十年一遇的地产国企**机会
前几年有股国企央企退出地产潮，大量主业非地产的国企央企退出地产业务。经过了几年时间，留下来的地产国企基本是各地国资地产的纯正标的。当下这些国企迎来了国企**和收购暴雷房企两个巨大机遇的共振，有望产生十年一遇的地产国企**机会。
一、头部房企暴雷蔓延，地方政府介入危机处置
3月29日，又一家民营头部房企暴雷，泛海控股被执行12亿资产。加上近期融创等十五家房企无法如期披露年报，恒大、融创、建业、泰禾、华夏幸福等等房企债务高筑，随时可能暴雷。截止目前，已有58家房企暴雷，作为地方政府在房地产市场的重要抓手，地方国资房企关键时刻参与民营房企的资产收购和重组是必然的。在当前的市场形势下，由于缺乏实力买家且涉及购房人等地方问题繁重，资产收购和重组的折价很高，地方国资房企有望大量低价拿下优质项目。
二、国企**收官将至，地产国企现金等待机会
2022年上半年是国资国企**三年行动计划的收官时限，地方国资房企准备了大量现金进行收购、重组，当丰富的现金储备和大量的优质低价项目同时呈现在地方国资房企面前，产生的就是史诗级的交易机会。
以沙河股份为例：公司2020年、2021年已经两年未拿地，现有项目销售转化为现金流持续贡献现金，城市更新动迁赔付的资产已经交付随时可变现巨额现金，最关键的在于国资房企的融资能力和融资成本，银行会其收购资产提供融资支持，所以即使再小的国资房企，也有吞下房企巨头的能力。
从暴雷头部房企看，大湾区最为集中，因此大湾区的国资房企因为承接地方政府任务最为直接，因此收购概率最大。
沙河股份现金充裕，存货持续结转收入，贡献现金流：
三、沙河股份简介
（一）沙河作的**资产巨大
深圳一处回房产回迁商业补偿现金补贴1.86亿已完成，但是住宅补偿还未入账，目前估值12亿左右，报表却只写了3000万左右，传闻相关手续21年年底已经开始处理，沙河的市值目前只有20亿。
（二）沙河股份国企**即将展开
目前深圳国改，非竞争性行业如深圳机场、盐田港、农产品等，几近垄断，**方向多为激励及解决同业竞争方向；竞争性行业上市公司，各有所图各有所改，目前可分为几种类别：
I、已经改好了，被视为**成果的上市公司，有一些：如近端上市公司深水规院、深城交等；被深国资接盘后发展不错的公司，如英飞拓等；已经重组好了的，如深粮集团等。
II、积极转型新产业的公司，占一半以上：特力A转型珠宝服务商、深赛格转型光伏材料、深纺织A转型光显材料等。
III、目前什么都不做，唯一的躺平型：沙河股份。
目前，深圳市国资上市公司国企**基本完成，但是沙河股份尚未有动作，预计**即将到来。
（三）新管理层资本市场经验丰富，为收购重组埋下伏笔
2022年1月7日，严中宇通过董事会同意，将任沙河非**董事。
严中宇有几个要点值得关注，首先他是深业集团副总裁，可以争取一定的话语权，其二，此人曾是深圳市投资控股有限公司（下称“深投控”）资本运营部部长。
深控投，被深圳作为对标“淡马锡”的国资单位，也是各个深圳**推进及表彰会中的标杆。
（四）市值严重低于资产价值
根据2021年中报，公司在深圳主要商业资产约9870平方米，按照10万/平方米市场价，价值约10亿，清单如下：
根据公司2021年半年报，公司所有投资性房产的账面价值以入账成本扣减折旧，仅7000余万元。
公司当年所属的沙河商城菜场过万平米的商业，经过动迁，获补偿大量资产，包括鹤塘岭花园住宅7677平方米，办公5126平，商业3100平（商业已卖给大股东）。
根据最新的深业鹤塘岭售价，目前住宅售价11万/平，办公8.3万/平，则回迁补偿的住宅资产价值为8.4亿，办公资产价值为4.2亿，回迁安置补偿资产价值共计12.6亿。根据预售合同，该项目2022年交付，即在2022年确认为营业收入。下图为最新售价：
而目前这些获赔资产仍以动迁前深圳商城的账面价值以当年***入账，仅3000万元。
再加上长沙和新乡的15万平货值，按目前市场价8000元/平，亦价值12亿元。
综上，目前沙河股份资产价值为在租商业10亿元，回迁补偿资产价值12.6亿元，长沙和新乡货值12亿元，合计资产价值34.6亿元，是目前市值2倍，实际PB不足0.6倍。资产低估的主要原因是国企多采用成本法入账，而新城等民企都采用现价评估确定资产入账价值。
（五）多个重组潜在标的
装入大股东收购的博约资本则非常符合集团发展方向，2021年11月深业集团收购了博约资本60%股份。博约资本作为管理人管理唯一一家大湾区人民币国际投贷基金——博约基金。集团可以作为**成果上报、境外融资平台得以上市融资扩张规模、上市公司得以**并让基金本身处于公开透明监督状态利于监管、符合国资委对于资产向上市公司靠拢的要求、基金投资科技产业符合方向性要求，由此扭转局势，化不利为有利。
另外，投贷基金参与的众多优质项目也有装入可能，如ARM安谋我国。
深业集团投资安谋我国后，安谋我国总部已移至深圳，也有上市需求。2018年预计市值已80亿美元，在贸易战和自主可控的大背景下，ARM我国作为芯片的基础性技术公司，在A股上市预计市值将超过200亿美元。
总结：
1.沙河股份作为深业集团的A股地产平台，
本身就有大量深圳高房价资产被低估，实际资产价值34.6亿元，实际PB不足0.6倍，值得翻倍。在手现金4亿，20亿存货持续结转为现金，国资背书银行授信足够，有能力参与大房企重组。
2.资产注入不论是博约资本还是安谋我国都会是市值千亿级别的大资产，而随着头部房企不断暴雷，作为深圳国资房企，且大集团主业是房地产，有望参与对头部房企的重组，尤其是大湾区头部房企的外地项目，使沙河股份与深圳控股成为深业集团AH股两大地产平台分工更明确。
3.目前市场对沙河股份重组并无预期。
2022年上半年是国企**三年行动计划关键任务收官阶段，沙河股份作为深圳国资**和收购头部房企预期差的最大标的，有望迎来十年一遇的行业机会。作为最小市值的国资上市房企，随着重组暴雷房企和国企**推进，只要收购头部房企至少百亿市值，看2年5倍空间。
一 公司基本情况速览总股本：1.879亿 总发行量 :4690万 发行**：10.69元 募资总额：5.01亿发行市盈率:20.42倍 行业市盈率:19.12倍所属行业：燃气生产和供应 所属区域：陕西
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