张国正：不缺资本的时代，资产管理是一门好生意
文/荣灿 **涛
他有着30多年的房地产从业经验，毅然进入新的赛道，用他自己话说，不重复自己。他管理过3000多人团队，目前团队却不到30人，未来下一个小目标更是撬动100亿资产管理。
不缺资本的时代
“这是一个不缺资本的时代，缺的是资产管理能力。” 安狮资产及跃动平方的创始人张国正先生开门见山点出本次采访主题。
张国正先生拥有30多年的房地产从业经验，此前曾多年任职戴德梁行亚太区董事局**兼大中华区行政总裁。他管理过3000多人的团队，目前毅然进入了新的资管赛道，用他自己话说，就是不重复自己，要有突破才是他的工作理念，这也是他的核心团队人员愿意多年追随的原因。
“目前国际大行的第三方服务模式比较单一，而作为资管平台，既能撬动跟资金联动，又能整合产业能力为资产升值。” 张国正提到，大行也有机构资管团队*作项目，完全是以单一服务方式去做，很难满足业主需求，未来通过基金跟资本联动方式连在一起才是趋势。
在2019年，张国正先生与战略投资人普洛斯（GLP）共同创立不动产基金管理公司“安狮资产”，双方整合投资、改造和运营领域的专业经验，以产业发展为导向对经营性不动产进行定位优化以及精细化运营，实现资产的战略增值。
2020年，跃动平方商业管理（上海）有限公司成立（以下简称跃动平方），是安狮资产最新成立的不动产运营服务平台，以“受托运营”模式为业主提供全程资产管理服务，包括策划定位、改造升级、**及运营管理等相关工作。
“安狮资产”英文缩写就是资产的打造者的意思，“在收购层面，我们完成了在北京中关村的一个项目，项目的运营管理服务由跃动平方提供。”
据悉，跃动平方目前已在上海和北京在管三个科创园区项目，未来将围绕着我国核心的城市群为主要目标市场、尤其是借助长三角一体化的契机，结合公司及战略合作伙伴的资源禀赋，深耕科创园区这一赛道。
轻重资产模式
目前，我国房地产市场已经进入了存量市场唱主角的市场。园区重资产转不动，自然就要转向轻便灵活的园区轻资产。
在2020年4月，一家做园区“轻资产”运营的公司锦和商业**A股，而在2021年2月，一家同做园区的德必集团则成为园区行业在创业板上市的第一股。随着锦和商业和德必集团的上市，轻资产运营似乎迎来了高速发展通道。
也有分析认为，当产业地产企业到了一定规模之后，规模增加成本随之增加，效率很可能不升反降，随着地产行业利润率和杠杆率的持续下降，重资产拓展会相应受到**。同时，近几年各地快速增加的存量园区，园区管委会或物业持有方也有极强的“托管运营”需求，客观上为“轻资产”发展提供了条件。
张国正一直注重“轻重并举”模式，安狮资产和跃动平方为集团“轻重并举”发展战略的两架马车，其中安狮资产强在投资端和融资端，为跃动平方沉淀更多可经营的优质项目；而跃动平方的管理运营能力，将为安狮资产在投资端对项目从把关、落地到运营保驾护航。
重资产管理是很重要的一环，能走通资产管理所有环节，也能形成好案例，为轻资产模式输出。
“如果说是做纯轻资产公司，现在市场上也有一些这样的机构，但我们认为轻重模式在未来市场上没有办法分开，因为通过安狮资产选择项目、投资项目，好的项目资源让我们沉淀和磨练资产管理能力，才能发挥资产管理能力，团队也会有更多成长。”
资产管理就是一个精细化的活，也是“投融管退”中最看重的整合运营专业能力的环节。传统开发商擅长的开发能力，但是资产管理运营能力弱。
张国正分析，“资产是金融驱动，资管一定是能力驱动，传统开发商搞资产管理，虽然规模很大，但是真正的盈利能力还是有赖于可售业务的驱动。”
资产管理一门好生意
关于资产管理这个角色，它的终极目标是什么？
“它会是作为一个公募REITs管理人。”第一批进入到公募REITs的是包括产业园区在内的基础设施项目，这个赛道未来有很大的想象空间。
“我们把有提升价值或者**洼地的资产挖掘出来，先行投资进去，做好资产管理和提升，达到经营稳定期后后退出给其他投资机构或公募REITs。”
但是退出以后，资产的原持有人凭借其对底层资产长期的运营能力和经验，可以成为是公募REITs的项目经营管理方，获得长期的资产管理收入。
同样的道理，未来在产业办公赛道，安狮退出以后仍可以继续去运营项目，可持续获得金融性的收益，因为它还可以收管理费。“我觉得是一个资产管理的终极目标，轻资产的目标就是小股去*盘，你可能是只有一个小部分的份额，但是你可以*盘公募REITs这样的规模性资产。”
未来，有更多家族化资产需要专业托管，这是一个很大的市场。除了机构投资，还有一个非常大的赛道是家族基金，“内循环下家族企业对于资产管理的需求，我个人是非常看好。”
随着我国企业的崛起，尤其是在高科技行业里产生的财富，这种家族财富是一个天文数字。在当前内循环的推动下面，他们在房地产硬资产配置上面肯定会加大，缺的就是资产管理能力。
“未来，跃动平方瞄准家族企业服务大举发展，一边是机构投资，一边是私人的财富管理。”
对于未来小目标，张国正将带领他的团队资产管理，先做到100亿规模。
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