扩内需战略下,房地产板块将有哪些机遇?

2023-01-04 证券之星

12月16日,A股房地产开发板块开盘活跃,市场焦点股格力地产(600185.SH)六连板涨停,陆家嘴(600663.SH)涨停,中交地产(000736.SZ)、粤泰股份(600393.SH)、滨江集团(002244.SZ)、渝开发(000514.SZ)、我国武夷(000797.SZ)、光明地产(600708.SH)等股拉升跟涨。

消息面上,12月15日,副****在第五轮我国-欧盟**领袖和前**对话上发表书面致辞。**指出,对于明年我国经济实现整体性好转,我们极有信心。房地产是国民经济的支柱产业,针对当前出现的下行风险,我们已**一些政策,正在考虑新的举措,努力改善行业的资产负债状况,引导市场预期和信心回暖。未来一个时期,我国城镇化仍处于较快发展阶段,有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑。

就在12月14日,中央发布了扩内需纲要,充分体现了后疫情时代对于内需或消费的极大重视,同时,扩内需也需要房地产的积极参与。扩内需战略下,房地产板块将有哪些机遇?本文将详细解析。

资金充裕拿地积极的房企即将迎来机遇

房地产金融防范已取得一定成效,供给侧**逐步深化,居民杠杆率企稳回落,供给侧**带来的融资阵痛仍将持续。

经过一年半的市场下行、行业清盘,房企11月迎来多部门第二支箭、金融16条、保函置换预售监管资金统一规定,相关规定对房企融资形成了信贷、信托、举债、预售资金等多方面的支持,为解决房企流动性压力、扭转融资困境、提振经营能力、恢复市场信心提供全面的政策支撑,后续房企信用修复及融资改善或只是时间问题。

根据2022年房企的数据拿地总金额前三分别为:保利、华润置地、建发房产,拿地总面积前三分别为:保利、华润置地、**蛇口,拿地主体仍以国央企为主,滨江集团和龙湖集团作为实力强劲的民企代表仍在积极参与拿地,扩充土储。

拿地强度方面,滨江地产、建发地产和华润置地分别位列前三,面积口径方面,滨江集团以189%稳居首位,远高于华润置地(71.5%)和华发股份47.4%,投资开工施工销售全链条趋于下行,但受行情走低、信心不足、经营压力等因素影响,多数房企本年度投资拿地策略趋于审慎保守,投资开工施工销售全链条趋于下行,传导不利,预期将在明年迎来全链条修复。

行业供给侧清理仍在进行中,这一阶段对于积极拿地的房企来说是一个极好的机会,而2022-2023年的拿地格局将决定未来的市场格局,市场驱动力由需求侧的繁荣转变为供给侧的竞争。

地产板块困境反转还待需求端的边际改善

房地产行业的反转,要看到需求方面的明显改善,但目前显然还没有。

从居民们的角度来看,买房曾经是最稳妥的“投资”方式,房价就算涨得再慢,也不会跌,但现在,开发商的资金链受到了**,一旦资金链出现问题,那些已经交了首付的房子就有**的风险,甚至有可能出现房价大跌的情况。“房价一定会上涨”这个幼稚的信念在2022年被打破。

因为疫情的原因,很多人的收入都受到了影响,为了以防万一,把钱存起来。从中央银行对城镇储户进行的问卷调查可以看出这种趋势。新居民中长期**也反映出购房意愿低迷,10月份仅增加332亿,较去年同期少增3889亿,为过去五年最低水平。这笔钱本来是用来买房子的,现在却流进了银行的储蓄账户。

房地产行业关系到就业,关系到居民的财富,关系到土地和财政收入,这是一个很大的问题,**房地产企业的杠杆,是为了保证房地产行业的长期健康发展,而不是一味地冲刺,最后落得“一地鸡毛”。近期房地产调控政策主要针对房地产企业,特别是民营企业,通过边际放松融资政策,以避免出现更多的暴雷和“软着陆”。

各地政府因城施策,推出了放宽按揭、补贴购房、放宽限购等政策,但目前居民对房市持观望态度,对收入前景忧心忡忡,购房需求难以迅速改善,消费者需要时间重建房市信心。

以前是地产**经济,现在是需要经济回暖以护航楼市。

银河证券建议关注两条主线:1)强信用、厚土储、优布局的全国性布局房企和确定性强的区域性房企:保利发展(600048)、金地集团(600383)、**蛇口(001979)、万科A(000002)、滨江集团(002244 )、建发股份(600153)、华发股份(600325);2)母公司稳定经营的优质物管公司及受益于保租房的逆周期代建公司:**积余(001914)、万物云(2602)、绿**理控股(9979)。


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