上海万科打造TOD样本：区域首店率达75% 提振“西上海”商业能级
本报记者 郭阳琛 石英婧 上海报道
从上海虹桥站出发，搭乘地铁17号线途径3站、仅仅16分钟便到达万科在上海落地的首个TOD（“以公共交通为导向”的开发模式）商业体——上海天空万科广场。
国庆前夕，位于上海市青浦区的上海天空万科广场正式开业，百余家品牌门店全面开启，这也是继七宝万科广场之后万科在上海推出的新一代万科广场。相关数据显示，国庆假期期间，上海天空万科广场项目总客流超过55万人次。
《我国经营报》记者注意到，在商业建筑形态上，上海天空万科广场呈现“盒子+街区”的商业形态。同时，通过TOD商业的特色动线，增加步行友好、有趣好逛的场景营造，巧妙地与办公、住宅、周边客群的连接动线植入多个**空间，形成消费客群与商业的丰富互动。
业内人士认为，上海天空万科广场所在的万科·天空之城位于长三角生态绿色一体化发展示范区、虹桥国际**枢纽建设“双区”叠加板块，拥有长三角与上海的双重机遇，也为上海发展提供了一个新城市TOD开发模型。
首店经济助推消费升级
高达75%的区域首店率，80%的天空定制店，使得上海天空万科广场在“首发首店经济”上助力青浦区乃至西上海的商业能级升级。
记者了解到，除了盒马鲜生青浦首家门店、区域首家CGV影城、奈尔宝家庭中心区域首店、弹力猩球超级运动中心区域首店、全国首家造梦盒子家庭音乐剧场、WFITNESS威尔仕健身区域首店等主力店之外，很多潮流时尚及生活方式品牌也纷纷在上海天空万科广场设立了区域甚至全国首店，如lululemon、NITORI、MUJI无印良品、UNIQLO优衣库、MLB、华为智能生活馆、PADELX板式网球等。
在餐饮方面，上海天空万科广场也颇有亮点，吸引了一大批颇具知名度的品牌，如达可芮冰淇淋、尽膳口福跷脚牛肉火锅、Uncle no name、MOMENTI、广莲申、东盛炭烤自助料理等。特别是LENBACH旗下品牌LOS PACOS，更在此开设了全国首店。
值得一提的是，上海市最先提出“首店经济”概念，也连续多年坐稳“首店经济”头把交椅。相关数据显示，2017~2021年，上海市分别引入首店226家、835家、986家、909家和1078家。
据上海市商务委数据，尽管受疫情影响，今年上半年，上海依然迎来366家首店落户，“首店经济”活跃程度仍名列全国首位。
进入下半年，上海“首店经济”继续爆发出强劲“修复力”。9月，作为第三届上海“五五购物节”的12大标杆活动IP之一，2022年“全球新品首发季”正式启动，上海国际美妆节、上海潮生活节、上海时尚定制周等主题活动也轮番上演。
“‘首店经济’作为反映一个地区经济活跃程度的新指标，通过有效引导新型消费潮流，促进城市商业集聚，将为区域商贸服务业转型升级提供新的突破口。”第一太平戴维斯我国区交易及顾问业务主管、高级董事招启怡表示，如何吸引消费者、促进区域消费、提升商圈环境、避免同质化一直是上海各期以来寻求的方向，各区对品牌首店落地也提供了开设绿色通道、设置奖励等多项支持举措。
TOD成房地产行业“新宠”
上海天空万科广场不仅是整个万科·天空之城的核心，是地铁17号线进入青浦后的第一座大型购物中心，也是万科在上海落地的第一个TOD商业项目。
“TOD项目比一般的商业动线更丰富、可逛和充满趣味性。”上海天空万科广场相关负责人告诉记者，不论是从地铁经过商业体归家的居民、来到商业体娱乐休闲的家庭、追求身心健康的运动人士，甚至办公下班回家路上小酌一杯的工作人群，多个空间的巧妙连接都串联多个场景。“项目连接地铁17号线徐盈路站的通道也会一直保持**直到地铁运营结束。”
事实上，上海天空万科广场所在的万科·天空之城项目也在设计上充分发挥TOD优势，使城市建设和运营紧密地围绕着以商业为中心的15分钟步程范围展开，从而达到低碳出行导向下的可持续发展。
记者了解到，TOD模式以公共交通为枢纽，以400～800米的辐射范围为半径，建设集商办、居住、文化、教育等业态为一体的步行化城区，其中的公共交通主要指地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线。
业内人士告诉记者，TOD模式不同于简单的地铁上盖物业，传统的地铁上盖物业仅将地铁作为一种导流手段，吸引的是随机性消费行为；而TOD模式则是将轨道交通与周边不同业态无缝衔接，将项目作为一个行程中的目的地来打造，是一种目的性消费业态。
近年来，随着城市土地资源的日趋紧缺，在、住建部、自然资源部等部门的统筹部署下，我国各城市在轨道交通建设的基础上，陆续**TOD开发相关政策。包括上海在内的诸多城市，更是积极探索“轨道+物业”的TOD开发模式，重点考虑轨道交通周边及沿线规划的一体化，重构城市空间与服务。
然而，由于具备轨道交通专业背景和开发资质的房企仍为少数，加上TOD项目开发复杂、投资大，多数房企发展TOD项目还是选择合作开发模式，房企与地铁公司合作已经成为主流趋势，万科·天空之城项目正是这一合作模式的典型代表。
2015年，上海申通地铁资产经营管理有限公司与上海轨道交通上盖物业股权投资基金通过合资方式成立项目子公司上海广欣投资发展有限公司，竞得青浦区途泾车辆段上盖地块，即上海万科·天空之城项目，万科通过收购上海广欣投资发展有限公司50%股权获取该地块权益，从而参与到开发中。
事实上，大力布局TOD项目也是万科转型“城乡建设与生活服务商”的重要战略方向。早在2019年，万科便提出，希望在TOD项目上寻求突破，为传统开发业务带来新的增长曲线。截至目前，万科TOD项目已布局上海、杭州、南昌等多个核心城市。
克而瑞研报分析称，对于政府而言，TOD模式可以提升城市公共出行的交通效率以及土地的利用效率，优化城市结构；对于房企而言，可以通过挖掘轨道交通物业的商业价值，实现区域物业的价值增长，并提升项目溢价能力，进而通过沿线商业及土地开发收益反哺轨交建设，构建城市发展良性循环。
（编辑：石英婧 校对：颜京宁）
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