一次疫情，回顾过去3年的“租售同权”
本来以为这个话题很快就过去了，没想到又起来一波，不太敏感的刚好可以多写一篇。这个词再次火热证明了房地产最近的确缺少话题。
那么继续聊聊这个“租售同权”
这个词本身就是有问题的病词，从法理角度看，这个词是有问题的：
产权与承租权先天是不可能统一的。从法律角度上，是不存在“租售同权”的可能性的，道理其实很简单，房屋作为商品，核心权利是产权。
产权是经济所有制关系的法律表现形式。它包括财产的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权。
租赁只能使用合同约定期内的使用权，享受不到其中的所有权带来的资产收益权。
这是不可能租售同权的核心原因，也是为什么只要房价涨，租房就不可能成为主流的核心原因。
因为租户享受不到资产收益，这种情况下，买房就成为了很多人所说的上车，靠租房只能遮风避雨，而资产则在原地踏步。
租房的核心权利：
租房有什么权利？按合同约定，承租人有权占有、使用租赁物；
作为房屋的所有权人，在法律规定的范围内，本应享有对房屋全面支配的权利，但在优先承租权存在的情况下，所有权人行使权力反受没有所有权人的承租人的**，这样做的目的是为保护弱势群体承租方的利益。
民法理论上一般认为，按照房屋优先购买权产生原因的不同，可将其区分为法定优先购买权和意定优先购买权两类。
前者是指由法律明文规定，仅特定法律关系中的特定之人才能够享有的优先购买权；
后者则是指在法律并无明文规定的情况下，由当事人通过合同等法律行为而设定的优先购买权。准此以观，我国《合同法》所规定的承租人优先购买权显然是一种法定优先购买权。
所以这个明显有问题的词语，其实只是特指是享受公共服务上，租赁可以接近享受拥有产权的权利。
那么问题就来了，现在租房有什么地方不一样？
其实很简单，就是接受教育的权利+落户的权利。
落户不谈，很简单，对于全国来说，有户籍无房产的比例不高，（只有部分年轻毕业生）
那么下面就是教育问题了。
从教育资源角度看，目前最大的问题是不均衡，租购同权在过去大部分城市也是实施的入学顺位与准许制度。从实际执行情况看，无产权的基本都不可能享受优质学区，这主要原因是教育资源不均衡导致的，通过租赁提权只能导致供需更紧张。
房价持续暴涨，租售比悬殊。相比买卖交易，租赁交易不涉及产权登记，所以备案不彻底，这也使得政府难以深入了解房屋租赁市场和科学地分析市场，作出正确的决策，影响房屋租赁市场乃至房地产业的持续、健康发展。
当下一二线城市，租售比超过500：1，年出租回报率，住宅在1-2%，也就是一套房出租的话，要100年才能回本。
举例来说，北京售价1000万的高端住宅，出租**基本在月2万以内，剔除其中的物业取暖等收费，年收益在15万左右，出租回本需要66年。
举例来说去年，海淀出让的一宗住宅地块，楼面价5万+建设成本未来销售8万轻松，50平米如果企业改出租，月租最多5000.你说开发商会被什么政策**才会改售为租？？？？
这样带来的结果就是，房主出租收益低，任性毁约无所谓。而房价的持续快速上涨，导致租户只要有钱就去做首付。
所以，只要房价涨，租赁市场健康就不存在可能性。
当然未来如果能看到，教育资源均衡了，房价不涨了，信贷**下行了，租购不用同权，租赁市场也会成为主要的居住形态。
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