
此时此刻,曲江新区所面临的的情况,是西安开发区之中,比较神奇的一例,因为,除了曲江新区之外,西安“五区一港两基地”之中,尚未出现土地资源殆尽的城区。
这就迫使曲江新区必须采用“共建模式”+“存量盘活”,于是“共建模式”之下,就出现了西安主城、环西安附近与曲江联合开发;“存量盘活”,就出现了曲江**三爻、三兆,这两种开发方向,都为西安开发区提供了未来路径参考。
除了“少陵塬文旅融合创新产业园区”构想之外,曲江在城南主要经营三个板块,三爻板块打造“西安文化CBD”,引进华润集团,开发TOD大型商业中心、文化中心、摩天大楼;三兆板块打造文旅康养板块,**了万众、融创、中大、中海等房企,打造大型公园、高端酒店、康养医院等;公园南路板块打造“科教园”,联合雁塔区一起来发,紧傍曲江交大校区、创意谷等资源,进行板块环境优化。
目前,曲江一期、二期几乎断供,2021年供应楼盘屈指可数,上演了三场万人摇,最高3.9万人登记、3.3万人摇1074套房源,中签率仅3.18%;曲江二期西康高速旁的最高楼面地价已经2.4万/㎡(加上配套等综合成本)......
随着三爻、三兆、科教园的**结束,曲江新区断供迫在眉睫,下一步只能推进曲江三期!
参考1:《2021年,影响西安发展的十个规划!》
参考2:《29.15平方公里,航天城二期规划发布,预计引进33.2万人!》
(文章于2022年1月12日发出)
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