长沙楼市分化的背后：热门板块已“去刚需化”
时间到了2022年末，分化却依旧是长沙楼市板块的关键要点。“旱的旱死，涝的涝死”时刻上演。
主城价值逐渐回归，城市更新成为一大趋势；梅、滨、洋的开发逐渐殆尽后，观沙岭、谷山、大王山等新兴板块接棒城市发展节奏。
可以说，2022年的长沙板块轮动明显。
主城价值回归
说起2022年的长沙楼市，绕不开主城价值的回归。这其中最为明显的便是南湖新城和新开铺的大热。
先来看南湖新城。
近年来，长沙热门片区光环总是围绕着梅溪湖、洋湖或是滨江新城打转，南湖新城很少能占据目光。直到绿城、中海、佰昌集团相继在此拿地。
绿城·凤起麓鸣，是长沙首个高层住宅**突破3万元/㎡的项目；中海阅湘臺，定位为中海高端产品线“藏峰系”的江岸之作。
△中海阅湘臺效果图
此外，佰昌集团南湖新城项目也于11月公示。作为首入长沙的战略性作品，预计将打高端改善型大平层。
三大项目沿湘江东岸依次排开，基本形成三足鼎立的局面。至此，南湖新城也进入高品质时代，“身价”倍长。
新开铺的起飞，则源于华润的进驻。9月，华润拿下了新开铺长机棚改地块，打造了长沙润府。
华润摘下这个巨无霸地块，也意味着新开铺城市更新按下加速键。此外，曾有消息传出，葛洲坝集团将联手中建信和、天心区国资集团入局新开铺城市更新。
作为老工业区的新开铺，片区存在活力不足、功能单一、配套不够等问题。这也是城市更新旨在解决的方向。
△新开铺城市更新示意图
从片区更新的规划来看，未来这里将是一个集教育、交通、商业于一体的活力板块。还有大量土地未释放的新开铺，也将是长沙楼市关注的重点。
新兴板块接棒
河东热火朝天，河西也不甘落后。大王山、谷山以及观沙岭，是今年长沙河西的新兴“流量”。
观沙岭城市更新片在2022年的土拍中赚足了眼球。
先是二批次集中供地，**蛇口28.73亿元拿下049号地块打造**·江山境，这是观沙岭城市更新片区教城融合示范区的首个开发项目。
据悉，该项目自建项目一座总建面约12万平方米的购物中心——**花园城，预计于2024年下半年开业。
除了土拍市场，新房市场中谷山与大王山表现突出。
“限价跨入第一梯队”“头部房企纷纷进驻”“销售**突破2万元/㎡”……谷山这两年逐渐从“边缘”走向台前。
万科、**、新城、龙湖、电建、越秀等开发商的进驻，也让这一板块的关注度急剧上升。有人甚至戏称谷山进入了“神仙打架”的阶段。
同样竞争激烈的还有大王山。2022年下半年，华润润樾府和保利长交锦上的入市，几乎吸引了全城的目光。
首开让利，一度成为楼市热点。先是华润润樾府以低于预期的**精装销售。而后，保利长交锦上“针锋相对”宣布毛坯销售，**同样低于预期。
从2021年下半年，梦想麓隐桐溪、龙湖江与城、国宸府的陆续开盘让大王山有了不少流量，而去年保利、华润等品牌房企的进驻，又加了一脚“油门”。
值得一提的是，去年第五批集中供地中大王山临江地块，是本批次土拍中首宗有开发商提前出价地块，热度毋庸置疑。预计今年大王山的竞争将愈加激烈。
热门板块已去刚需化
板块轮动明显，高端项目频出的市场，也传递出了新的信号：热门板块已去刚需化。
市中心、梅溪湖、滨江、洋湖，不用多说，在售项目几乎都是高改的代表。比如南湖新城绿城·凤起麓鸣已突破3万元/㎡天花板。
而其他热门地段的项目，**也有明显变化。
省府新区的龙湖春江天曜二期售价接近1.8万元/㎡；月亮岛下半年面世的嘉臣道，全装修洋房大平层最高超1.8万元/㎡。
另外，谷山限价达到1.48万元/㎡，龙湖舜山府洋房已突破2万元/㎡；大王山板块的限价也达到了1.33万元/㎡。
整体来看，长沙热门板块以及核心地段，刚需很难有选择的余地，刚需购房正在向远郊靠拢。比如开福北、大泽湖、麓谷、含浦、暮云等板块。
目前，部分远郊板块也面临距离市中心远、通勤不便、配套不足、生活不便的问题。
潇湘晨报记者罗雅琪
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