世邦魏理仕:公募REITs试点启航对国内基础设施和房地产市场的影响
2020年4月30日, 国家***和***发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》和《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》,标志着国内期待已久的公募不动产投资信托基金(REITs)市场正式扬帆起航。
下一个十年,随着我国城市化的快速推进,商业地产需求将持续涌现。世邦魏理仕预计在此期间我国可投资商业地产规模以每年11.5%的速度增长,至2030年将超过11万亿美元。公募REITs方案的不断完善将有力地推动国内商业地产投资市场的壮大和机构化。
REITs是什么?
简单来说,REITs是一种投资房地产的信托基金,而公募REITs就是一种能让普通人投资房地产的基金。REITs最早出现于1960年代的美国,目前已遍及全球约40个国家和地区,成为广受欢迎的房地产证券化工具和金融投资产品之一。
国内对于REITs的讨论始于2005,此次公募REITs在基础设施领域的试点可视作突破性的一步。
根据***和***的文件,基础设施的定义不仅包括收费公路、市政设施等传统基建,同时纳入了物流仓储、高科技产业园等本质上归于产业地产的“新基建”。商办和住宅地产并未被纳入此次试点之中,这在一定程度上体现出政府当前对于放松房地产领域的融资环境仍持有较为克制的态度。
我们总结了我国基础设施公募REITs试点方案要点和成熟市场的比较,如下表所示:
我国公募REITs市场潜力巨大
世邦魏理仕认为凭借此前在类REITs领域的实践经验、庞大的基础设施资产储备和可投资资本,公募REITs在我国的发展已具备良好的基础和巨大的潜力。
首先,商业房地产抵押**支持证券(CMBS)和类REITs的发展为国内房地产证券化积累经验。截至2020年4月,CMBS和类REITs的累计发行金额已达到2800亿元,在资产和资金两端加速了国内房地产证券化市场的形成和壮大,并在不改变现有监管和立法框架的情况下,优化**筹划和产品结构。此外,目前14支在香港和新加坡市场上市的REITs累计拥有总价值约1800亿人民币的我国内地资产,2019年股息收益率在4.4%-8.5%范围内,从侧面说明了在现行法规框架下发展内地公募REITs市场在制度和市场需求两个方面均具备可行性。
其次,公募REITs将为机构资本和居民财富提供新的配置选项。近10年,主要市场REITs的年化总回报率在10%-15%之间。世邦魏理仕相信国内公募REITs产品的推出将受到吸引保险、社保基金等机构资本。在美国REITs市场上,这两类机构投资者的投资份额占比达到31%。此外,公募REITs将为快速增长的国内居民财富提供颇具吸引力的理财途径。
第三,我国拥有庞大的基础设施资产池,包括基础设施、工业和物流资产、数据中心等。官方统计数据显示,过去10年间,我国在基础设施方面的投资接近100万亿元人民币。在经济发达和人口众多的主要城市群,基础设施通常拥有较高的投资回报,因此符合作为REITs底层资产的条件。工业和物流资产方面,世邦魏理仕的统计数据显示,在试点方案的优先支持区域内,投资级物流仓储设施的总存量已超过5000万平方米。而作为数字时代的重要基础设施,数据中心的建设受到政府支持力度近年来不断加大,我们注意到有部分城市最近加快了数据中心用地和用能指标的批复。
最后,低利率环境令REITs的投资回报更具吸引力。国内主要城市物流地产的资本化率大致在5-7%之间。考虑到10年期国债到期收益率已降至2.7-2.8%左右,同时沿海城市群的仓库租金将继续上涨,以成熟物流设施为底层资产的REITs有望为投资者提供有吸引力的回报。
公募REITs对我国房地产投资市场的影响
我们认为随着公募REITs的落地和推广,投资者对工业物流地产的兴趣将进一步提升,而资产管理的重要性日益凸显。
目前我国高标准仓储设施的存量面积不足美国的15%,极具长期投资价值。2020-2022年期间,国内主要城市将新建约2800万平方米的高标准仓储物流设施。公募REITs试点将帮助投资者和开发商实现融资结构多元化,加快资金循环利用,在锁定利润的同时快速推进扩张策略,并向轻资产业务模式转型。
公募REITs市场的发展将使资产管理在投资中的重要性日益凸显。REITs的股息收益率和股价升值,以及因此对投资者的吸引力,将在很大程度上取决于其底层资产组合在整个生命周期内的积极资产管理,包括:通过租赁管理和物业运营推动收入有机增长、通过主动改造和重新定位提高投资组合的价值、结合物业市场周期择机通过收购和处置对资产组合进行更新、通过严谨规范的资本管理优化投资受益。
REITs发展建议
世邦魏理仕建议监管部门在审视试点期间REITs市场的表现以及可能存在的问题的基础上,与投资者、资产管理人及其他相关方进行建设性对话,继续借鉴成熟REITs市场的经验,循序渐进地推动国内公募REITs制度环境的完善,以进一步激发市场活力。我们认为立法、税收、底层资产的多样性、杠杆率和资产注入、和吸引海外投资是推动公募REITs成功发展的五项关键因素。
在日本和新加坡这两个成熟市场,过去5年间REITs在大宗物业交易市场的金额占比达到10-20%。将写字楼和购物中心等商业地产适时纳入底层资产也是REITs市场得以成长扩大的关键因素之一。
一 公司基本情况速览总股本:1.879亿 总发行量 :4690万 发行**:10.69元 募资总额:5.01亿发行市盈率:20.42倍 行业市盈率:19.12倍所属行业:燃气生产和供应 所属区域:陕西
美能能源(001299)12月6日主力资金净买入1125.28万元
截至2022年12月6日收盘,美能能源(001299)报收于27.53元,上涨2.92%,换手率39.8%,成交量18.67万手,成交额5.05亿元。12月6日的资金流向数据方面,主力资金净流入112
截至2022年11月8日收盘,美能能源(001299)报收于22.69元,上涨3.18%,换手率71.38%,成交量33.48万手,成交额7.75亿元。资金流向数据方面,11月8日主力资金净流出399
专访美能能源董事长晏立群:紧随绿色低碳能源**大潮 捕捉清洁能源发展新商机
90年代初,****前沿的深圳还处在草莽创业的时期,那时候,深圳吸引了一批又一批来自全国各地的年轻人,晏立群就是其中之一。从外出闯荡到回乡扎根,从推销液化气灶具到推广应用天然气,从“打工人”到创业者,
美能能源(001299)7月20日股东户数2万户,较上期减少6.82%
近日美能能源披露,截至2023年7月20日公司股东户数为2.0万户,较7月10日减少1465.0户,减幅为6.82%。户均持股数量由上期的8731.0股增加至9370.0股,户均持股市值为15.18万
美能能源2023年3月22日在深交所互动易中披露,截至2023年3月20日公司股东户数为2.27万户,较上期(2023年2月10日)减少3573户,减幅为13.59%。美能能源股东户数低于行业平均水平
美能能源7月24日在交易所互动平台中披露,截至7月20日公司股东户数为20020户,较上期(7月10日)减少1465户,环比降幅为6.82%。证券时报•数据宝统计,截至发稿,美能能源收盘价为16.20
记者 | 陈慧东编辑 | 10月31日上市首日,美能能源(001299.SZ)高开后一路上涨,两次触及涨停**,于10时01分许封上涨停板。截至收盘,该股股价上涨43.97%,报15.39元/股,成交
美能能源2023年7月18日在深交所互动易中披露,截至2023年7月10日公司股东户数为2.15万户,较上期(2023年6月30日)增加59户,增幅为0.28%。美能能源股东户数低于行业平均水平。根据
多主力现身**榜,美能能源换手率达67.90%(11-24)
深交所2022年11月24日交易***息显示,美能能源因属于当日换手率达到20%的证券而登上**榜。美能能源当收22.57元,涨跌幅为-1.53%,换手率67.90%,振幅10.43%,成交额7.
多主力现身**榜,美能能源换手率达47.30%(11-23)
深交所2022年11月23日交易***息显示,美能能源因属于当日换手率达到20%的证券而登上**榜。美能能源当收22.92元,涨跌幅为9.98%,换手率47.30%,振幅12.57%,成交额4.9
11月30日美能能源(001299)**榜数据:机构净买入6.49万元
沪深交易所2022年11月30日公布的交易***息显示,美能能源(001299)因日换手率达到20%的前5只证券登上**榜。此次是近5个交易日内第5次上榜。截至2022年11月30日收盘,美能能源(0
美能能源将开启申购:上半年增收不增利,预计上市时市值20亿元
10月17日,陕西美能清洁能源集团股份有限公司(下称“美能能源”,SZ:001299)披露发行公告,并将于2022年10月18日开启申购。本次上市,美能能源的发行价为10.69元/股,发行市盈率20.
美能能源(001299)11月15日主力资金净卖出2095.05万元
截至2022年11月15日收盘,美能能源(001299)报收于20.1元,下跌1.03%,换手率21.43%,成交量10.05万手,成交额2.01亿元。11月15日的资金流向数据方面,主力资金净流出2
深交所2022年10月31日交易***息显示,美能能源因属于无**涨跌幅**的证券而登上**榜。美能能源当收15.39元,涨跌幅为43.97%,换手率7.15%,振幅23.95%,成交额5142.
陕西又一城燃公司IPO过会,美能能源“内生式增长”成效几何?
华夏时报(www.chinatimes.net.cn)记者 苗诗雨 陆肖肖 北京报道继陕天然气(002267.SZ)后,陕西第二家区域性城燃公司即将于近日上市发售。天然气资源和油气资源丰富的陕西地区,
加码新能源领域投资 美能能源拟投建集团总部暨西安智慧能源研究院
本报记者 殷高峰11月14日,美能能源发布公告称,公司与西安高新区管委会拟签订《美能能源总部暨西安智慧能源研究院建设项目协议书》,公司计划在西安高新区上市企业园建设美能能源总部暨西安智慧能源研究院,总
多主力现身**榜,美能能源换手率达55.10%(11-25)
深交所2022年11月25日交易***息显示,美能能源因属于连续三个交易日内收盘**涨幅偏离值累计20%、当日换手率达到20%的证券而登上**榜。美能能源当收24.83元,涨跌幅为10.01%,换
多主力现身**榜,美能能源换手率达32.22%(05-29)
深交所2023年5月29日交易***息显示,美能能源因属于当日换手率达到20%的证券而登上**榜。美能能源当收18.72元,涨跌幅为3.43%,换手率32.22%,振幅12.43%,成交额2.73
11月7日美能能源(001299)**榜数据:机构净卖出1216.39万元
沪深交易所2022年11月7日公布的交易***息显示,美能能源(001299)因日换手率达到20%的前5只证券登上**榜。此次是近5个交易日内第3次上榜。截至2022年11月7日收盘,美能能源(001