中交地产整合选择题：中房地产重归主平台，绿城怎么办？
中房地产作为A股唯一上市平台背后，市场的关注点也在转向另一家上市公司绿城我国的角色变化。双方的市场分化、品牌定位以及资产整合将在未来一段时间内成为中交系必答的选择题。
中房报记者 周翔宇 北京报道
徘徊3个月后，我国交通建设集团有限公司（以下简称“中交建集团”）地产业务重组方案最终落地。5月20日晚间中房地产（000736.SZ）发布重组预案，公司拟以12.16元/股发行5.29亿股，合计作价64.34亿元收购中交房地产集团有限公司（以下简称“中交房地产集团”）持有的中交地产100%股权，以及中房集团持有的中住兆嘉20%股权、中房苏州30%股权、中房天津49%股权、重庆嘉润30%股权、重庆嘉汇30%股权。
在中房地产看来，此举在短期内将推动上市公司平台进一步优化地产项目并为中房地产带来新的利润增长点。不过从长远来看，这同样意味着长达6年之久的中交系地产业务整合获得阶段性成果。
不过，在中交系内部曾一度被边缘化的中房地产重新回归聚光灯下的同时，中交系地产业务并未完全理顺，分布在21个城市的近50个项目仍然是业务整合进程中最大的“拦路虎”。
此外，中房地产作为A股唯一上市平台背后，市场的关注点也在转向另一家上市公司绿城我国（03900.HK）的角色变化。双方的市场分化、品牌定位以及资产整合将在未来一段时间内成为中交系必答的选择题。
中房地产一度被边缘化
中房地产20号公告显示，交易完成后，上市公司对中交地产、中住兆嘉、中房天津及重庆嘉润持股比例为100%，对中房苏州及重庆嘉汇持股比例增至70%。这是在2010年中房集团并入中交集团后，地产业务进行的最大规模重组。
2010年8月，国资委宣布以无偿行政划拨的方式把中房集团整体并入中交建集团。此后，中交系地产板块重组正式拉开序幕。
半年后，中交建集团和中房集团重组后设立新公司中交地产，注册资本金50亿元，由中交建集团独资持有。彼时对中交地产的定位为“承担我国交建房地产事业部职责，统筹管理我国交建房地产板块业务发展。”
按照当时中交系高层的整合意图，中交地产在集团中的地位显然是要高于中房地产，中交地产与当时的中房集团同为集团二级子公司，而中房地产的股东为中住地产，后者由中房集团控股。
“中交地产成立之初就是按照‘嫡系’地产业务平台设立的，大家心知肚明。”北京联合置业公司一位负责人透露。我国房地产报记者了解到，中交地产成立之初，中交集团从中房集团抽走了4个项目公司的优质资产。
“这些项目都是中房集团在广州、广西开发的，之后又把3个设计院分离了出来，并让员工**选择，超过一半的人选择去了中交地产。”上述北京联合置业公司负责人表示。
随着中交地产在集团地位的不断增强，身为上市平台的中房地产却不得不面临被边缘化的危险，甚至在人事任命上，中房地产内部也出现分歧。
2014年1月20日，中房地产总经理吴文德因工作变动辞职，随后中房集团任命史强军为副董事长，孙卫东为总经理。此二人均曾长期在中房集团任职。
值得玩味的是，在任命孙卫东为总经理的表决中，中房地产董事刘兆丰表示了强烈反对，认为孙卫东不具备担任公司总经理的能力。刘兆丰还数次要求董事会提供除简历外的有利于孙卫东任命的资料，最后不了了之。
“这种整合过程中的人事异动很常见。”资深财经评论人黄立冲表示，“来自集团公司的任命在公司内部遭遇阻力也可以看作是一种反边缘化的自救行为。”
不过据分析人士认为，对于中交建集团而言，中房地产仍然是当时集团旗下唯一的上市平台，比较理想的状况就是中交地产H股上市，保留中房集团A股上市平台。前者重心在于商品房开发，后者更侧重于保障房等建设。
H股上市平台选择
如果没有此后中交建集团收购绿城我国股权的插曲，中交地产H股上市的计划很有可能按部就班坚持下去。
2014年下半年开始，中交建集团成立了房地产板块重组小组和工作小组，推进房地产板块进一步整合。此后，由中交建集团发起，出资20亿元人民币，作为单一股东成立了中交房地产集团。并将中交建集团下属的中交地产、中房集团划转给中交房地产集团，并通过对价方式实现对联合置业的吸收合并。”
随着企业名称更改的还有管理层的人员以及架构调整，其中中交地产董事长孙国强任中交房地产集团董事长。值得注意的是，在新增的董事名单中，沈东进原为中房集团董事长兼总经理，而马昌则是联合置业的董事长。
对中交建来说这是一次正常的人事变动，而对外界来说，释放出的信号则是中交建集团以中交房地产集团为平台，将原有的业务进一步整合，“一种可能是，中交房地产集团在完成内部整合后将优质资产注入中交地产，此后选择在香港上市，从而实现A+H。”当时有分析人士认为。
不过这种可能性在中交建集团入主绿城我国后变得渺茫。因为无论从哪个角度来看，以绿城我国为H股平台都是一个更好的选择。相对于当时绿城我国320亿元的营业收入和32.1亿元的净利润，中交地产规模不大，2014年销售额约80亿元，利润仅2亿元。
此外，入主绿城我国也与中交建集团布局“****”海外地产的战略相辅相成。中交建集团早前一位高管在接受媒体采访时表示，中交建集团的房地产业务主攻方向还会集中在海外地产，而作为在港上市公司的绿城我国也会作为其拓展海外地产的平台公司。
在随后将中住地产纳入中交房地产集团旗下则进一步降低了中交地产H股上市的可能性。2015年7月8日，中房地产发布公告称收到《关于同意将中住地产开发有限公司股权无偿划转至中交房地产集团有限公司的批复》。
中住地产持有中房地产53.32%的股份，为控股股东。据此，中交房地产集团旗下已经用了中房地产这一家A股上市平台，而继续撮合同在集团下的中交地产上市无疑是“画蛇添足”。
相反，随着绿城我国作为中交系的海外平台地位稳固，中交建集团的地产板块逐渐形成中交房地产集团和绿城我国两足鼎立的情形，市场人士进一步猜测认为中交房地产集团将进行进一步重组。
A+H平台竞争如何纾解？
此次重组完成后，中房地产作为惟一A股上市公司地位重新站回台前。而对于中交建集团而言，A+H的上市平台格局也逐渐成型，现在的问题是如何解决不同地产平台间的同业竞争问题。
对此同业竞争问题我国房地产报记者致电中房地产，公司证券事业部负责人仅重申了公告内容，“中房地产将成为除绿城我国外，未来惟一的国内房地产业务开发平台”。
不过整合道路或许并不如想象中容易。我国房地产报记者通过**信息查询发现，此次明确退出房地产开发的7家企业均为中房集团旗下子公司或项目公司，仅有未来计划注入中房地产的大连海岸和中航盈科项目与中交地产存在关联。
而中交建集团旗下还有13家二级公司开展房地产业务，集团内2家，股份内11家。房地产项目开发区域也非常分散，目前全集团共有57个房地产项目，分布在21个省区，一线城市仅有5个，多数地区仅有一个项目。
而作为中交集团旗下另一家工程公司——我国路桥工程有限责任公司，同样拥有房地产开发业务，并持有中房苏州、中交地产（天津）公司、中交地产（宜兴）等股权，此次同样未出现在退出地产业务企业名单之中。
就在去年12月11日，我国路桥工程有限责任公司与中交房地产集团及我国港湾工程有限责任公司就共同出资成立中交海外地产订立股东协议，成立中交海外地产公司，旨在布局“****”线上的地产开发业务，首个项目位于印度尼西亚的雅加达。
从时间点上来看，这是中交建集团入主绿城我国后首个海外项目，尽管双方都表示中交建集团将助力绿城我国从事海外代建业务，不过雅加达项目中交系选择的是蓝城建设。自从2015年蓝绿分家后，双方关系始终未能理顺。
针对此类问题，中交建集团为自己设定了3年期限。中交建集团在公告中明确表示，将在3年内，对中房地产和绿城我国的房地产资产和业务进行统筹规划，通过行使股东权利，推动两家上市公司进一步明确业务发展战略定位及业务拓展范围。
不过，双方目前的方向还只是集中在品牌、业务或区域上各有分工，真正涉及资产重组以及随之而来的人员变动问题，都将考验双方的智慧。
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