用数据解读你不知道的REITs（四）不同物业类型REITs的风险回报比较
过去5年表现**的REITs大多是创新型REITs，尤其是与互联网和电商平台发展相关的工业/物流地产REITs和基建类REITs。
本刊特约作者 杜丽虹/文
股利收益对REITs总回报的重要性
虽然经济危机、疫情等冲击下，REITs的**波动较大，但高分红的特征使其长期中的总体收益率相对稳定。尤其是北美REITs，截至2021年6月底，过去40年权益类REITs年均的总回报率达到11.51%，其中年化的股利收益率达到6.69%，贡献了总回报率的58%；过去20年权益类REITs年均的总回报率也有10.48%，其中股利收益率为4.85%，贡献了总回报率的46%；而过去10年，权益性REITs年均的总回报率达到10.29%，其中股利收益率为3.99%，也贡献了总回报的39%。
总体上，北美权益类REITs的股利收益平均贡献了总收益的40%-60%。其中，康养类REITs历史平均的股利收益率最高，截至2021年6月底，过去20年年化的股利收益率为6.45%，贡献了总回报率的54.3%；**店面REITs和多元化REITs紧随其后，过去20年年化的股利收益率分别达到6.16%、5.48%；其他权益类REITs历史平均的股利收益率大多在4%-5%之间，只有独屋出租、林场、基建、数据中心这几类新型REITs，由于推出时间较晚，受金融危机后降息影响，历史平均的股利收益率较低。
而过去5年，受低息影响，北美REITs的股利收益率大多降至3%-5%水平。其中，投资于娱乐场所、户外广告、农场等物业资产的特殊地产REITs的股利收益率最高，达到6.47%；其次是康养类REITs，过去5年年化的股利收益率为5.30%；而多元化、**店面、购物中心、酒店、社区商业中心、自存仓类REITs过去5年年化的股利收益率均在4%-5%之间；林场、出租公寓、工业/物流地产、办公物业、数据中心类REITs过去5年年化的股利收益率在3%-4%之间；基建、活动房屋、和独屋出租类REITs过去5年年化的股利收益率均不到3%。至于抵押**类REITs，其股利收益率一直较高，其中，商业地产抵押**类REITs过去20年年化的股利收益率达到9.30%，过去5年年化的股利收益率也达到8.92%，住宅抵押**类REITs过去20年年化的股利收益率更高，达到12.44%，过去5年的年化股利收益率也达到10.79%。
实际上，由于受到疫情冲击，过去5年多数传统REITs的股价表现都不佳，股利收益成为这期间主要的、甚至是全部的收益来源。其中，住宅抵押**REITs、康养物业、酒店、购物中心、社区商业中心、办公、多元化REITs过去5年的总回报几乎全部来自于股利收益的贡献；而**店面、特殊地产、商业地产抵押**REITs的股利收益贡献比例也达到65%以上；与之相对，独屋出租、基建、活动房屋、工业/物流地产、数据中心REITs由于股价表现较好，过去5年的股利收益贡献比例则不到20%。
截至2021年6月底，以过去12个月的累计股利收益与当前股价之比计算的股息率显示，权益类REITs当前平均的股息率已降至2.85%，抵押**类REITs也降至7.97%。其中，股息率最高的是住宅抵押**REITs，平均为8.96%；其次是商业地产抵押**REITs，平均为6.42%；权益类REITs中，当前股息率最高的是特殊地产REITs，平均为4.71%；其次是多元化REITs，平均为4.22%；第三是**店面REITs，平均为4.17%；然后是康养物业REITs，平均为4.08%；其余各类型REITs当前平均的股息率均不到4%；其中，酒店类REITs受疫情冲击较大，大多处于负现金流状态，股息率近于零；而住宅类的独屋出租、活动房屋REITs以及与网络科技相关的基建、数据中心、工业/物流地产REITs当前的股息率也只在2.0-2.3%之间。
总体上，低息环境下，当前各类REITs的股息率都显著低于历史平均水平，其中，创新型的住宅REITs和与网络科技相关的REITs，由于资本市场估值较高，当前股息率较低；而传统办公、零售、康养、多元化等REITs，由于受疫情冲击较大，过去几年的资本利得贡献较少，股利收益成为主要的、甚至是全部的收益来源。
那么，股利收益率是否越高越好呢？实际上，股利收益的高低主要取决于物业市场和资本市场的估值水平。物业市场的估值越低，物业本身的净租金回报率就越高，REITs公司的可分红空间就越大；同样的，资本市场的估值越低，在相同股利收益下的股息率就越高。所以，股利收益率较高的REITs通常面临成长性不足或业绩波动大的问题，需要用较高的股利收益来弥补股价的高波动；而股利收益率低的REITs通常具有更高的成长性或较稳定的业绩表现。因此，投资人需要在股利收益和资本利得之间权衡，但总体上，相对于资本利得，股利收益的波动较小，它在很大程度上降低了REITs投资的风险，提高了REITs公司在长期中的风险回报。
综上，北美权益类REITs平均的股利收益贡献比例在40%-60%水平，过去20年北美权益类REITs年化的股利收益率达到4.85%，低息环境下，过去5年年化的股利收益率为3.95%，当前平均的股息率为2.85%。其中，创新型的住宅REITs以及与网络科技相关的REITs，由于资本市场的估值较高，当前的股息率较低；而传统办公、零售、康养、多元化等REITs，由于受疫情冲击较大，过去几年的资本利得贡献较少，股利收益成为主要的、甚至是全部的收益来源。
亚洲公寓和网络科技相关REITs异军突起
亚洲REITs仍以传统类型为主，占到总数的80%，而与人口结构相关的公寓和医养类REITs则分别占到总数的5%和2%，与网络科技发展相关的工业/物流地产REITs、数据中心REITs则分别占到总数的13%和0.5%，另有约占总数2%的基础设施REITs（包括电信设施、水务、环保、高速公路等REITs）。
截至2020年底，过去10年亚洲表现**的是工业/物流地产REITs，年化总回报率达到13.8%；其次是医养类REITs，年化总回报率为13.1%；第三是公寓类REITs，年化总回报率为11.6%；而办公、零售和多元化REITs过去10年的年化收益率则分别为8.7%、8.9%和10.4%。
截至2020年底，过去5年和过去3年表现**的都是数据中心REITs，过去5年的年化总回报率达到29.6%；其次是工业/物流地产REITs，过去5年年化总回报率为14.3%；第三是公寓类REITs，过去5年年化总回报率为8.6%；而过去5年亚洲酒店类REITs的回报最低，年化总回报率仅为0.1%；零售类REITs的年化总回报率也只有3.7%；多元化、办公物业和医养类REITs过去5年的年化总回报率都在6%-7%之间。
2020年受疫情冲击，多元化、办公、零售等传统REITs平均的总回报率在-14%-17%之间，酒店类REITs受冲击最大，2020年的总回报率为-23.9%，医养类REITs也由于疫情冲击损失了14%；而公寓类损失较小，2020年全年损失了5.5%；与之相对，数据中心、工业/物流地产、和基础设施类REITs在2020年非但没有受到疫情影响，还获得了较大幅度的正收益，其中，新加坡的吉宝数据中心REIT在2020年的总回报率达到38.4%，而亚洲工业/物流地产REITs在2020年平均的总回报率也达到21.7%。
2021年随着**的普及，亚洲各主要物业类型REITs都在回升，上半年升幅最大的是医养、办公和酒店类REITs（不考虑破产的美鹰酒店信托），上半年的总回报率在20%以上；而多元化、公寓、工业/物流、基础设施类REITs上半年的总回报率则在15%-20%之间；只有零售物业的回升幅度较小，上半年的总回报率为13.4%；至于数据中心REITs，由于2020年的升幅较大，2021年上半年吉宝数据中心的股价下降了11.4%，总回报率为-9.9%。相应的，2020年以来总回报率最高的是工业/物流地产REITs，过去18个月的累计总回报率为26.2%；其次是数据中心REITs，过去18个月的累计总回报率为24.6%；公寓类REITs，过去18个月的累计总回报率为11.5%；而多元化、办公和医养类REITs过去18个月的累计总回报率近于零；与之相对，零售和酒店类REITs则出现了不同幅度的损失，其中酒店类累计损失了10.3%，零售类也累计损失了3.6%。
不难看出，与北美REITs相似，过去几年，亚洲REITs中表现较好的也是网络科技相关的REITs（数据中心、电信设施、工业/物流地产REITs）和住宅类REITs，而办公、零售、酒店、及多元化REITs则表现略差，尤其是酒店类和零售类REITs，受到经济周期和电商平台冲击，再加上疫情的影响，资本市场表现较差。
亚洲REITs的股息率比较
股利收益方面，由于基准利率的关系，新加坡和我国香港REITs的股息率普遍高于日本市场；而就同一市场而言，近年来，资本市场表现较好的数据中心、公寓类REITs的股息率普遍较低，多元化、办公、零售类REITs的股息率则较高。
具体来说，在我国香港市场上，截至2020年底，平均的股息率为6.3%，到2021年6月底降至5.65%，其中多元化和零售类REITs平均的股息率都在5%-6%之间，而酒店类由于受疫情冲击股价降幅较大，平均的股息率达到8.4%。
在新加坡市场上，截至2020年底，平均的股息率为6.4%，到2021年6月底降至5.45%，其中，办公、工业/物流、基础设施、酒店、零售REITs的股息率都在5%-7%之间，而受疫情冲击较大的医养类REITs的股息率则达到9.1%，与之相对，过去几年表现较好的公寓和数据中心REITs的股息率则只有3%-4%水平，此外，受到多个工业/物流REITs进军数据中心市场的影响，以及多只专业REITs合并为多元化REITs的影响，新加坡市场的多元化REITs估值提升，当前平均的股息率降至4.3%。
在日本市场上，截至2020年底，平均的股息率为4.8%，到2021年6月底降至3.6%，其中，零售类REITs平均的股息率略高，达到5.0%，而工业/物流类REITs的股息率则较低，只有2.5%，其余类型REITs平均的股息率都在3%左右。
综上，在亚洲REITs市场上，日本的股息率最低，当前平均的股息率不到4%；而我国香港和新加坡REITs市场的股息率则较高，当前平均的股息率在5%-6%水平；就物业类型而言，过去几年资本市场表现较好的数据中心和公寓类REITs的股息率较低，而办公和零售类REITs的股息率则普遍较高，其他类型的REITs因具体情况而异。但总体上，除了表现较好的数据中心、工业/物流、和公寓类REITs之外，其他类型的REITs在疫情期间的主要收益都来自于股利收益的贡献。
全球广义基建类REITs表现抢眼
2020-2021年，我国颁布了一系列基础设施REITs的试行办法和政策指引，与美国的基建类REITs主要聚焦于基站等通讯设施不同，我国的基础设施REITs具有更广阔的定义，包括了高速路、产业园区、物流园区、水务环保设施、能源电力设施以及未来可能的数据中心、通信网络等基建资产，从而将工业/物流地产、数据中心、基建三大类REITs都涵盖在内。而这几类REITs受到近年来网络高科技发展的推动，无论在欧美市场还是亚洲市场，都是表现最为抢眼的REITs类型。
在北美市场上，截至2021年6月底，工业/物流地产、基建、数据中心这三类REITs过去5年的年化总回报率分别达到20.0%、19.5%、和14.5%，排在各类型REITs的第一、第二、和第五位；考虑风险因素后，这三类广义基建类REITs过去5年的风险回报分别为1.29、1.26、和0.92倍，也分别排在各类型REITs的第一、第二和第五位。
而在疫情冲击下，2020年以来，工业/物流地产、基建、数据中心这三类REITs过去18个月的累计总回报率分别达到29.7%、33.6%、和34.8%，排在各类型REITs的第五、第四和第三位，仅次于具有逆周期特性的自存仓和独屋出租类REITs。相应的，截至2021年6月底，这三类REITs的总股权市值合计达到5400多亿美元，占到北美REITs总市值的36%，已成为北美市场上最重要的REITs类型。
在亚洲市场上，广义的基建类REITs以工业/物流地产为主，另外在新加坡市场上有1只数据中心REITs、1只经营天然气和污水处理的基础设施REITs、1只光纤网络设施REITs，在印度市场上也有1只高速公路投资信托、和1只电网投资信托。
其中，工业/物流地产REITs，截至2020年底，过去5年的年化总回报率为14.3%，回报率显著优于多元化、办公、零售、酒店、公寓、医养等REITs类别；疫情期间，2020年1月-2021年6月，亚洲工业/物流地产REITs逆市增长，累计总回报率达到26.2%，在各主要REITs类别中排名第一。
而在新加坡上市的吉宝数据中心REITs，过去5年的年化总回报率更是达到29.6%，居各类REITs之首；2020年以来，吉宝数据中心REITs的累计总回报率也达到24.6%，仅次于工业/物流地产类REITs。此外，两只在新加坡上市的基础设施REITs，2020年以来的总回报率也分别达到12.2%和8.6%，表现优于传统办公、零售、酒店、多元化等REITs类型。
至于在印度上市的两只基础设施投资信托，其中投资于高速公路资产的IRB InvIT自上市以来一直表现欠佳，市值已大幅缩水了60%多，但随着投资人对基础设施REITs的关注度上升，2021年以来该投资信托的股价大幅回升，过去18个儿月累计的总回报率达到35%；而聚焦于电力传输网线资产的IndiGrid InvIT则表现更为优异，截至2021年6月，过去18个月的累计总回报率达到60%。
综合来看，亚洲的广义基础设施REITs在截至2020年底的过去5年中，平均的年化总回报率达到10.5%，过去3年平均的年化总回报率为11.7%；而在疫情冲击的2020年1月到2021年6月的18个月间，上述广义基础设施REITs平均的累计总回报率达到26.6%，表现显著优于整个REITs市场。
相应的，截至2021年6月底，新加坡、日本和印度市场上的广义基础设施类REITs（工业/物流地产、数据中心、基础设施）的总市值达到约670亿美元，约占到亚洲REITs市场总市值的20%，也成为亚洲REITs的一个重要组成部分。
随着基础设施REITs在亚洲的崛起，近年来，亚洲REITs市场的并购活动也大多聚焦于工业/物流地产和数据中心等领域，如丰树物流信托就在2018年和2019年分别收购了我国内地11处和4处物流资产50%的股权，2020年10月又宣布将收购这15个项目剩余部分股权，并同时装入7个新的物流资产；2020年11月，凯德商用我国信托宣布首次进军产业园项目，从腾飞我国手中收购了位于我国的五个产业园区；而2019-2020年期间，丰树工业信托等也都收购了数据中心资产……预计未来随着我国基础设施REITs的发行上市，亚洲基础设施REITs市场将得到进一步的扩充和发展。
（作者为北京贝塔咨询中心合伙人）
一 公司基本情况速览总股本：1.879亿 总发行量 :4690万 发行**：10.69元 募资总额：5.01亿发行市盈率:20.42倍 行业市盈率:19.12倍所属行业：燃气生产和供应 所属区域：陕西
美能能源（001299）12月6日主力资金净买入1125.28万元
截至2022年12月6日收盘，美能能源(001299)报收于27.53元，上涨2.92%，换手率39.8%，成交量18.67万手，成交额5.05亿元。12月6日的资金流向数据方面，主力资金净流入112
截至2022年11月8日收盘，美能能源(001299)报收于22.69元，上涨3.18%，换手率71.38%，成交量33.48万手，成交额7.75亿元。资金流向数据方面，11月8日主力资金净流出399
专访美能能源董事长晏立群：紧随绿色低碳能源**大潮 捕捉清洁能源发展新商机
90年代初，****前沿的深圳还处在草莽创业的时期，那时候，深圳吸引了一批又一批来自全国各地的年轻人，晏立群就是其中之一。从外出闯荡到回乡扎根，从推销液化气灶具到推广应用天然气，从“打工人”到创业者，
美能能源(001299)7月20日股东户数2万户，较上期减少6.82%
近日美能能源披露，截至2023年7月20日公司股东户数为2.0万户，较7月10日减少1465.0户，减幅为6.82%。户均持股数量由上期的8731.0股增加至9370.0股，户均持股市值为15.18万
美能能源2023年3月22日在深交所互动易中披露，截至2023年3月20日公司股东户数为2.27万户，较上期（2023年2月10日）减少3573户，减幅为13.59%。美能能源股东户数低于行业平均水平
美能能源7月24日在交易所互动平台中披露，截至7月20日公司股东户数为20020户，较上期（7月10日）减少1465户，环比降幅为6.82%。证券时报•数据宝统计，截至发稿，美能能源收盘价为16.20
记者 | 陈慧东编辑 | 10月31日上市首日，美能能源（001299.SZ）高开后一路上涨，两次触及涨停**，于10时01分许封上涨停板。截至收盘，该股股价上涨43.97%，报15.39元/股，成交
美能能源2023年7月18日在深交所互动易中披露，截至2023年7月10日公司股东户数为2.15万户，较上期（2023年6月30日）增加59户，增幅为0.28%。美能能源股东户数低于行业平均水平。根据
多主力现身**榜，美能能源换手率达67.90%（11-24）
深交所2022年11月24日交易***息显示，美能能源因属于当日换手率达到20%的证券而登上**榜。美能能源当收22.57元，涨跌幅为-1.53%，换手率67.90%，振幅10.43%，成交额7.
多主力现身**榜，美能能源换手率达47.30%（11-23）
深交所2022年11月23日交易***息显示，美能能源因属于当日换手率达到20%的证券而登上**榜。美能能源当收22.92元，涨跌幅为9.98%，换手率47.30%，振幅12.57%，成交额4.9
11月30日美能能源（001299）**榜数据：机构净买入6.49万元
沪深交易所2022年11月30日公布的交易***息显示，美能能源（001299）因日换手率达到20%的前5只证券登上**榜。此次是近5个交易日内第5次上榜。截至2022年11月30日收盘，美能能源(0
美能能源将开启申购：上半年增收不增利，预计上市时市值20亿元
10月17日，陕西美能清洁能源集团股份有限公司（下称“美能能源”，SZ:001299）披露发行公告，并将于2022年10月18日开启申购。本次上市，美能能源的发行价为10.69元/股，发行市盈率20.
美能能源（001299）11月15日主力资金净卖出2095.05万元
截至2022年11月15日收盘，美能能源(001299)报收于20.1元，下跌1.03%，换手率21.43%，成交量10.05万手，成交额2.01亿元。11月15日的资金流向数据方面，主力资金净流出2
深交所2022年10月31日交易***息显示，美能能源因属于无**涨跌幅**的证券而登上**榜。美能能源当收15.39元，涨跌幅为43.97%，换手率7.15%，振幅23.95%，成交额5142.
陕西又一城燃公司IPO过会，美能能源“内生式增长”成效几何？
华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 苗诗雨 陆肖肖 北京报道继陕天然气（002267.SZ）后，陕西第二家区域性城燃公司即将于近日上市发售。天然气资源和油气资源丰富的陕西地区，
加码新能源领域投资 美能能源拟投建集团总部暨西安智慧能源研究院
本报记者 殷高峰11月14日，美能能源发布公告称，公司与西安高新区管委会拟签订《美能能源总部暨西安智慧能源研究院建设项目协议书》，公司计划在西安高新区上市企业园建设美能能源总部暨西安智慧能源研究院，总
多主力现身**榜，美能能源换手率达55.10%（11-25）
深交所2022年11月25日交易***息显示，美能能源因属于连续三个交易日内收盘**涨幅偏离值累计20%、当日换手率达到20%的证券而登上**榜。美能能源当收24.83元，涨跌幅为10.01%，换
多主力现身**榜，美能能源换手率达32.22%（05-29）
深交所2023年5月29日交易***息显示，美能能源因属于当日换手率达到20%的证券而登上**榜。美能能源当收18.72元，涨跌幅为3.43%，换手率32.22%，振幅12.43%，成交额2.73
11月7日美能能源（001299）**榜数据：机构净卖出1216.39万元
沪深交易所2022年11月7日公布的交易***息显示，美能能源（001299）因日换手率达到20%的前5只证券登上**榜。此次是近5个交易日内第3次上榜。截至2022年11月7日收盘，美能能源(001
