年化45%，首批REITs疯了？
大家好，我是格子。
今天聊聊REITs。
为什么聊它呢？
因为，我发现，经过了近半年市场的反馈，首批REITs都拥有了不错的涨幅。按照预估逻辑，REITs的表现会偏向于债券，稳中向上，拥有中规中矩年化8%左右的收益。
但实际他们在二级市场中的表现受交易者博弈的影响存在着明显的涨跌。
截至今日，9只REITs平均涨幅高达20.45%，折合年化，回报率能达到45%左右。
这收益，到底是价值本身的延伸，还是买卖双方博弈的结果？当下的REITs是不是被高估了呢？
一、REITs收益来源？
提及我国，四个字，基建狂魔，但基建REITs我们确实来的晚了些，直到2021年6月21日，首批REITs才算真正到来。
基础设施REITs具体的定义不再提，冗长又没什么意义，我们只要知道它的底层资产是什么就足够了，而这，恰恰才是REITs资产定价的核心。
我国首批REITs投资方向分为两类：产权类和特许经营权类。
产权类比如说物流仓储、产业园区；
特许经营权比如说高速公路、生态环保。
我们投资REITs基金，最终的收益来自于两部分，派息收益和增值收益。
比如说产业园区项目，经营收益即每年收取的租金，90%以上都要分到投资者手里，这部分收益是派息收益；除此之外，产业园本身房子**的上涨带来的资产升值也视为投资者的潜在收益，这部分为增值收益。
产权类REITs的现金派息率明显低于特许经营权类REITs，主要原因在于，产权类REITs拥有底层资产的产权，可以享受底层资产的升值收益，而特许经营权则无法享受升值收益。
值得一提的是，特许经营权是有时效性的，特许经营权到期之后，经营权资产价值会归零，所以，对于特许经营权类的REITs，每年的现金分派不仅包含了利息，还存在着本金的分摊，现金分派率高是有理由的。
所以，从成长性角度，以及从产权永久性的角度看，在做选择的时候，REITs我更加偏向于产权类。
二、REITs为何涨超价值？
由于首批公募REITs的底层资产均具有可以预计的经济收益和风险因素，所以在估值的时候，我们往往使用收益法，将未来现金流收益转化为现值，来以此作为资产估值。
其中三项关键因素，现金流、折现率、项目期限，综合考量这三项指标后，最初上市的估值定价是较为合理的，估值与实际价值之间的折溢价较小。
经过半年的时间反馈，也即在原来上市定价的基础上乘上时间价值，进行测算。
实际价值与当下REITs的定价存在着明显的差别。
基于这个逻辑，我们可以直接认定当下的REITs被高估了吗？
这实际是极其不负责任的。
REITs的市场**是由底层资产与市场交易共同决定的。
首先，它一定会受到底层资产估值的变化，这个变化，由每年的现金流序列（派息收益）、折现率（***利率、风险补偿）、项目期限（有可能项目提前终止）决定。
因为这个理由，我们接下来要关注首批REITs实际分红与事先估计分红之间的差值。
**的波动本质是买方和卖方的市场博弈，反映的是市场情绪和消费倾向。
所以，在价值基础上，我们还要考虑二级市场交易因素，比如说市场偏好，流动性松紧，投资者结构以及新推出REITs对首批REITs的扰动。
基于这个逻辑，REITs当下**远超我们预期的现象明显有了解释：
以往机构投资者的固定收益类产品收益类较高的主要集中在城投债和地产债两类里面，但今年以来，在地产、城投融资政策收紧的背景下，传统的固定收益类资金开始面临资产荒。
于是，这个时间段出现的REITs就很容易的成为了固定收益类机构特别关注的替代性选择。
这是站在机构需求的角度看。
另外，从散户角度，今年股债市场表现一般，REITs与股债的相关性极低，配置REITs既可以避险，还在原本的基础上优化我们的资产配置格局，何乐而不为。
总之，有需求，少供给，卖方与买方的博弈，最终带来**的不断上扬。
行业动态：
1.重要会议上：促进房地产健康发展和良性循环。（房地产）
2.阿里宣布升级多元化治理，新设我国数字商业与海外数字商业两大板块。（中概互联）
声明：以上投资分析不构成具体买卖建议，投资有风险，入市需谨慎。
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