天房发展连亏两年 资产负债率上升到94%创新高

2023-07-22

4月12日,股价涨停的天房发展(600322),背后隐藏着一份难言亮丽的财报。

根据2021年年报显示,报告期内,天房发展实现营业收入超46.65亿元,但是归母净利润却亏损超过18.43亿元,扣非净利润也录得18.07亿元的亏损。

值得注意的是,天房发展资产负债率升至94.43%,不仅首次突破90%,而且创出公司上市以来峰值。

超过18亿元的亏损规模,对于天房发展来说是一个怎样的体量呢?

梳理来看,天房发展2002年到2007年之间,归母净利润始终在千万元级别。从2008年开始,乘着房地产**走高的东风,天房发展归母净利润开始突破亿元级别。

其中,2008年到2014年净利润保持在1.12亿元到2.68亿元之间;此后的2016年、2020年录得亏损,且2020年亏损额度超过25亿元。这也就意味着,天房发展2020年和2021年两年的亏损金额,就已经远超公司上市以来盈利规模的总和。

就经营情况而言,天房发展(含全资、控股子公司、参股公司按权益计算)2021年全年实现合同销售面积15.57万㎡,实现合同销售金额40.56亿元。

拆解来看,天房发展的销售区域主要集中在天津和苏州两地,那么,这一北一南的房地产市场景气度如何呢?

2021年天津调控政策宽柔相济,市场面临较大调整压力,但成交量价均高于上年。统计数据显示,2021年天津市商品房销售面积为1435.42万平方米,销售面积同比增长9.8%,销售额为2322.76亿元,销售额同比增长9.9%,成交均价16182元/㎡,同比增长0.1%。

从苏州来看,2021年,苏州市区(含吴江)商品住宅新增供应917.02万平方米,成交925.17万平方米,销售金额达2393.92亿元;苏州大市(含四县市)新增供应1836.55万平方米,成交1862.55万平方米,销售金额达4092.59亿元。苏州全年市场热度整体呈现出“前高后低”的特征。

从年报来看,天房发展在两地的销售毛利率水平呈现出分化走势。其中,天津市去年毛利率水平为26.31%,提升了10.56个百分点;苏州毛利率则为-9.70%,下降了接近26个百分点。

在两地市场增长的加持下,天房发展虽然去年净利润大亏,但是去年46.65亿元的营收规模实现了超过69%的增长。不过拆解公司财报可以看出,公司销售费用的增幅远远超过营收的增幅。年报显示,天房发展2021年销售费用达到2.34亿元,同比增幅接近115%。

同时,天房发展经营活动产生的现金流量净额则出现超过33%的降幅,折射出疫情影响下,销售情况的不及预期,以及公司所收现金的下滑。

资产负债率走高的背景下,天房发展明确,2022年公司将有针对性地将资金输送到关键工作上,继续抓好资金平衡,化解债务风险;打赢债务兑付和保证现金流量两项攻坚战,围绕资金平衡,大力推进销售、盘活资产和项目转让,做好项目退税工作。

“公司所处的房地产行业存在负债规模普遍较大、负债率普遍较高的特点。受到房地产行业融资调控政策趋严、债务风险敞口增大等因素的影响,公司近年来融资难度加大,加之****疫情也在一定程度上影响了施工进度及销售回款速度,公司可能面临短期资金流动性风险。”

天房发展指出,为防范流动性风险,将一方面抓销售促回款,推进资产盘活及租赁,积极拓展物业服务等发展方向,以丰富资金来源,解决流动性问题;另一方面创新融资方式、加大资金调控力度,提高资金利用效率,通过精细化和专业化运作,做好流动性管理。

从近期天房发展公告披露情况来看,相关运作已经起步。今年3月中旬,天房发展曾发布公告,公开**转让控股子公司天津市天蓟房地产开发有限责任公司60%股权,评估价值约为2.99亿元。而在全年年底,天房发展还开始筹划拟将控股子公司吉利大厦17.61%股权以21,052.34万元**转让给公司控股股东津投资本,以津投资本持有的对天房发展21,052.34万元债权进行冲抵方式支付股权对价,不再向天房发展支付现金。


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