深度剖析租售同权和学区房！(全文2800字）
昨天的一篇文章里，千平哥随口说到的社会上曾经有过的租售同权的声音。
这个话题引发了小伙伴浓厚的兴趣。
既然这样子，千平哥就专门来说一说。
毕竟在评论区里，有字数**，很难说清楚。
其实所谓租售同权，指的是租客享有和房东一样的权利和义务。这里面的权利可能大家最关心的就是入读公办学校的权利了。
千平哥在上一篇文章里面指出，租售同权的政策在短期内无法实施。
原因在于会造成教育资源的挤兑。这种政策在目前学位比较紧张的条件下，是没有实行的基础的。
根据我们生活的经验，做一个假设。
假如厦门实验小学能提供的学位，总共是10个，但是对应划片的房子却有100套。这100套房子里，有房东住在里面、并且孩子正好处在上学年龄的，总共却只有10户。 正好供需平衡。
另外90套房子呢？
有一些住在里面房东的孩子还没到上学的年龄，还有一些房东的孩子早已小学毕业。
另外，也有一些房东，就像千平哥这样的，房住不炒，自己不住，也不愿意卖掉，把这些房子出租给需要居住的人，当一个能够赚点小钱的现代活雷锋。
但是如果实行租售同权呢？
由于实验小学确实很好，太多的人渴望进入这个学校，于是纷纷要求租住在这剩下的90套房子里。
市场经济的租赁市场，依然是价高者得。
学区房的租金这时候就会被推得很高，因为供不应求。
假如这90套没有入学的房子里，其中15套是房东自己住在里面，另外75套房东是租给别人住的。
那么这时候75套房子，将全部被有上学需求的家庭租走。
15套房东住在里面的，由于租金实在太**，一些房东会选择暂时先腾出房子租给别人。
这时候拥有入读实验小学权利的孩子，将从10个增加为90个左右，这是九倍的扩张。
实验小学根本不可能接受得了如此大规模的生源。其实不要说九倍了，就是扩张为原来的两倍，那都是在短时间内不可能的事情。
也许有人会说，那之后，市场会推动学校扩建以满足需求。
千平哥想说的是，这对公立学校可能是有很大的误解。
公立学校的建设根本不是市场的产物，是一个**任务而已，扩大的越多，财政的压力越大大，扩大为九倍，简直天方夜谭。
财政投入到教育**的钱，并不是像自来水龙头一样，一拧就有，哗啦啦流个不停，这个预算一直都是很有限的。
如果是高价私立教育模式，那才是市场的概念。
接收的每一个学生都是赚钱的行为，那么需求学生数量越多，就越会**开设更多的高价私立学校。
有钱赚的事情，必然有大量的人削减脑袋要去做，这是一件不仅没有压力，而且让人非常开心的事业。
所以说，以目前这种公立教育资源非常紧张的条件下，去推行什么租售同权的话，是根本不可能实现的。
小伙伴还认为，所谓租售同权在前几年，广东也实施过。
后来遇到了资源不够用的问题，然后就改了，改成不再是租售同权，在生源录取上，根据房产面积大小来录取。
依次是顶豪、改善、刚需、小面积、30平以上，以上这些都满足了，才去满足出租客。
看吧，在决策层面上。
越是不理智的满腔热血拍脑袋，最后就会更加不理智的走向不公平的另一面。
厦门的决策层从来都是比较有人情味的，任何一所公立学校，从来没有去根据房产面积大小来依次做上学资格的排序。
其实讲到这里，关于租售同权的话题，也可以结束了。
这个想法在教育资源学位紧张的背景下，完全无法实施。
但是因为千平哥的很多粉丝都是房东嘛，
经常会很关心政策对他们房价的影响，以及房租的影响。
那么千平哥就硬着头皮继续发挥下去。
以现有教育资源紧张的条件背景下，我们硬生生的假设实验小学就是可以快速扩张供应九倍生源。
那么这种时候实行的租售同权会怎么样？
实验小学的学区房卖价会跌一些，
而租金则会涨很多！
为什么学区房的卖价会跌一些呢？
因为买房的需求会变少一点，既然我只要租上一年房子就能上学（等上了学以后，总不能因为搬家了，就被学校赶走吧？）
对一些家长来说，就没有买房的必要了。
于是在这个买卖的交易市场上，需求端买家数量会减少，**便会下跌一些。
而租房市场呢？
想要租下这个房子的家庭会大量增加，不为了上学而租房子的家庭就会被击败，退出这个市场，毕竟想让孩子上实小的家庭，对租金的出价意愿更高一些。
但是这个租金依然是有天花板的，这里天花板指的是租金不可能超过这个天花板，而不是说租金要接近这个天花板。
天花板1： 同等教育水平的高价私立学校，几年内的学费总和。
天花板2： 一套学区房的总价。
先来分析一下天花板2，到底一年租金会是房子总价的百分之多少，才是市场博弈的结果？
一半吗？ 不可能，否则的话，家长们都去买了，自己用完，再出租两年，就能拿回全部投资。还有比这个更好赚钱的生意吗？
五分之一吗？ 那也非常好赚，一套房子五年收回全部购房款，依旧是一个很好赚钱的生意。
实小的学区房，目前一套700w应该能买得到，到底一年能收到多少租金，大家也都可以头脑风暴一下。 反正这个事情也没法验证，目前这个背景下，租售同权实行不了。
那么租售同权到底在什么时候能够实现？
其实这方面的事情，厦门一直是走在比较前面的。
在早些年，厦门不少公立学校的学位供应，还是比较宽裕，于是就把多余的公立学校的学位拿出来摇号派位，分配给没有房产的家庭。
这应该就是初级版的租售同权了吧。
如果要追求严格意义上的租售同权，
千平哥认为，那要等到学位比较宽裕，甚至是供过于求的时候。
会有这一天的到来吗？
当然会了，你以为学龄孩子的数量会无**地增长下去吗？ 这是不可能的事情。
但是学校一旦建好了，学位的供应量就摆在那里了。
其实在**，我们已经看到，大学的学位已经普遍供过于求（中小学情况，千平哥不了解）。现在，**高校一直在为招不到生源而发愁。
在全国不少三四线城市，其实也有很多中小学学位空余了很多，甚至**发展成了小班化教学，一个班级仅仅有五六个学生。
厦门的城市吸引力，自然不会导致学生一下子减少那么多。但是入学人口最高峰多持续个几年，学位供应也就跟着匹配上了。
再下一步，学生数相对变少了，学位供应也就自然显得宽松。
这时候再来实行租售同权，也就是水到渠成的事情了。
那到时候的学区房价卖价呢？
当然是要走低一些的。
其实学区房最大的价值在于，学位供需矛盾的紧张。
经济学上看，
A：100样商品却有101个人想买。
B：100样商品只有99个人想买。
这两种情况下，A的商品单价会比B的商品单价高挺多，而不是高一点点。
因为A的情况是供不应求，买家的出价意愿更加强烈，**也就会被推得更高！
千平哥对待房产的态度是房住不炒的长期持有主义者。
从这个角度看问题，学区房从长远看，受到了学位分配规则、一所学校好坏的变化、学位的供需矛盾变化等因素的影响，拥有较多的不确定性因素，所以千平哥持谨慎态度，少碰，不热衷。
但是如果是短期主义者呢？
那你们就要判断，短期内的入学规则是否继续保持？ 好学校的供需矛盾是否依然较大？ 学校好坏的群体预期是否会发生变化？
也就是说，你们想买学区房，请随意。
判断得准了，也是能多赚钱的。
合法的赚钱就是最大的慈善，加油！
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