REITs为什么火了？
4月12日，基金圈被一则火爆认购的消息“刷屏”了。
华夏我国交建REIT基金的配售比例为0.84%，刷新了公募基金产品配售比例的历史最低纪录，成为唯一配售比例不足1%的公募基金。另外，该基金此次发行累计吸金超1500亿元，这在目前基金发行普遍冷清的情况下实属瞩目。
自从去年5月***、沪深两市交易所宣布首批REITs正式获批以来，REITs一直是“供不应求”的超额抢购状态。
REITs，英文全称Real Estate Investment Trusts，即不动产投资信托基金。它以不动产为底层资产，比如房地产、高速公路、产业园区等基础设施。
REITs被誉为“资产的IPO”，除了要求底层资产具备优质投资价值，还对项目发起人、专项资产计划管理人、基金管理人以及财务顾问技术、托管人等参与方的综合实力也提出了较高的要求。
作为不同于现金、股票和债券的第四类资产，REITs具有较为稳定的分红、一定的抗通胀属性以及与其他资产相关性弱等特征，这对投资者而言极具吸引力。
此外，REITs不仅具有增长性的分红收入，还可以通过本身价值的上涨获得资本利得的收入。在“僧多粥少”的情况下，遭遇迅速售罄且低比例配售是投资者抢购REITs的常态。
REITs有多火？
根据中信证券4月13日的报告，目前REITs市场成交活跃，上市至今各板块均有一定规模的成交体量。其中，园区基础设施板块发行至上周的数据显示成交金额已超140亿元。
根据REITs产品的首次年报披露信息，各REITs产品在报告期内都足额完成了招募说明书中设定的预测可供分配金额目标。
中信证券表示，2021年实际现金分派率均好于预测分派率，REITs产品的业绩如预期一样维持稳定，未明显受到宏观经济影响。
此外，除个别暂未公告分红的基金产品外，大部分REITs产品自2021年底至今已公告分红决定，且分红比例基本维持高位。
REITs有何优势？
中信证券陈聪等分析师总结了REITs大火的原因。从客观原因来看，一是目前利率处于下降的环境，基础资产如REITs产品的收益率越来越有吸引力。
据统计，截止2022年4月8日，已上市流通的11只REITs产品总市值446.56亿元，较初始募集资金364.13亿元上涨22.64%。
目前按照公司披露预期，产权类REITs 2022年预期现金分派率为3.29%，经营权类REITs 2022年预期现金分派率为6.90%。中信证券分析称，这一收益率水平将会吸引大量的底层优秀基础资产申请**REITs。
二是近年来债券市场频频受信用风险冲击，REITs产品的**恰逢打破刚兑和信用风险频发的时期。
地产开发行业陆续出现实质违约，房地产信用风险集中爆发，给投资者带来了损失，这使得REITs产品收益率稳定的优势更具吸引力。
此外，REITs产品还有低波动的优势。近期，股票等风险资产波动幅度不小，房价区域结构性波动，且房屋流动性不佳，REITs作为股债结合的场内标准金融产品，其低波动的优势对投资者而言极具吸引力。
而且REITs产品还有规模庞大的基础设施不动产资产。伴随着REITs产品资产类别愈加丰富、总量储备充裕以及经营水平逐步提高，REITs市场有巨大的潜力。
中信证券称，根据***统计，目前全国正在实质性推进基础设施REITs发行准备工作的项目接近百个，资产储备充足。部分潜在REITs项目涉及的资产类别愈加丰富，未来伴随着已发行基金产品的管理水平和底层资产的经营水平稳步提高，市场扩容增类有望加速推进。
从主观原因来看，REITs产品发行循序渐进、对合格投资者**兼容等特征，让REITs市场未来有望继续扩容。
中信证券分析，REITs扩容将给市场带来积极的意义。第一，更快推进REITs市场扩容，扭转REITs市场因为供给不足而估值虚高的局面，保持市场平稳健康发展。第二，缓解企业杠杆率过高的问题，为基础设施建设导入更多增量资金。第三，给投资者以更加丰富的选择，促进市场优中选优，有效定价，维护投资者的长期利益。
总体而言，从短期来看，REITs与股债类关联度较低，投资者可以优化资产配置、分散组合风险。从中长期来看，随着地产市场负面舆情扰动，投资者担忧高收益固收类资产的信用风险，结合银行理财转型以及资产荒的大背景，投资者对于实际信用风险可控的中低风险类固收品种存在大量的配置需求。
本文引用了部分中信证券4月13日研报《REITs研究：REITs**何以初步成功》作者：陈聪、张全国、扈世民、李想、孙明新
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