全网热议的REITs，劝你不要买
最近，很多会员朋友在群里讨论一款新产品值不值得买？
那就是REITs，不动产信托基金。
REITs在国外已经相当成熟了，大家都认为国内的REITs会与国外的一样，可以每年稳定吃到较高的分红。
国家层面也是相当重视，从发布纲领至今，每推进一步，各大媒体都争相报道。
终于在本周，首批9只REITs正式通过交易所的审批，进入最后的上市冲刺阶段，预计在6月中上旬上市。
很多朋友都摩拳擦掌，准备进场大干一场了，但我劝你冷静，小心成为韭菜。
首先，我们得搞清楚什么是REITs。
本质上，它是一类基金，专门投资于不动产的基金，我们花1000块钱就能当上“包租公”。
简单来说，大家一起凑钱交给基金公司，基金公司用这笔钱进行不动产投资，收益分为两部分，一部分是赚租金的钱，另一部分是赚资产升值的钱，然后给我们基民分红。
按照规定，REITs每年都要把可供分配金额的90%，以现金红利方式回报投资人，每年不得少于1次。而这些投资项目可能是你经常经过的高速公路，也可能是你经常去商场，还可以是你上班的写字楼。
REITs诞生于1960年的美国，它的投资范围极其广泛，住宅公寓、基础设施、办公室、工业厂房、数据中心、仓库、酒店等等。
但国内的REITs只能投资基础设施，大家通过从基金名称就能看出主要的投资标的，主要集中在4大方面：高速公路，产业园区，仓储物流，公用环保项目。
这些投资项目受经济周期的影响较弱，能够产生稳定的现金流，盈利也较为稳定。
在交易层面，募集期间大家可以在场内外都能购买。一旦上市后，只能在交易所内交易，想要参与的朋友记得准备好证券账户。
另外，REITs是资产配置不可或缺的一类资产，它与其他资产的相关性很低，国外的投资**会在自己的投资组合中配置5%~20%的REITs。
老虎证券的徐杨对美国的REITs做了相关性分析。
可以看出，REITs与股市的相关系数大概在0.6左右，并不是非常高，跟债券和大宗商品的相关性都较低。
其实，结论放在国内依旧是成立的。
在香港交易所上市的REITs中，有几只的底层资产全部是**的商场和办公楼，它们与股市的相关也不算高，对于分散投资是一个不错的补充。
既然REITs是资产配置不可或缺的一类资产，为啥不建议大家现在去参与？
第一，REITs基金跟我们常见的基金不同，它突破了“****”，可能存在单一资产占比过高的风险，万一其中有资产暴雷......
所谓****，即一只基金持有一家公司发行的证券，市值不得超过基金资产净值的的10%，同一基金管理人管理的全部基金持有一家公司发行的证券，不得超过该证券的10%。
说白了就是为了强制让基金分散投资而设置的规定，让基金经理把钱分散到不同的篮子里。
但是这次发行的REITs有80%的资金投资在一个资产上，单一资产占比过高带来的风险是不可忽视的。
这些资产存在着很多不确定性。
华泰证券整理了4大类资产的相关信息，我们会发现大部分涉及了特许经营权的问题。
如果特许经营权到期后，不能续约或者没有纳入新项目，会面临提前终止的风险。
其次，园区项目面临租约集中到期的风险，对整个资产的收益也会造成影响。
如果经济未来是向好的，集中到期以后，园区有底气提价，利润自然有所增长。但未来两年的经济环境不算好，集中到期后企业不再续约，或者园区需要降价才能留住企业，利润也会随之减少。
一只无法分散投资的基金，确实增加了投资的不确定性。
第二，人多的地方必踩踏。
虽然9只REITs预计募集规模超300亿元，但普通投资者可以申购的份额很少。
战略投资者获配总份额的50%~60%，而且要至少持有3年以上，剩下的份额有70%~80%要给到其他机构投资者，算上有可能出现的回拨，普通投资者可以申购的份额大概是总份额的20%~30%之间，可谓僧多粥少。
现在抢不到，那大概率就有很多韭菜等REITs上市后去抢购追高，然后出现泡沫，最后一堆接盘侠挂山顶。
这种对新事物的哄抢已经在证券市场上演过好多次了，近期有科创板，早期有创业板。
所以你要么等发行的时候尝尝头啖汤，试试看能买到多少，如果买不到也别羡慕，千千万万不要在刚上市的时候冲进去接盘！！
第三，REITs会不会出道即巅峰？
大家要想清楚一个本质问题：为什么会发行基建类的REITs，而没有其他公寓、商铺、酒店之类的产品？
很多基建工程是国企和政府来扛的，盈亏也是它们在承担。
近两年管理层一直在强调地方和国企的债务风险，REITs承担起减轻债务风险的重任。
所以有些东西的诞生不一定是它有多好，而是它有存在的必要。
最后，REITs是资产配置重要的一环，我们不能无视它。但它是一种另类基金，而且即将要上市的基建类REITs和海外的地产类有一定区别。
投资难度是高于股票基金和债券基金的，单是那三四百页的招募说明书就能把人看晕。
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