粤泰股份断臂自救 64亿甩卖最值钱资产
文/时代财经黄银桥
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自2018年10月爆发债务危机的粤泰股份（600393），在经过逾半年的挣扎之后，最终还是选择了断臂自救。6月9日晚间，粤泰股份宣布分别以24.99亿元**广州嘉盛项目，以27.8亿元**广州天鹅湾二期项目，及以2.79亿元**深圳市中浩丰投资发展有限公司20%股权予世茂房地产。
这是短短五天内，粤泰股份第二次向世茂房地产**项目。此前6月5日，粤泰股份已经向世茂房地产**安徽淮南公园天鹅湾项目80%股权、淮南洞山天鹅湾项目20%股权，代价分别为7.58亿元、8063万元。
五宗交易合作对价总计达到63.97亿元，交易双方同意暂时预留合计14.12亿元用于支付相关未付的***、税费、目标项目已收房款意向金等。除上述款项外，世茂方实际支付的合作对价为49.85亿元。
因牵涉多宗借款逾期未还，粤泰股份旗下的多项资产从去年10月开始陆续被冻结、查封。为了化解危机，粤泰股份先后与长城资产、北方信托签订合作，但显然这些合作目前并未取得突破性进展。
粤泰股份坦言，项目**是为了缓解流动性紧张，化解公司逾期借款风险。截至2018年底，粤泰股份逾期借款达29.52亿元，逾期应付利息2.46亿元。
64亿甩卖最值钱资产
据时代财经查阅，本次**的广州嘉盛项目、广州天鹅湾二期项目、淮南公园天鹅湾项目以及淮南洞山天鹅湾项目算得上是粤泰股份目前手上最值钱的一部分资产。
年报显示，粤泰股份2018年正在开发建设的项目共18个，投资总额超过10亿元的有9个，其中就包括上述四个**项目，淮南公园天鹅湾项目投资总额达到41亿元，在9个项目中排名第二，剩余三个投资总额在10-20亿元左右。
虽然拿出了分量十足的项目进行**，但要成功卖出去也并不容易。一方面，这些项目不是由粤泰股份100%持有，还未与其他股东达成共识，另一方面，接盘方世茂房地产对这部分资产也设置了不少条件。
广州嘉盛项目，即嘉盛大厦，在**前已接近完工，地上51层建筑已完成36层。这栋位于广州越秀区的单体建筑，估值24.49亿元，增值率132.03%。
此次100%**，粤泰股份或是为了获得过桥**。根据约定，在项目过户给世茂房地产名下后60日内，粤泰股份可回购49%股权。此外，粤泰股份还承诺，世茂房地产股东层面可实现销售净利润率不低于税后9%(含本数)，如有不足则由粤泰股份在淮南洞山天鹅湾项目及嘉盛项目回购后归属于粤泰股份的利润中补足。
广州天鹅湾二期项目是位于海珠区的纯住宅项目，若预售或现售备案均价未能超过9万/平方米，粤泰股份需要折价**，由目前的27.8亿元调整为26.41亿元。
至于淮南公园天鹅湾项目及淮南洞山天鹅湾项目，都分别由第三方股东安徽江龙投资持有10%股权，但目前还没取得安徽江龙投资对这两个项目放弃优先受让权的声明，粤泰股份就迫不及待地将它们**给了世茂房地产。
若安徽江龙投资不放弃优先受让权，则交易将以失败告终。另根据协议安排，粤泰股份还需要向安徽江龙投资收购其持有两淮南项目的10%股权，但目前仍未签订实质性文件，若收购不成，与世茂房地产的交易将存在重大不确定性。
此外，**深圳市中浩丰投资20%股权同样需要取得各方股东的同意。中浩丰投资是深圳市横岗四联贤合城市单元更新项目的意向实施主体，目前该旧改还处于前期**阶段，未取得国土使用权证。
本次转让20%股权，粤泰股份需要取得深圳市横岗四联股份合作公司股东代表大会决议、深圳市横岗四联股份合作公司贤合分公司全体股民大会决议，以及四联公司、贤合分公司书面确认同意中浩丰股权转让的文件，但目前仍未取得。
总体来看，在两个广州项目需要保证利润和售价之外，由于另三个项目牵涉众多股东，**仍存在着很大的不确定性。
债务危机或仍难解
在被称为史上调控最严一年的2018年，抗寒能力不足的粤泰股份开始爆发债务危机。2018年10月26日，粤泰股份首次披露逾期未还款事件。因广州荣庆二期房地产项目尚未取得预售证，未能公开销售，粤泰股份子公司广州旭城未能筹集足额资金偿还我国**银行西华路支行借款，逾期金额为2.56亿元。
此后11月14日，粤泰股份又因为多家下属子公司因逾期未还款，导致银行账户被冻结、部分资产被查封。截至2018年底，粤泰股份累计有12宗资产被查封或轮侯查封，六家子公司的银行帐户被冻结，冻结总金额14.02亿元，实际冻结7165.07万元。
为了化解债务违约风险，粤泰股份在断臂自救之前，还试图寻求与金融机构的合作以获取融资。
去年11月16日，粤泰股份宣布拟聘请长城资产广东分公司作为债务重组的金融服务顾问，长城资产准备向粤泰股份提供一揽子综合金融服务。为引入长城资产，粤泰股份还一度重组董事会，代表长城资产的苏巧及何志华在今年1月成为了粤泰股份董事。
进驻粤泰股份董事会之后，长城资产收购了粤泰股份子公司旭城实业原向**银行的债务(共3亿元，逾期2.56亿元)。
今年4月25日，粤泰股份又与北方信托签订了《全面合作协议》，拟开展授信业务，合作期限不超过5年。北方信托将对粤泰股份旗下的广州天鹅湾二期和广州侨林苑底商等五个项目提供融资约48亿元。
另据一位接近粤泰股份的知**士向时代财经透露，由于粤泰股份海外公司与国内公司是相对**的，为了解决国内的债务问题，还一度调用了海外公司的资金。
不过，从目前最新情况来看，无论是与长城资产，还是北方信托的合作，推进速度都没有达到预期，而海外公司的资金估计也是杯水车薪。另外，受项目**影响，粤泰股份与北方信托的后续融资也将受到影响。
另一方面，由于债务危机爆发，粤泰股份的融资能力已经明显下降。截至2019年一季度，粤泰股份筹资活动产生的现金流量净额为-3.22亿元，同比大跌347.35%，主要就因为新增借款现金流入减少所致。
截至2018年底，粤泰股份逾期借款达29.52亿元，逾期应付利息2.46亿元。此外，一年内到期的非流动负债为29.72亿元，该等债务总额为61.7亿元。
面对着重重债务，**项目成为了粤泰股份化解危机最快捷的方式，本次**五项目予世茂地产，扣除***、税费等之后，世茂地产将实际支付49.85亿元，可覆盖粤泰股份近30亿的逾期借款。
不过，目前除广州两项目外，粤泰股份其余三个**项目的不确定性仍未排除，若最终无法与第三方股东达成共识，断臂自救或许也未必如愿，债务危机也将久拖不决。
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