住有所居关键是租售同权，房租不能失控
最近发现，很多原来北京市区租住房屋的朋友，已经搬到燕郊居住了。燕郊作为北京睡城有诸多不便，特别是早晚进城拥堵的状况，令人谈之色变。但是，这些朋友普遍说，北京城的房子实在是住不起了，四环之内，一个一居室都要6千以上，一个主卧也三四千了，一个打工的北漂能挣多少钱？一个月下来，一大半的收入都交房租了，看起来挣钱不少，可是到手里自己依然月月光，还要过着紧巴巴的日子。他们说，房价是不是降与他们没有什么关系，因为他们并没有在北京买房的打算，从来也没有想过北京房价能下降到自己的承受能力之内。但是，房租这么涨下去，可真不是个事啊！
确实啊，国家新**的楼市政策，特别强调了租赁市场将成为我国解决人们住房的一个重要渠道，并且也**了租售同权的政策，最近国家提出在300万人口以下城市全面放开落户政策。其实，如果能够真正实施租售同权，租房也能正常落户，正常上学，那么这个政策才能真正落到实处。反之，如果租房市场继续无序发展，房租得不到控制，租期也没有个约束，租客不但要时刻承担涨房租的威胁，还要有随时被房东赶出家门的担心，这个所谓的租售同权就是一句空话。因为，房客租到的不是房子，也不能建立一个属于自己的家，而仅仅是一个临时栖身的空间，这样，哪有租售同权可言？谁敢在这个城市落户？来了岂不成了待宰的羔羊？没有任何的保障。
租售同权需要国家大力投入租赁住房建设，这是肯定的。当然也需要对现在的存量房进行整体管理。这方面，我们国家有很成熟的经验，在1990年代以前，大多数人都是租住房屋，没有人感到，租住的房屋不是自己的家，一套房子租期都是几年、十几年，有的人还能住几十年，如果不是**，可能就永远住下去了，这其中，就有很多是公房，但是也有不少是私房，老百姓租住在私房里享受的待遇和租住在公房里是一样的。那时候，在北京的一个大杂院里，就能住上好几户人家，而大杂院的产权有些就是私人的。租房居住并没有任何难处，水电费和公房一样，房租水平也一样，市政设施福利待遇都没有任何差别。其实，这样的住房市场，才是一个完整的可循环、可持续发展的市场。
对租赁住房市场的管理，已经到了刻不容缓的时候，目前，虽然中介店面随处可见，但是，真正纳入政府管理的租赁房屋少之又少，大多数的租房合同，并没有在政府部门备案，更没有人主动缴纳房地产税，出租房屋都是房东的净收入，这肯定是有违市场规则的，经营性房产收入必须缴纳房产税，这个政策是从上世纪50年代就开始执行的。而有人总是说，羊毛出在羊身上，房产税还不是最后落到租客身上。这个就是要看对租房市场的管理是什么态度了，最近，看到一篇介绍日本租房市场的文章，可以参考一下。
一个同胞在日本工作了多年，手里有了积蓄，由于日本的**利率比较低，这个同胞就在日本**买下了3套房产。其中一套商铺，两套住房，一套住房用于自住，剩下的房子用于出租。日本租房政策绝对是保护租客的利益，而对房东却有很多**，首先是，不管商铺还是住房，涨租金非常难。因为，日本是不准随便涨租金的。房东如果要涨房租，必须要满足三个条件：一是，由于税收的变动，导致土地或房屋的**变动，使得当前的租金不符合实际的情形；二是由于形势变化导致当前的租金不符合实际的情形；三是由于和周边相似房子对比过后，租金过低。如果你说涨房租，租客说，隔壁的房租更便宜，房东是不能涨租金了。当然，房东更不能赶走租客，租客不想走，房东不能以任何理由赶租客走，如果房东有意要赶走租客，这些都是违法行为。即使租客不交租金，也需要上门递交催款通知书，如果两次租客仍然不理睬，那么才可以**租客，要求收回房子。
日本这样的政策，最大的好处，就是降低了社会成本，充分保证了低收入群体的利益。确实，我们目前面临的问题很多，一些街边商户经营不下去，最主要的原因就是房租太高。小区门口一家经营水电器材的商店，老板说，十年时间不到，房租从7万多，现在涨到了19万多，近20万了。因为都是回头客，这个店铺也不想撤掉，如果到其他地区，可能这种生意也不好做。但是，这么干一年下来，主要是在给房东打工，自己所剩无几。他说，如果房租能下降一些，商品的**也就有柔性了，生意就会更好，周围老百姓也会获得利益。而日本的办法就比较好，店家如果认为房租太高影响经营业绩，房东就不能涨房租。只有在房东有充分证据证明店家收入可观，足以支持涨房租的时候，房东才能涨房租。其实，这些小店才是城市的内容和活力，小店铺也是解决城市就业的一个重要渠道，可惜，现在我们城市的小店越来越少了。
最近，我国人民大学发布了《我国35个大中城市住房支付能力指数研究报告（1998-2017）》。该报告认为，1998年房改后，我国一些城市中等收入者既面临“买不起房”问题，又面临“租不起房”问题。近年来，房价过快上涨导致住房支付能力问题愈发受到关注。其中，由于高收入者基本不存在住房支付困难问题，而最低收入者可通过政府提供或补贴的公共住房、公租房或廉租房解决居住问题，中等收入者的住房支付困难问题成为现有研究以及政府干预的重点。
研究显示，2017年我国35大中城市中等收入者无负担不起房租的城市，也无严重房租支付困难的城市，但上海、北京、天津、太原、哈尔滨、杭州、福州、南宁、海口、昆明10个城市中等收入者房租支付困难，存在“租不起房”问题。确实，租房市场到了该规范的时候了。【本文由“马跃成”账号发布2020年1月3日】
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