用数据解读你不知道的REITs(四)不同物业类型REITs的风险回报比较
过去5年表现**的REITs大多是创新型REITs,尤其是与互联网和电商平台发展相关的工业/物流地产REITs和基建类REITs。
本刊特约作者 杜丽虹/文
股利收益对REITs总回报的重要性
虽然经济危机、疫情等冲击下,REITs的**波动较大,但高分红的特征使其长期中的总体收益率相对稳定。尤其是北美REITs,截至2021年6月底,过去40年权益类REITs年均的总回报率达到11.51%,其中年化的股利收益率达到6.69%,贡献了总回报率的58%;过去20年权益类REITs年均的总回报率也有10.48%,其中股利收益率为4.85%,贡献了总回报率的46%;而过去10年,权益性REITs年均的总回报率达到10.29%,其中股利收益率为3.99%,也贡献了总回报的39%。
总体上,北美权益类REITs的股利收益平均贡献了总收益的40%-60%。其中,康养类REITs历史平均的股利收益率最高,截至2021年6月底,过去20年年化的股利收益率为6.45%,贡献了总回报率的54.3%;**店面REITs和多元化REITs紧随其后,过去20年年化的股利收益率分别达到6.16%、5.48%;其他权益类REITs历史平均的股利收益率大多在4%-5%之间,只有独屋出租、林场、基建、数据中心这几类新型REITs,由于推出时间较晚,受金融危机后降息影响,历史平均的股利收益率较低。
而过去5年,受低息影响,北美REITs的股利收益率大多降至3%-5%水平。其中,投资于娱乐场所、户外广告、农场等物业资产的特殊地产REITs的股利收益率最高,达到6.47%;其次是康养类REITs,过去5年年化的股利收益率为5.30%;而多元化、**店面、购物中心、酒店、社区商业中心、自存仓类REITs过去5年年化的股利收益率均在4%-5%之间;林场、出租公寓、工业/物流地产、办公物业、数据中心类REITs过去5年年化的股利收益率在3%-4%之间;基建、活动房屋、和独屋出租类REITs过去5年年化的股利收益率均不到3%。至于抵押**类REITs,其股利收益率一直较高,其中,商业地产抵押**类REITs过去20年年化的股利收益率达到9.30%,过去5年年化的股利收益率也达到8.92%,住宅抵押**类REITs过去20年年化的股利收益率更高,达到12.44%,过去5年的年化股利收益率也达到10.79%。
实际上,由于受到疫情冲击,过去5年多数传统REITs的股价表现都不佳,股利收益成为这期间主要的、甚至是全部的收益来源。其中,住宅抵押**REITs、康养物业、酒店、购物中心、社区商业中心、办公、多元化REITs过去5年的总回报几乎全部来自于股利收益的贡献;而**店面、特殊地产、商业地产抵押**REITs的股利收益贡献比例也达到65%以上;与之相对,独屋出租、基建、活动房屋、工业/物流地产、数据中心REITs由于股价表现较好,过去5年的股利收益贡献比例则不到20%。
截至2021年6月底,以过去12个月的累计股利收益与当前股价之比计算的股息率显示,权益类REITs当前平均的股息率已降至2.85%,抵押**类REITs也降至7.97%。其中,股息率最高的是住宅抵押**REITs,平均为8.96%;其次是商业地产抵押**REITs,平均为6.42%;权益类REITs中,当前股息率最高的是特殊地产REITs,平均为4.71%;其次是多元化REITs,平均为4.22%;第三是**店面REITs,平均为4.17%;然后是康养物业REITs,平均为4.08%;其余各类型REITs当前平均的股息率均不到4%;其中,酒店类REITs受疫情冲击较大,大多处于负现金流状态,股息率近于零;而住宅类的独屋出租、活动房屋REITs以及与网络科技相关的基建、数据中心、工业/物流地产REITs当前的股息率也只在2.0-2.3%之间。
总体上,低息环境下,当前各类REITs的股息率都显著低于历史平均水平,其中,创新型的住宅REITs和与网络科技相关的REITs,由于资本市场估值较高,当前股息率较低;而传统办公、零售、康养、多元化等REITs,由于受疫情冲击较大,过去几年的资本利得贡献较少,股利收益成为主要的、甚至是全部的收益来源。
那么,股利收益率是否越高越好呢?实际上,股利收益的高低主要取决于物业市场和资本市场的估值水平。物业市场的估值越低,物业本身的净租金回报率就越高,REITs公司的可分红空间就越大;同样的,资本市场的估值越低,在相同股利收益下的股息率就越高。所以,股利收益率较高的REITs通常面临成长性不足或业绩波动大的问题,需要用较高的股利收益来弥补股价的高波动;而股利收益率低的REITs通常具有更高的成长性或较稳定的业绩表现。因此,投资人需要在股利收益和资本利得之间权衡,但总体上,相对于资本利得,股利收益的波动较小,它在很大程度上降低了REITs投资的风险,提高了REITs公司在长期中的风险回报。
综上,北美权益类REITs平均的股利收益贡献比例在40%-60%水平,过去20年北美权益类REITs年化的股利收益率达到4.85%,低息环境下,过去5年年化的股利收益率为3.95%,当前平均的股息率为2.85%。其中,创新型的住宅REITs以及与网络科技相关的REITs,由于资本市场的估值较高,当前的股息率较低;而传统办公、零售、康养、多元化等REITs,由于受疫情冲击较大,过去几年的资本利得贡献较少,股利收益成为主要的、甚至是全部的收益来源。
亚洲公寓和网络科技相关REITs异军突起
亚洲REITs仍以传统类型为主,占到总数的80%,而与人口结构相关的公寓和医养类REITs则分别占到总数的5%和2%,与网络科技发展相关的工业/物流地产REITs、数据中心REITs则分别占到总数的13%和0.5%,另有约占总数2%的基础设施REITs(包括电信设施、水务、环保、高速公路等REITs)。
截至2020年底,过去10年亚洲表现**的是工业/物流地产REITs,年化总回报率达到13.8%;其次是医养类REITs,年化总回报率为13.1%;第三是公寓类REITs,年化总回报率为11.6%;而办公、零售和多元化REITs过去10年的年化收益率则分别为8.7%、8.9%和10.4%。
截至2020年底,过去5年和过去3年表现**的都是数据中心REITs,过去5年的年化总回报率达到29.6%;其次是工业/物流地产REITs,过去5年年化总回报率为14.3%;第三是公寓类REITs,过去5年年化总回报率为8.6%;而过去5年亚洲酒店类REITs的回报最低,年化总回报率仅为0.1%;零售类REITs的年化总回报率也只有3.7%;多元化、办公物业和医养类REITs过去5年的年化总回报率都在6%-7%之间。
2020年受疫情冲击,多元化、办公、零售等传统REITs平均的总回报率在-14%-17%之间,酒店类REITs受冲击最大,2020年的总回报率为-23.9%,医养类REITs也由于疫情冲击损失了14%;而公寓类损失较小,2020年全年损失了5.5%;与之相对,数据中心、工业/物流地产、和基础设施类REITs在2020年非但没有受到疫情影响,还获得了较大幅度的正收益,其中,新加坡的吉宝数据中心REIT在2020年的总回报率达到38.4%,而亚洲工业/物流地产REITs在2020年平均的总回报率也达到21.7%。
2021年随着**的普及,亚洲各主要物业类型REITs都在回升,上半年升幅最大的是医养、办公和酒店类REITs(不考虑破产的美鹰酒店信托),上半年的总回报率在20%以上;而多元化、公寓、工业/物流、基础设施类REITs上半年的总回报率则在15%-20%之间;只有零售物业的回升幅度较小,上半年的总回报率为13.4%;至于数据中心REITs,由于2020年的升幅较大,2021年上半年吉宝数据中心的股价下降了11.4%,总回报率为-9.9%。相应的,2020年以来总回报率最高的是工业/物流地产REITs,过去18个月的累计总回报率为26.2%;其次是数据中心REITs,过去18个月的累计总回报率为24.6%;公寓类REITs,过去18个月的累计总回报率为11.5%;而多元化、办公和医养类REITs过去18个月的累计总回报率近于零;与之相对,零售和酒店类REITs则出现了不同幅度的损失,其中酒店类累计损失了10.3%,零售类也累计损失了3.6%。
不难看出,与北美REITs相似,过去几年,亚洲REITs中表现较好的也是网络科技相关的REITs(数据中心、电信设施、工业/物流地产REITs)和住宅类REITs,而办公、零售、酒店、及多元化REITs则表现略差,尤其是酒店类和零售类REITs,受到经济周期和电商平台冲击,再加上疫情的影响,资本市场表现较差。
亚洲REITs的股息率比较
股利收益方面,由于基准利率的关系,新加坡和我国香港REITs的股息率普遍高于日本市场;而就同一市场而言,近年来,资本市场表现较好的数据中心、公寓类REITs的股息率普遍较低,多元化、办公、零售类REITs的股息率则较高。
具体来说,在我国香港市场上,截至2020年底,平均的股息率为6.3%,到2021年6月底降至5.65%,其中多元化和零售类REITs平均的股息率都在5%-6%之间,而酒店类由于受疫情冲击股价降幅较大,平均的股息率达到8.4%。
在新加坡市场上,截至2020年底,平均的股息率为6.4%,到2021年6月底降至5.45%,其中,办公、工业/物流、基础设施、酒店、零售REITs的股息率都在5%-7%之间,而受疫情冲击较大的医养类REITs的股息率则达到9.1%,与之相对,过去几年表现较好的公寓和数据中心REITs的股息率则只有3%-4%水平,此外,受到多个工业/物流REITs进军数据中心市场的影响,以及多只专业REITs合并为多元化REITs的影响,新加坡市场的多元化REITs估值提升,当前平均的股息率降至4.3%。
在日本市场上,截至2020年底,平均的股息率为4.8%,到2021年6月底降至3.6%,其中,零售类REITs平均的股息率略高,达到5.0%,而工业/物流类REITs的股息率则较低,只有2.5%,其余类型REITs平均的股息率都在3%左右。
综上,在亚洲REITs市场上,日本的股息率最低,当前平均的股息率不到4%;而我国香港和新加坡REITs市场的股息率则较高,当前平均的股息率在5%-6%水平;就物业类型而言,过去几年资本市场表现较好的数据中心和公寓类REITs的股息率较低,而办公和零售类REITs的股息率则普遍较高,其他类型的REITs因具体情况而异。但总体上,除了表现较好的数据中心、工业/物流、和公寓类REITs之外,其他类型的REITs在疫情期间的主要收益都来自于股利收益的贡献。
全球广义基建类REITs表现抢眼
2020-2021年,我国颁布了一系列基础设施REITs的试行办法和政策指引,与美国的基建类REITs主要聚焦于基站等通讯设施不同,我国的基础设施REITs具有更广阔的定义,包括了高速路、产业园区、物流园区、水务环保设施、能源电力设施以及未来可能的数据中心、通信网络等基建资产,从而将工业/物流地产、数据中心、基建三大类REITs都涵盖在内。而这几类REITs受到近年来网络高科技发展的推动,无论在欧美市场还是亚洲市场,都是表现最为抢眼的REITs类型。
在北美市场上,截至2021年6月底,工业/物流地产、基建、数据中心这三类REITs过去5年的年化总回报率分别达到20.0%、19.5%、和14.5%,排在各类型REITs的第一、第二、和第五位;考虑风险因素后,这三类广义基建类REITs过去5年的风险回报分别为1.29、1.26、和0.92倍,也分别排在各类型REITs的第一、第二和第五位。
而在疫情冲击下,2020年以来,工业/物流地产、基建、数据中心这三类REITs过去18个月的累计总回报率分别达到29.7%、33.6%、和34.8%,排在各类型REITs的第五、第四和第三位,仅次于具有逆周期特性的自存仓和独屋出租类REITs。相应的,截至2021年6月底,这三类REITs的总股权市值合计达到5400多亿美元,占到北美REITs总市值的36%,已成为北美市场上最重要的REITs类型。
在亚洲市场上,广义的基建类REITs以工业/物流地产为主,另外在新加坡市场上有1只数据中心REITs、1只经营天然气和污水处理的基础设施REITs、1只光纤网络设施REITs,在印度市场上也有1只高速公路投资信托、和1只电网投资信托。
其中,工业/物流地产REITs,截至2020年底,过去5年的年化总回报率为14.3%,回报率显著优于多元化、办公、零售、酒店、公寓、医养等REITs类别;疫情期间,2020年1月-2021年6月,亚洲工业/物流地产REITs逆市增长,累计总回报率达到26.2%,在各主要REITs类别中排名第一。
而在新加坡上市的吉宝数据中心REITs,过去5年的年化总回报率更是达到29.6%,居各类REITs之首;2020年以来,吉宝数据中心REITs的累计总回报率也达到24.6%,仅次于工业/物流地产类REITs。此外,两只在新加坡上市的基础设施REITs,2020年以来的总回报率也分别达到12.2%和8.6%,表现优于传统办公、零售、酒店、多元化等REITs类型。
至于在印度上市的两只基础设施投资信托,其中投资于高速公路资产的IRB InvIT自上市以来一直表现欠佳,市值已大幅缩水了60%多,但随着投资人对基础设施REITs的关注度上升,2021年以来该投资信托的股价大幅回升,过去18个儿月累计的总回报率达到35%;而聚焦于电力传输网线资产的IndiGrid InvIT则表现更为优异,截至2021年6月,过去18个月的累计总回报率达到60%。
综合来看,亚洲的广义基础设施REITs在截至2020年底的过去5年中,平均的年化总回报率达到10.5%,过去3年平均的年化总回报率为11.7%;而在疫情冲击的2020年1月到2021年6月的18个月间,上述广义基础设施REITs平均的累计总回报率达到26.6%,表现显著优于整个REITs市场。
相应的,截至2021年6月底,新加坡、日本和印度市场上的广义基础设施类REITs(工业/物流地产、数据中心、基础设施)的总市值达到约670亿美元,约占到亚洲REITs市场总市值的20%,也成为亚洲REITs的一个重要组成部分。
随着基础设施REITs在亚洲的崛起,近年来,亚洲REITs市场的并购活动也大多聚焦于工业/物流地产和数据中心等领域,如丰树物流信托就在2018年和2019年分别收购了我国内地11处和4处物流资产50%的股权,2020年10月又宣布将收购这15个项目剩余部分股权,并同时装入7个新的物流资产;2020年11月,凯德商用我国信托宣布首次进军产业园项目,从腾飞我国手中收购了位于我国的五个产业园区;而2019-2020年期间,丰树工业信托等也都收购了数据中心资产……预计未来随着我国基础设施REITs的发行上市,亚洲基础设施REITs市场将得到进一步的扩充和发展。
(作者为北京贝塔咨询中心合伙人)
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