中南建设大涨10.1%背后
12月6日，中央**局会议上强调，要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。同日，央行宣布全面降准，将于12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，释放长期资金约1.2万亿。
两则消息，对当前的房地产行业可谓是一针“强心剂”。受此利好消息带动，12月7日，A股地产股集体大涨，中南建设、新黄浦、中交地产等多股涨停，阳光城、金地集团、新城控股等个股跟涨。
而值得一提的是，中南建设涨停同日，与其相关的深交所供应链ABS “建银5优A”宣布将如期兑付约1.54亿元本息，并将于12月10日摘牌，再次显示了公司的安全与稳健。
作为我国国民经济的重要支柱，房地产行业不会硬着陆，但市场的出清、去伪存真，已是大势所趋。阵痛中，有人还在等白衣骑士，而那个着力减负强筋、防三高的中南建设已经走出一条**的突围之路。
坚守财务自律，天晴补屋顶
今年下半年以来，短短几个月时间，围绕房地产的市场情绪慢慢滑向了冰冷的谷底。企业债务违约频发、楼市整体降温、土拍市场萧条，行业黄金时代不再，泡沫难以持久，杠杆难以依赖。
虽然都面临挑战和压力，但坚持不依赖有息负债发展模式的中南步履却更显稳健。回顾历史数据可以发现，中南建设有息负债与年度经营规模比值一直在行业保持最低位置，2018-2021年三季度其有息负债规模分别为579.4亿元、699.2亿元、799亿元、637.3亿元，占当期销售金额的39.5％、35.66％、35.69％、41.46％，远低于行业平均70％的水平。天晴补屋顶才是**的避险之道。
现金流管理也是近年来中南的财务管理的重中之重。今年1-9月，中南建设经营性现金流入1123亿元，是一年内到期的各类有息负债的7倍，月均流入125亿元，远超一年内有息负债的月均值14亿元。前三季度，公司经营活动产生的现金流量净额14亿元，连续四年保持正值，持续维护公司安全。
正是在公司谨慎的资金管理原则下，即使市场调整进一步深入，11月7日10亿元“16中筑01”如期兑付；11月22日 10亿元“19中南03”如期支付年度利息，同时兑付选择回售的4.38亿元债券；12月2日主动回购1000万美元40638.HK境外债券。截至目前，中南建设今年到期的债券仅有2.89亿元，而其目前存续的美元债券仅3笔，合计4.13亿美元，且2021年内无到期，最早到期的是2022年6月的2笔，金额合计仅2.23亿美元。偿债压力小，无疑进一步筑高了公司安全垫。
三道红线方面，中南建设也在加速实现“全绿”。截至9月末，公司净负债率77.61％，比上半年末下降17.66个百分点；扣除受限资金之后的现金短债比1.08，比上半年末提高4.85个百分点，两项指标均达绿线并继续优化；扣除预收账款后的资产负债率75.81％，比上半年末下降1.61个百分点，进一步靠近上限70％的规则要求。
非常时点营销**，构筑发展护城河
中资美元债出现暴雷后，资本市场的多米诺骨牌倒下，三大国际评级机构集中下调房企评级和展望。当前乃至未来一段时间，房地产的时与势，都是活下来，并且比同行活得更好。
审慎经营指导原则下，中南更是先人一步，加固安全边界。中南建设董事、总经理陈昱含曾表示，“我们深刻领会国家战略意图，对经营做出必要调整。对于目前的形势公司有提前预判，也较早采取了经营应对举措。”
2021即近尾声，市场下行压力还在增加，中南营销立足细微，戮力**。一方面，公司迎合新生代消费群体需求，主动拥抱数字化营销，与天猫好房、阿里拍卖、企业微信、抖音等联动合作，拓宽流量通道。另一方面，公司积极加强私域流量的转化和建设，通过渠道通、来访通、销售通、美好购zoina等自有平台，打通全民经纪人及老带新等导流链路，实现线上裂变及分享带客。
特别是，公司借用互联网营销势能撬动楼盘成交量，通过天猫旗舰店在**一、**二等购物狂欢节中设置来访盲盒、秒杀房源、回血补贴等多样形式让利用户，促进整体销售业绩提升。
根据中南建设最新发布的经营情况公告，2021年1至11月，其累计实现合同销售金额1828.3亿元，销售面积1351.8万平方米，而且公司回款率一直维持在80％以上。
坚守长期主义，积极布局“第二曲线”
在“三道红线”、房贷集中管理制度、土地集中出让等政策下，房企金融泡沫被不断挤出。而这个过程中，缩表成为必然，中南也不例外。在陈昱含看来，房地产行业的竞争已经从百米冲刺赛跑变成一场马拉松。“这个时候需要更讲究‘配速’、更讲究自我的节奏，审慎经营，长期主义的导向是中南建设的经营观，是公司总体经营策略的方向。”
对开发商而言，“缩表”的直接表现是降负债、降杠杆、去金融化。今年以来，中南建设有息负债减少了162亿元。公司也及时收缩了土地投资规模，这符合中南一贯的运营高周转和土储紧平衡策略。
但收缩不是不拿地，中南有着自己的标准和节奏。随着市场调整进一步深入，中南建设表示，“在稳健经营的基础上，公司仍然会坚持择优获取的原则，一方面加强存量转化，确保利润；另一方面坚持以能定收、以能定投、合理支出的原则，确保投资安全，根据不同情况每个战区的投资端也会做不同的布局。”
可以预见，随着行业土地周期红利逐步消失，中南这种土储紧平衡的正向价值将越来越大。值得一提的是，围绕“卓越建设”的战略目标，公司还加快探索轻资产模式，在地产开发和城市基建领域输出更多管理能力，积极布局第二增长曲线。据悉，中南西郑区域公司目前正在代建和EPC领域加快探索和拓展，已成功签约代建项目6个，项目总货值约68亿元，代建收入约3亿元，预计能实现净利润额约1.3亿元。
“缩回来，再打出去的拳头才更有力量”。中南建设表示，未来1-2年将是一个再平衡的过程，公司将力争2022年内实现三线全绿。
本文源自金融界网
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